上海中原：新增供应失约“金九”首周楼市交易热度持续升温

来源: [观点网] 时间: 2010-09-07 17:40

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政策震慑效力淡化购房需求逐渐释放

　　本周（08.30-09.05）供应大幅缩水，环比下滑近五成，基本达到同期水平；成交放量突出，环比上涨近四成，刷新4月新政后周度成交量最高值；重回供不应求态势。9月2日，被称为"沪5条"的关于《进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》出台，对预售许可最低规模、工程进度现场鉴证等进行了重申，早在07年9月，楼市处于高峰期时，房地局就曾下发文件对预售许可审批面积作了规定。此次政策可谓是老生常谈，并无太大新意。新政以来，供应不足成为成交上扬的绊脚石，此次政策的出台，针对的就是楼市愈演愈烈的房企保守供应、少量多批的行为，意在推动供应放量，打破楼市僵局。9月份第一周，供应量环比大幅收缩，本周新增供应个数明显减少，较上月减少9个，且其中达到3万平方米预售规模楼盘仅为2个，楼盘均位于外郊环，无全新楼盘亮相。成交量受上周新增供应激增带动，再现大幅上扬之势，连续四周刷新周度交易峰值。

　　本周受外郊环高端别墅成交积极影响，全市成交均价已连续三周稳定在2万元/平方米以上。二手房方面，"金九"预期带动二手房成交量不断回升，带看量继续上涨，挂牌量积极跟进，呈现难得的供求双旺局面。上海中原研究咨询部经理龚敏表示，"规范预售行为"新政短期内还无法真正起到作用，由于本周开盘为前期已审批好的项目，因此推盘规模还没有明显改变。8月份最后一周的供应试水并无足够持续能量，9月份计划上市楼盘仍较集中，总体供应量能否真正提速取决于政策的执行情况。

　　供应表现失衡成交继续走俏

　　楼盘活动

　　位于嘉定区德立路99弄嘉宝紫提湾在售花园洋房，1层150平米，附有100多平米地下室和入户花园，2层178平米，附有70平米地下室，3层150平米，均价20000元/平米。花园洋房为5层电梯房，挑高6.5米。2010年年底交房。二期小高层公寓开盘时间未定，户型有1-4房，最小为60多平米。以三房为主，面积为100-120平米，两房面积为80-100平米。

　　位于松江区月台路500弄达安圣芭芭花园仍有几套联排别墅在售，面积为240平米，总价约为430万元/套起，赠送双车位，100平米阳光地下室，私家花园及情景露台等，现房销售。预计在2010年年内推出后续房源。

　　位于闵行区莲花南路1111弄春申景城在售精装修两房三房，两房为94、111平米，三房为137、141平米，均价26000元/平米，均送地暖，现可参观样板房。

　　位于虹口区四平路311号建邦16区目前在售101平米的两房和123、130平米的三房，均价39000元/平米，为精装修房源，精装标准约3000元/平米，一次性付款有优惠，具体情况可前往售楼处咨询。样板房对外开放中。

　　位于浦东新区御桥路沪南路万科金色城市目前在售91平米小户型和120-160平米的大两房，91平米房型送35平米，120平米的房型送20平米，160平米的房型送30平米，均为精装修房源，均价为28000-33000元/平米。目前付20000元意向金可抵50000元，另根据不同付款方式还有其他优惠。预计2011年3月交房。

　　位于静安区余姚路518号均泰丽轩目前尾盘在售，仅剩5楼以下几套109-115平米的精装两房房源，装修标准2500元/平米，均价45000元/平米。从售楼处得知，购房一次性付款可享98折优惠，贷款99折。现在可参观样板房，该项目无后续房源，2011年3月交房。

　　位于嘉定区沪太路7488弄50号英伦美墅馆目前在售251-337平米独栋别墅，附赠130-150平米地下室，下沉式庭院，前后花园，独立车位等，均价25000-28800元/平米，总价可优惠50万。

　　位于松江新城三新北路文宇路路口绿地诺丁山在售80-91平米的两房及123平米的三房，精装修，均价15000元/平米。从售楼处得知，现在购房即送3%契税。

　　新增项目个数大幅减少9个，供不应求局面再现

　　本周全市普通商品住宅（剔除配套动迁房）新增供应面积为18.93万平方米（1460套），环比下降49.37%，新增楼盘为6个，较上周减少9个。本周普通商品住宅（剔除配套动迁房）成交24.16万平方米（共计2153套），环比上涨39.17%。当期供求比指标为0.78：1，供求关系再度逆转。

　　新增楼盘价格回升势头明显宝山成交再现强势

　　本周新增供应6个楼盘，均为旧盘加推项目。位于嘉定南翔板块的"金地格林风范城'继09年7月推出公寓房源后，本周再次推出207套、共6万平方米房源，成为本周新增供应量最大的楼盘，主力户型为87-91平方米二房，127-137平方米三房、191平方米四房和340平方米五房，全为精装修房源，开盘价21000元/平方米，相比上次价格上涨68%。位于松江新桥板块的"绿地岛语树雅苑"推出80套复式和2套联体别墅房源，共1.89万平方米，开盘价格分别为26000元/平方米和36000元/平方米，相比上次开盘价格分别上涨和下滑了13%和20%。位于松江九亭板块的"鑫山汇众苑"推出256套、2.48万平方米房源，主推89-91平方米二房和118-128平方米三房，开盘价格17000元/平方米，与上次相当。位于宝山顾村板块的"新天地荻泾花园"推出272套、共2.4万平方米，主力户型为64平方米一房和86-96平方米二房，开盘价16500元/平方米，小幅上涨10%。位于闵行浦江板块的"新浦江城"7月追加319套、5.17万平方米房源，开盘均价21500元/平方米，相比7月小幅下滑4%；板块内另一个别墅项目"翡冷翠园"加推24套、0.97万平方米精装独立别墅房源，户型面积为363-453平方米，赠送300-800平方米精装花园，200-300平方米毛坯地下室以及4个车库，开盘价与上次一样，为75000元/平方米。

　　本周仅内环内交易量出现下滑，其余环线均出现明显涨幅，其中以中外环涨幅最大，为74.95%。位于宝山大场板块的"滨河华城"本周成交突出，共成交217套、2万平方米房源，交易量位居全市亚军位置，项目自8月底推出每平方米优惠500元的让利促销以来，销售成绩显著，本周成交均价19380元/平方米，环比上周微降1%。位于闵行金虹桥板块的"虹桥晶典苑"属尾盘销售，本周交易量有所上扬，共成交16套、0.23万平方米房源，成交均价26941元/平方米，环比上周下滑1.9%，项目目前推出"一次性付款享受9.9折，符合首次置业或者旧房换新房等条件的再优惠5万"促销措施。值得一提的是，上周又新加推房源的位于宝山顾村板块的"保利叶都"本周销售成绩显著，稳坐榜首之位，共成交239套、2.21万平方米，成交均价16261元/平方米，环比上周下滑近20%。位于闸北大宁板块的"上海滩大宁城"延续上周的交易热情，本周再成交108套，1.1万平方米，成交均价27014元/平方米，环比上周上涨6.8%，此案距离轨交1号线中山北路站较近，交通便利，加上中档价位使得项目推出后销量持续上升。另外，上周新开盘的长宁虹桥板块的"天山怡景苑"和青浦朱家角板块的"朱家角新城"成交情况同样表现良好，分别成交60套、1.01万平方米和102套、0.92万平方米，成交均价分别为31915元/平方米、12174元/平方米。本周新开盘的别墅项目"翡冷翠园"已成交12套、0.47万平方米房源，去化率已达到50%，成交均价72623元/平方米。

　　外围高档别墅成交比重扩大全市均价继续高位运行

　　本周全市商品住宅（剔除配套动迁）成交均价为22366元/平方米，环比上涨4.84%，由内至外各环线商品住宅成交均价分别为48526元/平方米、30826元/平方米、22322元/平方米、21131元/平方米、13502元/平方米，外围区域带动全市均价继续上扬，另外内环内豪宅发力涨价成为间接推手。本周成交价排名前三的分别为：卢湾"翠湖天地嘉苑"87776元/平方米、黄浦"华润外滩九里苑"87605元/平方米、浦东"四季雅苑"80633元/平方米。

　　请点此查看报告全文：8.30—9.05一周周报