博鳌人物志之协信陈琼:探路长三角
作者: 孔艺华     时间: 2010-08-26 00:37:23    来源: [ 观点地产网 ]

协信在今年4月修改后的集团LOGO,原来下端"重庆本土房企前三甲"的标识业已去除,现在的协信已经不在满足于重庆市场。

  观点地产网 孔艺华 从中西部的重庆到长三角的苏州,协信完成了其全国布局的第一步。在接受观点地产新媒体的采访中,协信集团营销总监陈琼女士坦言,这是两个截然不同的市场。

  "重庆这个城市,市场搏杀很激烈,空间利润很小,创造更多的利润要花很大的力气。"因此渝派房企的"生存能力特别强,创造能力也很强。"就这样,在重庆扎根已达十数年的协信,选择了有大上海概念的苏州作为全国扩张的首站。

  尽管陈琼表示进入苏州只是一个巧合,但布局长三角似乎早早就写入了协信的战略计划。据稍早前协信董事长吴旭的描述,除苏州外,协信在在无锡也已获得了一幅20多万平方米的土地。而在今年,协信还将会进入到长三角的核心--上海。同时,在大连、成都都将会有协信的新动作。

  细看协信在今年4月修改后的集团LOGO,原来下端"重庆本土房企前三甲"的标识业已去除,现在的协信已经不在满足于重庆市场。但无论如何,协信的全国布局目前仍旧只是起步阶段。作为首站的苏州,既是敲门砖也是炼金石。

  陈琼承认,受新政影响,苏州近期的商品房成交量较新政前下降了七八成之多。与此同时,苏州乃至长三角,诸如万科、绿城、中海、保利、招商等全国大型开发商云集,市场的竞争也是异常剧烈。初出山城的协信,将如何去站稳脚跟。在这个近一个小时的专访中,这位刚从星河湾空降至此间的女强人,或者能给出协信的答案。

  以下是观点地产新媒体对协信营销总监陈琼的专访实录:

  观点地产新媒体:去年年底跟今年年初,协信与圆融集团在苏州合作开发两个项目,并借此启动了全国布局的战略,是什么因素促使了双方达成了这么一个重要的合作?

  陈琼:苏州那块地,是去年11月拿下的。至于第二块地,就是第一块地旁边。

  圆融是当地的工业园区国有最大的两家开发商之一,它是专做商业地产开发的。所以圆融之前是没有做住宅的经验和能力,它们就很希望通过跟协信来合作来做这个项目来整合双方的优势资源。

  观点地产新媒体:一直有这样一个疑问,像协信等几个迈开了全国布局步伐的渝派开发商,都喜欢将长三角作为他们扩张的第一站。

  陈琼:其实我们进入到场三角也有一些巧合,当然大家都知道长三角是华中区域经济增长发展最好的,最有购买能力,华东市场具有很好的潜力。再一个协信未来的发展定位是中高端为主,所以也与这个区域的市场比较匹配。

  观点地产新媒体:但不仅仅是渝派地产,长三角现在似乎已经是兵家必争之地。那么包括协信在内的渝派开发商如何保证竞争力呢?

  陈琼:产品的模式或者是开发模式上以及业务模式上其实都比较强。龙湖、金科作为渝派地产的代表,都做得很好,现在已经在国内地产是一个重要的力量,这个我们要承认,但协信有自身的核心能力和特质。

  大家都知道重庆这个城市,市场搏杀很激烈,空间利润很小,创造更多的利润要花很大的力气。既需要有成本控制能力,产品的创新能力,还需要项目整体的把控能力。所以大家本身的基本功非常扎实。生存能力特别强,创造能力也很强。

  观点地产新媒体:重庆市场一直说这个市场的刚性需求比较旺盛。

  陈琼:所以说你知道在重庆大家对一、两百块钱的价格都很敏感,现在的市场均价才5500左右的价格,去年年底是4900多,而去年的整体均价才4300多。这样一个市场,土地、建安加上其他成本,那个所以整体的市场利润空间比较薄。因此,开发商对成本控制和产品创造需要有很强的内功,这点我觉得渝派的共同点就是大家的内功都很扎实。但是大家在往外走的时候各自的定位和选择又会有些不同,而协信的产品创新、品质打造和价值创造能力就更强一些。

  观点地产新媒体:这个定位是根据什么来的呢?

  陈琼:协信是一个十五、六年的企业,过往就是以产品的设计,产品的创新和品质为企业的核心能力。因为老板是建筑出身的,协信的很多产品在过往十几年中都曾引领了市场的风向。从06、07年开始,协信同时在发展商业和城市综合体线。城市综合体项目现在有两个,一个是协信中心,一个是协信城。重庆是被分成了一个一个的组团,每个组团都会有一个商业中心。协信中心是在观音桥商圈,这个商业中心是由一栋写字楼、一栋酒店公寓、一栋酒店,以及一个四万多平米的商业购物中心。

  观点地产新媒体:这些都是自己持有吗?

  陈琼:购物中心是持有的,酒店也是持有,委托锦江集团管理,公寓和写字楼是卖的。而这个星光68的商业购物中心定位则是目前重庆最高端的,集合了二十几个国际一线的商业品牌,包括gucci在重庆的第一个旗舰店,其他的品牌应该在今年10月开业。

  观点地产新媒体:刚刚你说到协信很多产品打造的时候都会独具匠心之处,那么苏州的项目将如何打造?

  陈琼:苏州的建筑风格是沿袭了西班牙别墅的风格,是在协信已有的西班牙别墅产品的基础之上又做了一次产品创新和升级,这个创新就是七合院。七个别墅是围在一起的,但是又各自独立,跟现在较多的联排别墅是有差别的,各自享有自己的前后花园,但又共享一个中庭。这很像中国的那种老的传统的院落,比较强调邻里关系和生活的氛围,这种产品目前在华东区域是没有的。

  观点地产新媒体:价格方面现在还算是在一个比较敏感的时期,因为可能是处于现在的调控环境下,您怎么去看协信目前所布局的重庆还有苏州两个市场的下半年房价走势?

  陈琼:目前苏州其实跟重庆是两个市场态势,两个都算是二线城市,但是这两个市场完全不一样,我觉得是两个市场环境。苏州我可以大概说两个数据,苏州的市场价格在一万出头,7月的交易数据大概23万平米左右,6月份是19万平米。量比新政前跌了七成、八成,新政前大概有一百万的量,现在只有十几到二十万的量。苏州只能这样讲,它虽然是二线,但是它的市场实际是一个大上海范畴的概念,受的影响比较大。所以现在目前量非常低,价格还维持在那儿。协信苏州项目在今年下半年推出,那个片区目前供应量并不大,我们可以根据市场情况和客户的储备情况制定一个合理的有竞争力的价格,因为我们价格的制定空间还是有的。现在看苏州价格跌不下去,也就是10%左右一个空间,但是市场交易量应该会在9、10月份有一个回升,我觉得会跟上海将保持一个相对同步的状态。

  观点地产新媒体:但就是前几天公布的统计数据,7月份70个大中城市的房价同比上涨10点多,环比的话基本上持平。这样的话环比价格已经靠稳,其实你认为这是不是已经达到调控目的?

  陈琼:应该还没完全达到目的。

  观点地产新媒体:也就是说调控还将继续?

  陈琼:我觉得要这样看,其实房地产现在跟中国宏观经济的关系很大,不能单一割裂的去看。就像前两天说第三套房重新要收紧,尽管我觉得这只是一个姿态,但也代表了政府的一个态度。

  这一轮政府的调控的意义并不简简单单只是调控房价一个目标,是一个结构性调整的长远计划,所以政府应该会在整个经济运行压力能够承受的前提下会坚持这个方向,不会轻易放松。除非下半年整体经济下行明显而且无法承受。

  9、10月份的时候吧,市场的走势会更明朗一些。现在政府至少态度上不会放松,会明确告诉调控是会继续的,千万别有过多的幻想,但是不是会出现更严格的政策,我认为未必。

  观点地产新媒体:刚刚您说第三套房贷的禁止可能是一种姿态,您觉得这前几天公布1000多块闲置土地的名单是不是一个姿态?

  陈琼:也是一个姿态,一定是会查,但这要看政策执行的力度如何。

  观点地产新媒体:在这段期间协信有什么调整来提前应对预期的局面呢?

  陈琼:其实协信在这方面还比较从容,虽然我们4月份两个新盘开盘都赶上新政,也受了一点影响,因为我们产品结构里的中高端占到一定的比重。

  但我们有不同定位的产品,在中端产品上还会有供应,中端和高端的配比会有所调整和变化,现阶段可能是中端仍然会保持一定的供应量,高端会逐渐有所增加,这是一个方向。

  另外一个方向,商业地产部分会增加。刚刚讲到协信中心,另一个重点项目就是协信城,这是今一个非常有影响力的46万平方米城市综合体项目。这两个城市综合体的项目的成功打造也为我们在其他区域拓展创造了契机。

  因为商业其实受本次调控的影响相对要少,它是一个长期性的,不是单纯靠销售,商业综合体项目更多是通过资产的自身的价值增值,以及商业和住宅之间的互动影响来撬动市场。

  观点地产新媒体:如果是加大商业地产比例的话,会不会对资金造成压力。

  陈琼:要求是会提高,但是这跟协信的发展方向是一致的。虽然商业地产对资金的要求更高,对资金的占有时间要更长一点,但这是协信未来的战略发展模式之一。

  观点地产新媒体:这就关系到一个融资的问题,那份1000多个闲置土地的名单也是说国土部已经递交给了银监会,这可能会预示着房企的融资环境的收紧吗?

  陈琼:一定是这样的,刚才说到政府的这次调控是有多重深意在背后;第二是不会轻易放松,除非国民经济无法承受。就像08年底,09年初无法承受,大家都害怕了,于是那时就放松了,而且是拼命救。现在只要能承受,调整都会继续下去。

  对企业来讲,一定会面对比以前更多的困难。我们说这两年很关键,一个是说市场环境变了,二整个行业的结构也会发生改变。如果抓不住这两、三年的发展周期,未来就不可能跨上另外一个平台。

  现在的土地成本很高,别说到北京、上海了,即使二线市场拿块动辄就得几亿、十几亿。这个钱并不是说单单靠销售就可以满足的。现在很多企业都有投融资的创新,协信也在传统的信贷之外,尝试其他的创新模式,比如跟汉威基金的战略合作,另外像信托等方式。

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