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观点时评:土地背后 政府与开发商的期望值
作者: 周静怡     时间: 2010-08-26 01:55:22    来源: [ 观点地产网 ]

无论是不是抄底的好时机,对于想买地的房企而言,买不起地的依然买不起地,买的起地的依然买的是不便宜的地。

  观点地产网 周静怡 121.41亿元和78.93亿元,这组巨额的数字在目前的土地市场上并不常见,然而8月25日,伴随着这样的高价,南京下关滨江的两幅土地重磅面世。无需哗然,这样的价格仅仅是两幅地块挂牌出让起始价而已。

  这两幅位于“南京外滩”的土地,均为商住混合用地,按照121.41亿元和78.93亿元的起始价计算,出让的楼面价大约为5929元/平米和8272元/平米。

  现实的情况可能是,不仅仅是挂牌价能将许多企业拒之门外,因为该两幅地块的竞买保证金就分别高达25亿元和16亿元。同时,两幅地块2000万元的加价幅度也要吓退不少有意竞买的房企。这样的门槛,似乎与目前大多数企业希望低谷期抄底的想法形成了强烈的反差。

  这让人不禁想起近期上海的一宗土地出让,苏宁置业集团有限公司以14.07亿元底价摘得虹口区北苏州路190号地块,尽管这某种程度上也是“抄底”,但这样的底价背后,却也是高达31691元/平米的楼面价。

  类似的现象似乎印证着任志强在本次博鳌房地产论坛接受媒体采访时的一个观点:我们没有依据说谁谁谁又拿了高价地王,因为今年的土地价格还是上涨。

  再一次提出相反的声音,任志强并不承认目前的土地市场开始冷静。任志强说,7月份全国20个城市的土地出让价格数据是4100多元/平米,这比去年的同期3700多元/平米的住宅地价高出不止10%。

  “个别城市流拍,是地方政府的期望值太高了,你把地摆到那么高,高到天上去了,当然流拍了,那不表示多数城市的情况。”在任志强眼里,流拍与市场的冷热,似乎并没有太多关系。

  事实上,万科也感到了同样的困惑。万科副总裁肖莉在谈到地价的时候,也坦言,万科获得的数据显示,政府的底价是在一个最高位,要说价格下来了的话,事实上只是溢价没那么高。

  半年过去了,一些手中还持有部分现金的企业总是有点蠢蠢欲动,放出“手握现金待抄底”的暗示。事实却是,无论是不是抄底的好时机,买不起地的依然买不起地,买的起地的依然买的是不便宜的地。

  在这场政策的持久战中,房企或许可以冷静和理性的思考后路,但土地市场里,除了那些愿意看清形势再拿地的房企,还有地方政府。地价的底价涨到这个份上,由不得地方政府冷静。

  政策出台近半年,地方政府在对待土地出让的底价制定问题上,事实上也要面对着除了土地财政之外的难题。

  肖莉就认为,地方政府在土地出让的问题上,应该出让底价降下来,还不是说愿不愿意和赚多赚少的问题,因为如果地卖不出去,政府其实什么都没得赚,而中间主可能还是一个很深的拆迁成本。而目前的人工费、劳动力成本也都在上升的阶段。

  但“物以稀为贵”,在卖一块少一块的硬道理下,政府比谁都懂的这个道理。开发商的抄底一说与政府的出让底价居高不下似乎永远要存在这种矛盾,如果要双赢,就看最后谁愿意降低期望值了。

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