观点网 武瑾莹 不知是否因为上半年多增添了一些不错的项目,昨天出席富力中期业绩会的富力地产董事长李思廉看起来心情颇好,现场详尽耐心地回答了媒体的各种问题。
富力昨天公布的上半年的业绩显示富力上半年实现营业额69.35亿元,同比上升了49%。其中,约62.2亿元来自房地产开发,其余则来源于酒店及其他投资性物业。
富力地产董事长李思廉8月26日在业绩发布会上称,相信后房地产企业之间合作发开会成为大型项目的主流模式。
李思廉在业绩会上表示,房地产企业之间的合作开发将会成为今后大型项目开发的主流模式。不否认世茂可能是向借亚运城项目寻找进入广州的机会,但如果世茂有好的项目提出邀请,富力也会考虑进入上海。
看得出,在政策频出,市场前景不明的时候,开发商也开始走上了强强联手,抱团自救之路。富力25日晚间还刚刚发布公告称,将与雅居乐、合景泰富、世茂一起开发期位于天津的地王项目。
而针对旧改项目方面的进度,李思廉透露,目前富力正与广州8-10个旧改项目有接洽,希望年底能拿下其中2-3个,而此前受阻的槎龙村,富力已经推出暂时不予考虑了。
以下为富力业绩发布会上李思廉对媒体的问答实录:
媒体提问:在公告联合开发天津项目之前,富力其实已经有两个项目是和别人联合开发的了,就是之前的猎德村和亚运城项目,这是否意味着将来这种联合开发的模式会成为富力做一些大型项目会经常使用的方式?
李思廉:我们公司内部界定为大概50亿以上为大型项目。找伙伴一起去开发对一些大型的项目而言,个人估计会是一个主流,因为目前中国新的国土法对买地后给地价的时间要求都比较快,就算是大型的项目,比如50亿到百亿之间的数额,都是要求在三个月之内给钱。但是项目本身从可行性分析又是有空间给大家去赚钱的,问题是一家去做的时候现金流可能会比较紧张。
这里声明,其实亚运城的项目从一开始计划就是五家,只是当时报名的时候用三家联合体报名的,后来又慢慢办手续,才逐渐演变为五家。
媒体提问:有分析师认为,富力在珠江新城的商业地产销售表现远超过预期,您怎么看?您预计今年商业地产能为集团带来多少利润?
李思廉:在商业地产方面,暂时中国的税法对租金收入还是有比较大的征收幅度,暂时对于我们这些发展商商业地产还不会成为主流。我们的中长期目标还是会放在20%这个份额。
至于市场对我们回报的估计,我想珠江新城是广州最为成熟的地段,亚运会又在今年召开,政府的投资是可以看得到的。9月30日的时候,相信整个珠江新城会展示会不同的崭新的面貌,好多投资者、商业用家都很看好,所以今年以来租金的情况都很不错。
今年整体商业地产带来的现金流收入估计在5、6亿左右。
媒体提问:前段时间,富力在广州的一个旧改项目进展不是很顺利,这个项目目前的状况如何?目前,富力还在继续接洽广州的旧改项目吗?可以透露下半年可能会有几个项目能确认?
李思廉:在旧改方面,我们短期会落实一些项目,在大家听到的一些项目中我们是大热门,会拿到一些项目。我们在广州成立注册十几年了,我们当然是非常熟悉这个城市,也非常希望作为我们一个大的据点,所以免不了要参加旧城改造的项目。
只要政府给政策给一些村、给一些工厂改造我们都会积极参与。
媒体提问:下半年公司需要付的土地款和建安成本是多少?公司的现金是多少?是否可以足够应付,有没有需要集资的安排?另外可否透露在7月底公司的净负债比率是多少?
李思廉:下半年需要付的地价大概是10个亿,建安成本大概为48亿元,负债比率应该和6月30日的水平是差不多的,大概是100%的样子。
媒体提问:这个负债比率是否认为偏高呢?到年底公司希望到达什么样的水平?会通过什么方式降低?
李思廉:对负债比率我们大概在今年的预测,即是净利润加上价值重估之后,大概会在90%多,这是我们预期今年年底的水平。
媒体提问:之前有报道称北京的富力十号项目被投诉质量有问题,您对这个问题怎么回应?亚运城项目10月推出的货量会有多少?均价是多少?
李思廉:在亚运城方面,我们计划在9月底,国庆之前会开卖,但是到今天都还没有定价。我个人相信是在一万元以上的。
我们初期的目标是先卖几十万平方米,大概几十个亿。我们会按照市场的价格再看,毕竟现在还有一个月的时间。
目前亚运城项目有8000个单位,80万平方米,平均一个单位可以按照100平方米计算,因为有大中小三种户型。
关于我们的质量问题,应该这样说,我想没有一家主流的地产公司是没有投诉的。因为是盖得越多,产品出现质量问题的概率就高一点。如果现在媒体对买家没有再报道了,那我想应该大部分问题都已经解决了。
作为发展商,特别是上市企业,大家都长期要在这个行业。大家都愿意把产品有质量的按照合同交付使用的。但是有时候多了可能会出现漏洞,当然大家也都有补救的措施。
媒体提问:还有您怎么看待广州下半年楼市的走势及房价的变化呢?
李思廉:我们看目前的成交量,我相信从今年的高位大概3、4月份已经回降了10%多,我想应该是在这个区间走。
政府的调控还是会有力度在的,发展商也会比较谨慎,在各方力量的平衡之下,还有全国刚性需求的平衡下,价格会在这个范围振荡,我个人是这样认为的。
我们到明年总共在建面积大概有1100万平方米,可售有900多万平方米,陆陆续续这个900多万当中今年也会交付200多万平米的面积,我们手上能卖的东西大概有400多亿。
媒体提问:现在很多地产企业都在做基金,特别是在投资物业方面,富力是否也有这样面的计划去做一些基金?
李思廉:我们暂时没有成立基金的计划。
媒体提问:虽然目前富力的现今比较充足,但还是希望能透露一下具体资金的部署是怎样的?
李思廉:我们在6月底有109亿现金。从我们公司真实的情况来看,吞吐是不需要那么多钱的,只是我们现在的做法倾向安全多一点。
我们今年动手的地都是大块的、单价不算高的地才去入手,我们对市场还是比较谨慎的,这是我们管理层的整体认识。
市场非常难预计,我们固然想不到去年能这样大幅度的出现救市反弹,也想不到今年4月会出现大力调控,所以作为企业只能尽量保护自己,保护自己的办法也没有太多,主要还是“现金为王”。
我们还是倾向保留多一点现金。如果以安全系数考量,我们这样规模的公司有79亿左右现金已经很安全,我们现在行为是比较保守一点。
70亿是大概我们一个季度的支出,或者应该是3-4个月的支出。我们这类型的公司如果按支出算一个季度大概在50-60亿之间,安全一点就是70亿左右。
我们现在的现金超过百亿在另一个层面来看我们还是有能力买一些土地,但我们还没有看到一些好的土地有明显回落的现象,还得要等。我们做房地产也需要一些耐心才行。
媒体提问:刚才说亚运项目即将销售,那么销售利润五家公司会如何处理?怎么分配呢?
李思廉:我们五间公司不会分,我们是股东。项目公司只有一家,我刚才是代表项目公司讲的,在项目公司底下会卖几十万平方米,所以我们今天定的目标到9月底才会细化。只是现在销售前期的工作、计划已经紧锣密鼓在做了。
我个人对亚运比较乐观,整个广州投入的资金非常大,在基建方面、道路、城市的面貌都有焕然一新的感觉。这不仅是中国的亚运,也是亚运会有史以来最高的规模。因为亚运城位置在番禺,所以亚运城不光是广州的,而是整个珠三角的亚运城。
媒体提问:你们的核心利润扣除之后还有多少?另外刚才说8月前三个礼拜的销售是20多亿,那么合约销售面积是多少呢?同比增长多少?
李思廉:我们扣除其他之后的核心利润大概是5.5亿元。2009年同期的核心利润大概是2.6亿元,同比增长大约140%多。
这个月前三个礼拜的销售大约是20.4亿元。8月还没有结束,具体数字还没有统计。但以1-7月来看,均价大概是12360元/平方米。
媒体提问:最近听到传闻说内地银行停止对银行的开发贷,你们怎么看这个事情?对下半年政策的看法是什么?
李思廉:停止开发贷是不可能的,大家也不用猜测得太厉害。
现在绝大部分的大型银行都已经上市,上市公司也要做生意,作为银行来说开发贷只要能拿得到的还是非常好的银行生意。不过在挑选项目和客户方面会更严格。
政策方面应该说不论政府、卖家还是我们开发商都在观望。我个人觉得目前的调控政策应该足够,可以观察多一段时间。我觉得这次调控是必须的,政府还是要把一些泡沫、投机的行为挤出来,让我们行业更健康发展。稍稍给一些时间,我相信政府会从全盘、多角度出发,包括老百姓需要,卖家的需求,刚性需求等等来找到一个平衡点,这我是很乐观的。