范伟：“双核”复地 私募基金的想象
作者: 邓敏华 梁嘉欣     时间: 2010-08-23 23:26:51    来源: [ 观点网 ]

成立房地产私募基金的初衷并非是单纯解决房企的现金流问题，而是可以让更多的同仁分享地产行业的成果，用更多的资金投入到地产行业。

　　观点网 邓敏华：从某种意义上而言，未来的上海复地恐怕并非一家纯粹的房地产开发集团。8月23日，复地集团董事长范伟在复地的2010年中期业绩发布会上透露，复地将坚持“双核发展”的策略，在做房地产开发业务的同时，私募基金也将作为复地未来业务的发展方向。

　　这种思路在目前国内的房地产开发企业中并不多见。范伟认为，成立房地产私募基金的初衷并非是单纯解决房企的现金流问题，而是可以让更多的同仁分享地产行业的成果，用更多的资金投入到地产行业，从而也可以达到平稳市场的目的。

　　复地已经在尝试。目前，复地首期募集的第一笔房地产基金已经完成，其规模达到5亿多元，该基金已经投入到复地的成都项目、南京项目和上海项目当中。

　　尽管截止上半年末，复地的负债比率达到了110%，但范伟并不太担心复地的资金状况。一方面，下半年复地将有大量的项目推售回笼现金流，另一方面，得益于内资股的发行，以及与证大合营公司的股权的转让，复地从母公司处获得了23亿元的现金。目前，复地手中持有现金为39.03亿元，范伟预期复地的负债率会降低到更低的水平。

　　在2010年上半年，复地录得了约为34.3亿元的营业额收入，与2009年同期相比，上升了71.2%。半年股东应占溢利约为人民币13.87亿元，亦比2009年同期上升了383.9%。

　　以下是复地在8月23日的业绩发布会上的媒体问答实录：

　　私募基金探索

　　媒体提问：能否谈一下目前私募基金的规模？公司开展私募基金是不是为房企产开发提供资金？

　　范伟：私募基金是我们公司未来发展的业务，这是基于我们对整个行业的长期发展。因为从国外来看，房地产行业资金来源很大一部分是来自于私募。中国未来也会这样，越来越多的投资人希望参与到房地产行业发展中，希望分享城市的发展。目前这些人的参与方法可能相对比较单一，通常是通过购买房地产上市的股票或者是买房子作为投资。

　　未来，我相信私募的房地产开发基金和私募的持有物业基金都是一个很重要的投资渠道，可以让这些投资人分享房地产行业的成长。

　　这样做的好处在于，如果没有一个投资渠道的话，这些人可能就成为炒房人，私募基金给了一个渠道之后，这部分资金就成为一个开发商的资金来源，可以增加市场的供应量，这也对市场的平稳发展有好处的。这意味，把这些想要炒房的钱，变成集中开发基金的资金。

　　复地在这方面已经做一定的尝试，我们也希望未来这个会作为我们长期的业务发展方向。目前，我们第一次募集的规模大概在5个多亿，因为是私募基金，所以投资者主要是各个行业做得比较好的企业或者一些个人。

　　媒体提问：补充一下，刚才你说的私募基金的事已经全部到位了，会投资在你们复地的现有项目还是会找一些新的项目去投资？

　　范伟：我们第一次的募集已经全部到位了，刚才提到的我们的私募基金工程，实际上是相当于公司的一个新的基金管理的业务。

　　未来这个房地产行业，可以看到未来会越来越多的资金需要专业的机构帮投资人去管理，帮他们去分享房地产行业的成长，所以我们更多的是看中发展的潜力，不是把它作为一个资金来源。

　　所以这些钱是让我们去投资新的项目。至于私募基金会不会跟其他的基金进行合作，这个要看具体的情况。

　　实际上，第一个基金基本上已经投资了，投在我们的成都项目、南京项目和上海项目。基金投资方面，只要是新的项目就由复地牵头。

　　新政与复地对策

　　媒体提问：下半年估计新推楼盘比较多，复地在定价方式有没有压力？你们预期价格方面会怎样？

　　范伟：下半年楼盘的确会比较多，因为有这么多发展商，但是现在没有办法谈下半年。我们每一个楼盘定价是根据所在的区域，细分情况，客户的需求的情况来的。

　　总体上来看，下半年的市场的情况应该还是有一个大的压力。但是作为我们开发商，一个是定价策略要合理。第二个最关键是产品要考虑。因为在竞争比较激烈的情况之下，好的产品定位是获得好业绩的一个重要因素。

　　媒体提问：下半年市场有压力，复地的售价是不是会下调？

　　范伟：我们认为，有销售量的价格才叫价格。如果这样定义的话，现在的价格比三、四月份的价格已经下调了。特别是像一线的城市，上海、北京等目前已成交的有交易量的价格，相比三、四月份的价格，已经有差不多10%、15%的价格下调。我相信不会看到有进一步下调了。

　　媒体提问：上半年销售均价中一线跟二线城市大概多少？下半年的均价接着还会有调整吗？

　　范伟：其实均价意义不大，上半年的楼盘可能有高价，有低价，均价都反映不出，即使定价有变化，也不反映出什么涨价来，所以我认为这个价格其实没有意义的，也不代表说是涨价还是什么。

　　媒体提问：公司之前采用股权融资的是怎么考虑的呢？期末，公司在负债率大概在多少？

　　范伟：在经过考虑，我们认为增发内资股可能是目前比较可行的一个方法。股价的波动我也没办法解释，但是我们目前除了增发内资股之外，没有其他的融资方案。

　　我们负债比率现在是110%。我们下半年新推楼盘比较多，估计将会有较多的销售回款，另外我们还实行了出让和内资股的发布，这些措施都是为了提高我们的周转能力。

　　媒体提问：刚才提到下半年市场可能有一些压力，中央最近也出台了预售款监管条例，这个对你们的现金流有什么影响呢？

　　范伟：我说这个市场有压力是根据现在的市场环境，中央4月份推出了调控措施，这个调控措施对投资需求是有比较大的打击的。所以在整体的环境之下，肯定不可能像以前那样。

　　这种压力是相比之前的疯狂状态，应该是回到一个比较正常，平稳的状态。在这样一种环境之下，对于复地来讲，最主要的还是产品的竞争力和比较灵活的营销策略，

　　至于您提到的预售款监管，我们也是最近看到报告，不知道它的真实性和可信性。如果是行业规范方面的政策发生变化，我相信对所有的开发商都是一样的，都会去针对这个变化来做调整。

　　媒体提问：复地下半年来自二线城市销售比例，二线城市的销售会不会拉低集团的利润率？

　　范伟：下半年的销售很大比例来自二线城市的预售，下半年的预售有一部分会在今年入账，也有一部分会在明年入账。

　　另外，来自于二线城市的销售不代表说毛利率会下降，的确二线城市相对来讲目前的项目的毛利率会低一点，但是我们整个全年的毛利率可能是上半年的毛利率比较低。我们会维持30%左右的毛利率。这个是来自于毛利率和规模相应的搭配。

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