　　实际上香港的保障性住房体系的建设它直接的推动力也是这一个，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力？日本做了什么呢？日本从战后的叫做应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策，并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、日本住宅工厂法来推动日本的针对低收入阶层的公营住宅，针对中高收入的私营商业住宅。

　　截至1965年，日本政府经过10年保障性住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。

　　昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一个家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是买？总是要有房子对应。

　　我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有1955年开始的第一个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展，出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。

　　第二个十年，从66年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段。在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。

　　从55年到66年日本城市化56%增加到68%，大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。

　　我刚才前面报的数字是2800万套，第一个十年。这说明日本在75年末基本上把以前的全部旧房基本上更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右，人均房间数也超过了1%。

　　第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年，这个时期出现很多重大的国际国内经济方面变量显著变化。这个时期兴建住宅的数量已经有所减少。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

　　但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。

　　我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化性，也有可能形成关注，这是我讲的第一点。

　　第二点，日本房地产市场从房地产业这个角度来看，不同时期增长的重点、主导力量有很大变化。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从55 年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高，工业的发展产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太多的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？

　　流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收。所以这个时期主要重点在工业用地的增长，所以大家如果做房地产投资，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。

　　第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概10%左右。而且69年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？土地供给明显扩大。

　　再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了，这个时期经历了一个平稳的增长。

　　70年到74年地价明显上升，73年增速达到25%、23%，五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。

　　第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征，第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅倒是平稳。从地价上升率来看，85、86、87年，商业地价上涨分别是12.5%、48.2%、61.1%。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，使得平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张的很快，是看规模。第三个阶段日本泡沫形成最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。

　　对比日本房地产市场，有很多是值得我们参照借鉴的。从发展环境来看，我们大概跟日本第二个十年有点类似。

　　我们可能保障性住房这一关是难以规避的，你如果要保障这一部分劳动力竞争力的话。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概66年到75年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，产业结构上，日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。

　　但是我们看，跟日本相比我们住房市场有几个特征：存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中97年房改以来新建的只有50万平方米。日本75年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数0.8、0.9。

　　从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

　　我们从日本这个演变的趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的，谢谢大家！