平衡与节奏 SOHO中国商业模式“渐变”
作者: 陈小丽     时间: 2010-08-26 03:25:49    来源: [ 观点地产网 ]

可能会在未来的时间,我们SOHO中国会适当的把持有物业的比例要提高,一步一步提高,这样的话,就使SOHO中国更平衡的发展。

  观点地产网 陈小丽 显而易见,SOHO中国的项目在国家严厉的调控下仍然销售得红红火火,其半年业绩创出下SOHO中国的历史新高。截止2010年6月30日,SOHO中国实现合同销售额达118.9亿元,同比增长218%。销售均价约为51909元/平米,主要业绩贡献主要来源于三里屯SOHO、中关村SOHO、朝阳门SOHO二期、SOHO嘉盛中心、SOHO东海广场及SOHO北京公馆等项目。

  今年1-7月,SOHO中国的的合同销售金额达到了135.7亿元,完成了全年销售目标的75%。其中银河SOHO占最大销售份额,达59.6亿元,其次为SOHO嘉盛中心及SOHO中国在上海的第一个项目SOHO东海广场,分别录得合同销售金额33.5亿元及22亿元。

  从负债状况看,截止2010年6月30日,SOHO中国的现金水平大概是157亿,同时公司还有一些未使用的银行信贷额度大概有160多亿元,即可使用的资金达到317亿元左右。

  8月月25日下午,SOHO中国董事长潘石屹、推广总监王春蕾、财务总监唐正茂均高层一同出席了SOHO中国的中期业绩新闻发布会,以下为新闻发布会现场媒体问答实录:

  媒体提问:SOHO中国全年销售额目标是180亿,前7个月已经完成了136亿,请问是否会调整销售目标?

  潘石屹:我们今年的目标确定是180亿预售目标,我们不准备做调整,完成180亿就可以了,因为我们银河SOHO整个销售额是200亿,其实我们刚刚开盘销售了60个亿,然后今年完成180亿的销售额,比去年的130多亿已经有一个比较大的增长。如果我们把这个项目放开销售的话,估计会超过180亿,

  可是我觉得公司应该保持一个节奏感,这是我们的一个考虑,因为我们这些项目都是处在最黄金的阶段,说是明后年这个价格大幅度波动的可能性不是特别大。剩下的项目就留在明年销售,这个不用着急,这跟我们的项目安排也有关系,因为“银河SOHO”大概有200亿的销售额,包括今年销售一部分,然后再让明年销售一部分,其他几个项目,比如望京的项目和虹桥临空的项目可能要比较晚一点。我认为整个公司的安排还是要有节奏感。所以,下半年就不一定急着销售了,我们整个的销售,在等明年,销售对我们压力来说不是很大。我们希望就是每一年的销售额都能够稳步增长,你突然一下销售完了,你明年还没事干了。

  还有一个考虑就是,可能会在未来的时间,我们SOHO中国会适当的把持有物业的比例要提高,一步一步提高,这样的话,就使SOHO中国更平衡的发展,即销售和持有物业的收入平衡的发展。

  媒体提问:未来加大持有物业的比例将达到多少?这是否意味着SOHO中国商业模式的转型?

  潘石屹:我觉得这应该说是SOHO中国商业模式的一个改变,因为你持有物业比例大的话,你这个销售的力量就比较小了。而对于这个物业管理、商业管理方面,就要想办法把物业升值,我们这个计划还是一步一步做。

  按这个持有物业的比例,我们的原则就是拿独一无二的,例如像前门项目的所有面积的,我们全都持有。上海外滩算是独一无二的地方,我们也会持有一部分。还有银河SOHO,我们现在就是反复讨论,准备留3.7万平方米的商业,因为东二环里面,这是独一无二的地方。

  现在,我们还决定就四座写字楼里面,能不能留下来一座写字楼,如果是我们做这样一个安排的话,大概留下来的面积能够占到20%,可是这些价值量就非常大,我想这个可能是公司未来的一个发展方向。

  因为,这是一个牵扯到很大战略的调整,原来的特长是拿地,设计房子,建房子,销售房子,如果是持有物业的比例增加的话,我们这么多的销售人员就应该减少一些。而对于我们的物业管理,对我们的商业管理,这些人员就要来提高。包括我们把香港地铁北京的分公司收购了,现在我们的物业管理人员一下子从原来500多人就增到了1700多人。

  这样的话,这个调整想估计三年之内物业持有能够占到20%的比例,应该慢慢调整,留下来的物业还是应该独立的一块。

  媒体提问:如今很多住宅开发商开始纷纷涉足商业地产,您怎么看待这种现象,是否感觉到来自同行的压力呢?

  潘石屹:从道理上来说应该是这样的。因为作为普通住宅的这些开发商,他们的利润率越来越低,而且受到政策的影响越来越大。而且政府现在就明确提出来要做保障性住房,保障性住房就是两个50%这个比例是非常大的。所以,一定会挤压这些做普通住宅的利润空间和他的市场空间,至少50%的被保障性住房拿走了。

  但是,从市场上来看,我们觉得这个压力和这个竞争对手并不多。其实,我们不怕竞争对手,竞争对手过来的话就相互学习,能够把这个产品和服务提高。我想这个可能与这个房地产开发公司,每一家房地产开发公司经验有关系,因为他们过去开发的都是住宅,为了住宅的开发,销售,设计都积累了一定的经验。而这个商业地产的开发,他对这个地段的要求,对设计,销售,管理又另外一套。我觉得从的大趋势来看,他们应该转过来一部分,最起码是加大这方面的比例,可是还是跟他有没有这个经验有关系。

  媒体提问:我们看到住宅受到打压之后,投资者就有一部分进入到商业地产,以“银河SOHO”为例,进行投资的业主比例占有多大?

  潘石屹:我们最近销售比较好的项目,一个是上海的东海广场这个项目,一个是“银河SOHO”项目,尤其是“银河SOHO”项目,一开始我们定的目标在开盘一两个月之初能够销售30个亿,所以一下子销售60亿对我们公司来说是一个惊喜,就是出乎我们意料。

  在我们这两个项目中,就是“银河SOHO”的老客户比较多,而且我们为了放缓这个销售的节奏,都是大的业主,都是一开始可能是四个亿以上才能购买,然后是一个亿以上才能购买,大部分是原来跟着我们投资的。而且,说是买上一两套房子转过来的客户在我们这两个项目中不是特别明显。

  媒体提问:目前,SOHO中国在上海有三个项目,投资60亿元左右,您之前说过未来投资北京和上海的资金规模要各占一半,请问在上海未来投资项目规模大概会有多大?

  潘石屹:这还是我们一个大的判断,就是作为北京,上海两个城市GDP总额、人口都差不多,两个城市的高级化程度,市场化程度都差不多。而我们这种商业模式确实特别适合北京,上海城市。所以,我们在这两个城市未来能够达到投资的比例,销售的比例,包括持有物业的比例都能够达到50%。当然,这是一个慢慢的过程,从这个两三年的时间来看的话,我们可能大部分的销售额,然后持有物业的比例还在北京,可能就是新的项目投资的量上海会比较大一点。

  媒体提问:那目前SOHO中国有没有关注哪些地块?

  潘石屹:我觉得这个跟我们的战略还是有关系,我认为在中国真正的中心只有三个,第一个中心是香港,第二个中心是上海,第三个中心是北京,其他的中心就是次一级的中心,次一级的中心他们发展空间可能跟这些一流的发展中心是完全不一样的。我们觉得就是北京,上海这两个城市还是我们投资的首选,我们不断在上海和北京寻找符合我们战略发展的项目。别的一些省会城市,可能从目前来说不会考虑。而且在这个两个城市里面,我们看到如果市场将来有波动的话,繁华地段的物业的波动是非常少的,所以我们就关注比较繁华的地段。

  比较繁华的地段就有两种繁华,第一种繁华就是传统的繁华,像南京西路,像外滩,像北京的CBD,中二环,金融街这些都是传统的繁华地段。还有一些繁华地段就是说房地产开发要有一定的预见性,因为你需要的是三、五年建成,10年,20年这个地方能不能成为一个繁华地段。我们觉得从现在来看,就是要有预见性的话,一定要看到他的交通是四通八达的。只有这个交通是四通八达的话,他这个地段才能成为繁华地段。所以,就是在这个观点的指导下,我们就发现上海的“临空”项目,可能从今天人们传统观念来看这怎么是繁华地段,可是从未来他一定是繁华地段,等三、五年之后,我们的房子建好,这些地铁,高速铁路都已经通了。

  我觉得作为一个开发商的话,一定要有这样的远见,就是今天看他不是繁华的区域,可是要预见到明天能够发展起来。

  媒体提问:最近虹桥还有核心的商业地块在推出来,SOHO中国是否会感兴趣呢?

  潘石屹:我们还在关注着,我们上午都对这周围的几块地都研究一下。我觉得地块的好最关键还是取决于他的总体规划,就是这个区域的总体规划能不能反映未来人们的工作方式,而未来人们的工作方式最重要的是融合,并不是东一片是教育区,西一片是居住区,所以,就是说这一块地,从规划,到设计,到建出来的产品,一定要能够符合未来这个融合,多样化的这样一个趋势。所以,我们更看重的还是这个规划指标。

  媒体提问:关于中服地块评标已有一段时间,目前有没有新的进展?

  潘石屹:其实中服地块是一个热点地块,政府第一次招拍挂推出来之后,因为各个方面的反应,又收回去了。收回去了以后,他做的中服地块是一个大的地块,就是把原来能拆迁全部包括到里面,其实真正能拆迁的只有四块,四块原来是32万平方米,现在他的面积增加到50万平方米。所以,建筑面积也增加了,他推出了新的规则。

  第一次就是让每一家先做方案,谁的方案做得好,然后就给一定比例,就算是有个入门证吧。没有想到大家都这个地块都是这样热衷,一下报名报了61家,然后把北京市土地局搞得没有地方去了,然后就到郊区租了一个宾馆,连夜61家开着车,大的模型版子,也把这个饭店都塞满了,反正就是从来没有过这样壮观的景象。最后,现在这个工作刚刚做完,从我们来说的话是非常认真的,我们请了全世界最好的设计师,而且我到国外去跟他们交流,跟他们谈,所以我们这个方案是很醒目的一个方案,现在评委结果怎么样不知道。

  所以,这个项目可能是中国房地产业历史上面,招拍挂规模最大的一个项目。那天上午都是开着大卡车去送模型,从现场给我说的数字是有80几家去参加,有的说是有100多家。所以,有媒体问我,能够获得这个土地的可能性多大,我说如果100家的话,我的可能性就是百分之一,最后说是只有61家,我说只有2%吧,所以,这个就是竞争还是很激烈的。

  媒体提问:今天有消息称,农行对于房地产的贷款暂停,另外银监会严格控制贷款门槛,对于房地产开发商影响大不大?

  潘石屹:报道说农行不给开发商贷款可能还不是这个意思,他应该是执行这个银监会这个三个办法,一个指引,我觉得农行要执行什么,建行,中国银行全都要执行。国家的银监会下发的叫三个办法一个指引,就是防范金融风险各方面是对的。这个指的不给开发商贷款意思说,给开发商的额度一定要用工程建设上,就是说,开发商跟施工单位签了合同了,银行再来给你贷款,而贷款不是直接拨给你开发商,是根据工程的进展拨给施工单位。这和三个办法一个指引是一个整体的。我觉得这个不光是农行要来执行,可能就是别的银行都要执行,因为这个三个办法,一个指引搞得特别专业化,特别详细,这个政策对房地产开发商的影响是非常大的。

  我想补充就是,如果是一旦实施之后,可能对房地产公司有影响,如果公司的负债率特别高,他就监管资金,就可能控制得比较死,最起码把房地产开发商的一部分资金就冻结了。对我们公司来说,负债率比较低的,影响相对来说影响比较小一点。

  限制开发商资金,我觉得是两个方面。从短期来看要限制开发商资金,他的资金链条个断的话,他一定要降价,因为他只有销售收入才能够建设。可是,从长期来看,他可能会来限制他的供应量,这就是按下泼的几个瓢,也不知道会有一个什么情况。

  媒体提问:近期房价尚未大幅下降但各地市场成交量却加速反弹,及将到来“金九银十”各地市场房价是否可能出现的大幅反弹呢?

  潘石屹:我觉得每一个城市的情况可能不一样,除了整体上来看,我们看这个数据来看,供应量是大幅增加,他有三个数据。第一个就是我们看到今年的开工面积增加到了30亿平方米,这是从来没有过的。去年好像是24亿平方米,今年达到3亿平方米,这个数字你可以查一下。第二个就是说,上半年房地产的投资增加达到38。1%,历史的新高。所以,还有一个就是保障性住房他是两个50%,实际上也是增加了很多供应量。所以,这个市场上面价格到底涨还是跌,最大的还是供应量和需求量。的揣供应量增加,需求量上不去的时候,价格一定会下跌。

  媒体提问:从九月份预计的数据来看,北京准备开盘的数量有大幅度的增加,甚至能够达到8月的两倍还多,想请您分析分析为什么会出现开盘大增?

  潘石屹:真的实际上从全国的情况来看是一样的,任志强的判断就是供应量在加大。就是说,第一个数字就是今年上半年开复工面积超过房地产30亿平方米。这个数字就是可能放在北京多,就是从全国来看都比较多。第二数字就是房地产投资的增长能够达到38.1%,所以,整个供应量增加反应出来,不光是北京的开盘新盘多,可能全国开盘的新盘都还要多。

  新盘开盘多的话,房地产开发商会不会降价?从开发商的心理来看,他还是取决于他的资金链是不是紧张。所以,开发商就有点不见棺材不落泪,他账面上有很多钱,他就等一等,观察一下市场,凭什么要降价。所以,我觉得上半年成交比较低迷,开发商的负债率比较大,再加上银行的贷款有三个办法,一个指引监管着。然后,下半年预售收入也在监管着,就是各个方面都是把他的资金,帐面上本来是活钱的变成死钱了,就是不能用了。在这种情况下,我判断无论是是成交量还是成交价格来说,今年下半年都有下降的空间。

  媒体提问:您那说房价有下降的空间,北京市场来说,价格下降的幅度大概有多少?

  潘石屹:到底下降多少,这个数字很难说,我只能够看到就是这个对房地产市场形成的压力在哪。我觉得北京和上海的市场,就是在城市中心区域来看,没有供应量。所以,我觉得价格下降的可能性不是很大,除非就是市场不好了,就成交量降了一些。

  我觉得北京的四环之内降的可能性不是特别大。作为上海的话,这些中心城区降下去的可能性也不是很大。相反来说,就是比较偏远的地方,然后政府的保障性住房供应量又比较大,可能下降的幅度的比较大。

  媒体提问:对于目前的楼市有何判断?

  潘石屹:我们看到是这样一些现象,保障性住房越来越大,开发商的资金越来越紧张。而今年这个房地产投资又大幅度的增加,因为市场上面最大的两个力量还是供应量和需求量。当供应量大情况下,这个市场的价格就会有下调,这个是我对今年下半年的判断。

  其实要从长期来看,就是说咱们国家房地产的政策,从今年新的国十条来说是一个短期性的政策,原来就是说所有人的住房都要靠商品房去解决,而经济适用房也商品房化了,而廉租这个量又占得比较少。而从今年开始,就是两个50%,基本上就是房地产的半壁江山要做保障性住房去。所以,我觉得这个可能是国家慢慢的一个调整,就是还是想走香港的模式,就是主要政府补助。

  另外,我们看到领导人的观点,就是还是非常欣赏新加坡的模式,就是新加坡有70%的人不是购买商品房,而是要把这个保障性住房的比例慢慢加大。这样的话,如果这个政策有他的延续性,能够实施五年,十年时间,其实对商品房的空间是一个比较大的压缩。

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