中报纵览 万科：销售创纪录 结算再加速
作者: 周静怡     时间: 2010-08-09 22:08:57    来源: [ 观点网 ]

上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为万科为有史以来的最好水平。

　　观点网 周静怡 8月9日晚间，万科公布了2010年度中期报告。上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为万科为有史以来的最好水平。

　　万科中报显示，因竣工量在时间分布上存在不均匀性，万科上半年结算资源较少，共实现营业收入167.7亿元，同比略有下降，但万科上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。万科总裁郁亮表示，由于公司大部分项目竣工集中在下半年，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。

　　下半年结算加速

　　万科年初计划全年竣工面积504万平方米，截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。受此影响，上半年万科实现结算面积150.5万平方米，比去年同期下降39.4%，结算收入164.5亿元，比去年同期下降23.8%，营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1%。

　　不过万科表示：“公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。”

　　与结算较少相对应，上半年万科已售未结资源大幅增加。截至中期，万科共有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别较年初增加41.3%和50.0%。考虑大幅增加的已售未结资源，万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面，全年业绩实现增长在可期待之中。

　　由于去年上半年结算项目大部分为08年市场调整期内售出，万科去年中期结算利润率处于近年来的低位。随着利润率的修复，万科今年上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%。

　　郁亮表示，房地产结算存在滞后性，万科去年中期结算中包含大量2008年市场低谷期售出的产品，利润率处于近年来的低位，今年中期毛利率的上升主要体现了09年市场回暖所带来的项目利润率回升

　　万科中报称，上半年万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一，而在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市则是继续保持市场占有率第一的位置。

　　在万科总裁郁亮看来，在市场调整期取得这样的销售业绩，一方面由于采取了积极而灵活的销售策略，另一方面也与万科的产品结构特点有关。

　　前六个月万科销售的产品中，面积90平方米以下的产品销售套数占总销售套数的比重为59%，144平方米以下的产品总占比为89%，二季度144平方米以下普通住宅销售占比更是超过了九成。在行业主要企业中，万科中小套型产品如此之高的占比可谓绝无仅有。

　　继续二三线拿地

　　今年上半年，随着土地市场的逐渐降温，万科项目发展力度有所加大。上半年，万科共新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。

　　上半年万科新获取的项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市，平均楼面地价在2300元左右，继续保持在较低的水平。

　　上半年万科新进入昆明、贵阳、唐山、吉林市等新城市，其布局更趋广泛和均衡。在中期之后，万科7月又在廊坊获取了一个项目。

　　此前万科董秘谭华杰曾表示，2009年中期后房地产企业普遍加快了项目的开发，这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应，因此今年下半年的住房供应会有所增加。而万科09年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平，今年上下半年的推盘节奏相对于行业整体更均衡一些。

　　国泰君安分析师孙建平则认为，万科的供应节奏比多数企业更为合理，更加均衡的区域布局，中小户型为主的产品结构，以及积极促销的策略，都使得万科强劲的销售势头将可持续。在他看来，万科今年全年的销售预计可能超过750亿元。

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