仲量联行：2010年6月全球市场观察

来源: [观点网] 时间: 2010-07-05 15:52

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年中展望：全球房地产市场步入复苏轨道

　　随着2010 年上半年接近尾声，在世界经济和信贷市场逐步复苏的带动下，全球房地产市场也呈现出部分好转的迹象。在美国，经济稳步好转，资本市场流动性不断增加，市场交易量也继续上升。在亚太地区，经济发展前景可能好于世界其他地区，但存在利率进一步上涨的忧虑。在欧洲，尽管交易量相对强劲，但经济紧缩政策可能会使市场信心和活动受到抑制。今后，全球决策者将面临更为艰难的选择。今年下半年全球房地产市场能否继续保持良好的增长势头？

　　本期的《全球市场观察》将回顾全球房地产市场上半年的发展状况，并对其中一些因素发表看法，包括对各地区一些潜在的意外增长因素以及下跌风险因素进行分析。这些因素将成为今年下半年全球房地产市场发展的决定性因素。

　　与此同时，仲量联行位于全球各地的专家也深入剖析了租户市场的发展趋势。目前，企业利润率的增长已使得企业将租赁战略重新提上议事日程，本报告探讨了其中的具体原因，并分析了这些因素对企业房地产决策带来的影响。

　　全球经济

　　时值年中，全球经济继续稳步复苏。但是，市场仍存在一些令人担忧的风险因素，如欧元区债务危机、中国政府对过热的房地产市场的调控以及全球金融市场二次探底的风险等。尽管如此，在亚太地区新兴市场强劲的内需以及美国经济良好的增势趋势的带动下，全球经济继续保持增长势头。

　　由于欧元区采取经济紧缩政策，该地区可能再度陷入温和衰退，这种影响可能延续至2011 年。2010年下半年，其他地区的经济增长可能放缓，但对于欧洲以外的主要经济体而言，这种影响将相对有限。避免再次陷入严重衰退的关键是降低人们对政府债务的担忧，并防止这种情绪蔓延到整个全球金融体系。迄今为止，欧洲各国的决策者已采取了应对财政失衡的各项举措，从主权债务的角度看这一点是值得肯定的，但是如果各国政府同时采取紧缩的财政措施，就可能存在再度引发经济衰退的风险。

　　尽管业内密切关注的金融市场指标，如“伦敦银行间同业拆借利率”（LIBOR）和“泰德利差”近几周来再次升高，但利差仅是导致2008 年底金融危机的部分原因。从全球范围来看，各国决策者将在“重新刺激市场需求”和“恢复对公共财政监管”取得平衡之间面临诸多重大挑战。

　　此外，部分国家的政府和央行可能将采取措施应对普遍的通胀和资产价格泡沫的问题。随着房地产市场开始逐步复苏或接近市场底部，面对这种错综复杂的宏观经济环境，政策性风险再次加大。

　　全球房地产市场

　　保持亚太地区的适度增长

　　2010 年，在内需和外贸普遍增长的带动下，预计亚太地区的经济发展状况将好于世界其他地区。根据美国环球通视有限公司（Global Insight）五月公布的预测报告显示，亚太地区总的年度经济增长率将在2009 年1.6%的基础上增至今年的6.2%，超过2003-2007 年期间5.2%的平均增长率，同时也将大大超过全球3.7%的预测平均增长率。

　　在亚太地区部分国家中，强劲的经济增长正导致通胀压力的加大。例如，目前中国的CPI 通胀率已经超过了政府此前制定的3%的2010 年全年预期，而印度的批发物价总通胀率也已超过了10%。亚太区部分国家的央行已开始上调银行利率，预计近期会有更多国家的央行采取加息措施。例如，自去年10 月份以来，澳大利亚央行已将银行利率上调了150 个基点，而印度的银行利率在近几个月来也上调了50 个基本点。与此同时，自今年1 月份以来，中国政府已将银行存款准备金率上调了100 个基本点，4 月中旬又推出了一系列针对房地产行业的调控措施。

　　初步迹象显示，这些调控措施现已开始奏效。比如，采购经理指数已从4 月份的55.7 降至5 月份的53.9，为今年二月份以来的最低点。但是，中国70 个城市的住宅和商业地产售价持续攀升，5 月份的同比增幅达到12.4%，较4 月份12.8%的历史增幅峰值略有降低。然而，政府出台的政策已对房地产市场的成交量产生了显著影响，5 月份一线城市的市场成交量下降了60%-70%。与此同时，欧元区的债务危机尚未对中国的出口造成负面影响。5 月份中国的出口同比增长达到48.5%，出口量达到2008年9 月以来的最高点。

　　地产资本市场

　　CMBS 市场收益率定价参照点

　　预计美国CMBS（商业抵押担保证券）市场将扩大“可融资”房地产产品的范围，寿险公司和国内银行将成为主要的投资者并将之作为核心资产进行投资。最近一个引人注目的发展动向是苏格兰皇家银行以及摩根士丹利今年以来首次出售此类产品，分别为2008 年市场低点以来的第四大和第五大CMBS 交易。其中摩根士丹利价值7.163 亿美元的CMBS 证券共包括针对96 处商业地产（其中大约3/4是零售物业）拥有第一留置权的36 项贷款。其中AAA 等级证券的平均加权期限为4.5 年，收益率为3.60%。BBB 等级证券的收益率约为7.76%。

　　鉴于这两项交易均为超额申购，因此对于银行而言，CMBS证券发行的需求似乎不存在问题，而是难以在当今的承销环境下对新增贷款进行打包出售。目前，各大银行正在进入这一市场，其目标一方面是增加交易量，另一方面是降低资产负债风险。

　　CDO 可能成为新的最佳借贷工具

　　预计在2010 年和2011 年，CDO（担保债务凭证）可能成为一项新的借贷渠道。鉴于媒体对美国住宅CDO 的负面报道，“CDO”这一术语在某种程度上已成为一个忌讳话题，但是商业房地产CDO 的众多经理人目前正积极寻求相关投资。尽管这一举措看起来似乎违背常理，但商业房地产CDO 的经理人仍在积极寻求投资的机会。同时按照CDO 的规章制度，他们可以有一个再投资期，在此期间，经理人可以对此前已经偿还和清偿的CDO 资产进行投资。

　　为便于阐述，我们假定2006 年发行量5 亿美元的CDO，主要由公开发售的商业房地产贷款组成，该系列贷款的锁定成本为6%。四年之后，累计为1 亿美元的部分贷款已得到清偿。现在，CDO 经理可以在保留原有资本成本的同时将此项资本投入新的投资项目，原有的资本成本中的借款利率将极有吸引力。

　　2006 年和2007 年共发行了大约500 亿美元的商业房地产CDO，其中大约200 亿美元主要为可以再投资的抵押贷款。尽管市场可能再也不会新增CDO ，但将现有的CDO 进行200 亿美元的潜在再投资也是一笔相当大的数额，鉴于借贷市场复苏，这笔投资可能填补市场急需的空白。

　　企业租户市场

　　企业推行物业投资组合计划可望带动企业租赁活动的增长

　　从世界范围来看，随着企业经营状况的复苏，各大企业开始在房地产市场拥有更多的活动空间。利润率的增长以及对资本支出控制的放宽，将使企业租户可以通过搬迁、寻求“更高质量”办公空间以及其它方法在房地产市场实现其资产的保值和增值。

　　目前企业重新将中期房地产战略提上议事日程，这将对其房地产决策带来影响。例如，此前短期成本控制一度成为企业关注的焦点，“可持续发展”这一议题退居其次，如今这一议题再度成为企业决策中的关键考量因素。

　　预计在2010 年下半年，世界各地的租赁活动将会趋于活跃。目前房地产市场供应有限，企业租户利用仍对其有利的、但稍纵即逝的“机会”进入市场，但是预计交易量仍将低于此前的市场高点。

　　随着企业日益意识到房地产作为一项金融投资工具的重要性，企业资本市场的交易量预计将会增长和多元化。此外，由于企业与投资商共同合作寻求满足其调整后的房地产需求的创新解决方案，预计房地产的出售和返租、核心资产的购买以及租赁负债面向投资者的捆绑式出售将显著增加。

　　随着企业的战略对策明显地从此前的被动防御转向细致规划和协调，企业参与房地产市场的驱动因素也将与以往截然不同。尽管成本因素仍将是企业的中心议题，但其重心将不再是单纯的成本节约，而是如何有效地规避成本。与此同时，企业也正在酝酿实施可替代工作场所战略的“完美风暴”。在过去五年间，移动技术和协作技术的快速发展，促使了企业改变其房地产和人力资源战略的需求，以适应新形势的需要。技术改进以及企业在增强可持续发展、提高（人力资本和建筑资产）效率、增强对现有人才和潜在人才的吸引力方面的需求，增加了企业工作场所解决方案的复杂性。由于租赁会计准则即将调整，决定是“购买”还是“租赁”以及通过租赁结构增强灵活性也将成为企业首要考虑的因素。

　　近几年来，亚洲地区已成为国际买家关注的焦点以及重大并购活动的中心。该地区的各大银行也争相在该地区大量开设分行，以尽可能地从具有吸引力的房地产定价中受益。随着市场开始走出低谷，“ 追求高质量”的办公空间将继续保持快速发展势头，从而出现很多值得注意的新趋势。例如，在新加坡，市场吸纳量是如此巨大，以至于市场早在通常的供求关系显现平衡之前就已见底。

　　在上海，国内银行对开设分行的需求，导致浦东地区的房地产租金上扬，而浦西地区的租金则保持平稳，从而出现两极分化的局面。而韩国和印度则是亚洲地区企业租户对房地产需求最为强劲的两个国家。总体而言，整个亚洲地区企业租户将以升级其办公空间为主，而并非扩大。

　　酒店市场：一枝独秀

　　2010 年上半年，全球酒店投资交易出现大幅度“复苏”。截至2010 年6 月15 日，全球酒店投资额累计达45 亿美元，较去年同期增长26%。

　　美洲地区的酒店交易活动复苏幅度居全球之首，其主要原因是投资者对酒店行业复苏的信心日益增加，以及大量资本进入酒店市场。该地区的酒店销售额累计19 亿美元，其中近95%来自于美国，同比增幅高达97%。这也是自2007 年第四季度以来，美洲地区的酒店交易额首次超过欧洲、中东和非洲地区。同期，欧洲、中东和非洲地区的酒店累计销售额为16 亿美元，同比增幅仅为14%。带租约的资产成为欧洲、中东和非洲地区销售活动中的主导类别，接近5 亿美元。尽管亚太地区同比下降19%，但今年上半年的酒店交易活动仍然保持活跃，尤其是在日本和澳大利亚，整个亚太地区的酒店销售总额为9.73 亿美元。