观点一周评述:市场观望的最后期限

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2010-06-07 00:34

  • 观望终会有最后的期限,僵局亦须打破。连万科都不觉得降价是丢人的事情,又何必紧咬着房价不放?

      观点地产网 当万科成为第一个不讳言降价的房企,楼市的多米诺骨牌效应又一次被提及,但因为有了恒大降价的前车之鉴,不少人对于楼市降价潮的到来还是持狐疑的态度。

      随着将上周五住建部、央行、银监会联合制定的二套房认定标准出台,这一切的狐疑恐将不复存在,楼市降温、房价大范围下调也许已经不是遥不可及的事情。

      三部委发布的通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,将依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。在以家庭为单位的前提下,即“认房”也“认贷”,几乎将之前的二套房贷执行标过程当中的种种漏洞全部堵住。

      这个标准也意味着,投资性需求在目前的政策环境下,已经基本没有空子可钻;当有大量资金买房的炒家被封杀,有能力买房的刚性需求又在观望的市场环境下,房企还需等待什么?

      万科做出了最好的示范,又一次上演了2008年房价拐点前的一幕,“一定要定一个能够卖掉的价格,买房人愿意支付的价格,如果错了,那就自行调整,直到正确为止”。万科将定价的权力交到了各地的分公司,这让万科能以最快的速度适应市场的变化。

      这是万科的高明之处,但对于更多还在观望的房企而言,万科此举代表的市场判断则更值得思考。

      失望的是,更多的开发商怕是选择了按兵不动。一个很明显的数据是,6月各重点城市的推盘量并不大。综合多家研究机构统计的数据发现,北京6月预计有44个项目进入市场,不及5月份的实际开盘量;上海市场的计划开盘数虽然大约有40到50个左右,但实际开盘量恐怕不会超过30个;广州也没有例外,本月有新货上市的楼盘数量有38个左右,比5月减少三成,在本月开售的全新楼盘有14个左右,也比五月减少三成,深圳则跟广州持平,按计划应该有30多个新盘入市,但到了最后恐怕还要“缩水”。

      诚然,6月是传统的推盘淡季,但这并不能排除其中开发商所存在的微妙观望心态,各地楼市新政细则对市场的影响并未完全显现,这已成为了部分开发商选择暂时观望,押后推盘的理由。

      第二套房的认定标准出台应该让开发商有所警觉,如果从严执行二套房贷仍看不到楼市降温、房价下调,调控显然不会善罢甘休。

      最后的杀手锏应该是谈论已久的房产税。发改委在6月2日有关“逐步推进房产税改革,将避免重复征税”的表态之后,地方试点房产税已经得到了政策层面的支持,虽然这仍然一个渐进的过程,但房地产市场若持续不降温,房产税出台进程的加快并不是不可能的事情。

      即便从房企的资金链条角度考虑,观望也不是最佳的选择。四月份国十条出台至今有已近两个月的时间,市场成交的低迷一直在持续,五月份多家房企的销售业绩几乎腰斩,销售回笼资金大降,这对于房企的现金流而言并不是什么好消息,而且,这种境况恐怕还将延续很长一段时间。

      土地与资本市场也日渐冷清,观望终会有最后的期限,僵局亦须打破。连万科都不觉得降价是丢人的事情,又何必紧咬着房价不放?如果房产税政策真正在短期内“被迫”出台,恐怕那时候的降价也难以挽回失去信心的市场。

    撰文:本刊编辑部    

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