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中骏置业真功夫:海西民企超越央企
作者: 邓敏华     时间: 2010-04-16 01:19:35    来源: [ 观点网 ]

“央企来的话,我们也是欢迎的,因为这样才可以PK一下,看谁的品质做得更好。”

  观点网 邓敏华 4月15日,今年2月份上市的中骏置业在香港举行09年业绩发布会,中骏置业董事长黄朝阳、执行董事李维、财务总监李少波出席了本次会议。

  继在港交所融资2亿美元之后,中骏置业筹划新一轮的扩张。会上,中骏董事长黄朝阳表示,今年中骏置业新增土地储备将达到300万平方米,新增土地是去年土储的42%,今年的新开工面积将是去年3倍。

  以下为中骏置业2009业绩发布会答记者问环节实录:

  Q:除了3.7个亿的物业重估升值部分,中骏的核心盈利大概有多少?今年的目标土储是增加到一千万,能否谈一下资金来源以及今年的布局?

  李维:扣除物重估价升值部分,核心净利润是9500万,同比大幅的增长。今年大概新增三百万的土地储备,基本是位于海峡西岸地区、环渤海经济区、还有珠三角经济区,目前锁定的项目正在谈判中,大概会投30个亿进去。

  我们上市募集了两亿美金,加上今年55亿人民币销售的回款,以及银行信贷的支持,所以30亿人民币的投入对于我们来说是没有问题。拿地时我们会设定好比较好的销售利润率,控制在20%左右。

  Q:中骏在手现金6亿,而一年内到期的要还债5.6亿,拿地有30亿的投入,公司近期有没有迫切融资的需要?截止12月底公司合约销售是48亿,今年可以入帐的有多少?

  李维:公司今年买地是30个亿,一年销售目标是55个亿,2009年底的现金是6个亿,由于我们在2010年2月份上市,又募集2亿美金,这个没有在09年的资产负债表体现。我们的资金充裕,目前为止没有发债计划。

  另外,累计合同销售是48个亿,我们在2010年全部确认收入。

  Q:今年买地30亿,资本性开支是大概多少?未来中骏的土储分布会是什么样的?

  李维:今年买地是30个亿,按照2010年开工的情况,预计资本开支会在20亿左右。去年我们的开工面积比较少,今年比去年的增长的3倍左右。

  我们的土地储备有84%是在福建省,其他16%是在环渤海和珠三角地区。今年新增300万平方米土储可能有70%到80%会在环渤海区域,另外的百分之二、三十会在包括海峡西岸经济区和珠三角经济区。

  Q:去年的合约销售大概是32亿,入账的利润的只有9500万,能否解释一下?今年头三个月的销售情况是怎么样?

  李维:房地产企业销售利润的确认必须要有两个条件,第一个条件房子要竣工,第二个条件房子必须得销售,而且交完楼。我们去年的32亿的销售收入是签了合约的,但是还没有交房。

  我们第一季度的合约销售是5个亿,主要原因是我们在第一季度就没有什么项目可以推。在第二季度和第三季度会有比较多的项目推出,预计全年的签约额在55亿左右,我们有信心达成目标。

  Q:商业地产跟住宅地产的一个比例?目前内房股纷纷发行美元票据融资,公司会不会考虑这方面的融资的渠道呢?

  黄朝阳:目前我们商业地产比例比较小,预计在2010年,商业地产将给公司带来接近4个百分点的利润,我们希望三到五年以后商业地产占整个盈利的20%-30%。物业的租金收入稳定,有利于现金流的平稳,在这方面公司有一定的尝试,同时我们希望能够将住宅地产的经验移植到商业地产去。

  我们的融资渠道长期以来是比较传统的,在07、08年金融海啸的时候,我们是当地银行最青睐的客户,是建行、农行的优质客户。另一方面并不是说国家宏观调控,所有的房地产企业都贷不了款,调控会把好的房地产企业留下。另外我们会按照自己的布局走,目前还没有发债的计划。然而不管是发债或者是其他的一些办法,公司会秉承股东的利益最大化这一点。现在我们在银行有110个亿的授信额度。

  Q:国内的加息预期很强,如果加息会增加融资成本,公司是怎么去看待这个问题?

  黄朝阳:刚刚公布的第一季度经济数据,内地的GDP增长是11.9%,应该讲整个中国经济持续上升,宏观面是没有改变的。第二个是CPI增长2.2%,所以还没有出现物价快速上升的信息,加上人民币升值的压力,所以我感觉近期还没有加息可能。

  Q:中骏的毛利高达52%,能否谈一下当中的原因?这个水平是可以维持的吗?中骏的客户是投资型,最近中央好像对投资客户打击很大,调控对你们有没有影响?

  李维:09年的毛利率有一个很大的增长,主要是因为北京的项目。

  其实我们的客户大部分是自住型为主,我们做的房子比别人贵,是因为品质比别人好。根据我们对客户群的分析,百分之八、九十都是自住型,在整个海峡西岸经济区,刚性需求还是非常完善的,

  Q:现在很多的央企进入海西,是否对中骏造成一个竞争?如果物业税真的出台的话,对中骏有没有影响?

  李维:福建确实跟国内其他地方有很不一样的地方,民营化经济比较好。国内有一种说法叫温泉之争,就是温州跟泉州,这两个地方老百姓都很会做生意,早年下南洋。在香港有很多上市公司,都是从福建兴起的一些品牌企业。

  央企来的话,我们也是欢迎的,因为这样才可以PK一下,看谁的品质做得更好。我们的品质应该来说要超越他们的,来的话才可以见真功夫。

  黄朝阳:物业税现在还是在讨论的阶段,要推出一个税种,需要很多方面要去完善,特别是统计系统要完善。开通物业税短期内可能对市场有一点点影响,但是长期来讲,就像国外,都开这个物业税,市场还是会健康发展。

  在海西,房地产区域性特别强,我们扎根在海西,拥有品牌、品质,拥有大量忠实的客户群,从这一点来看,我们是比较强的。

  Q:怎么看待二三季度楼市走势?现在中央打压房价,你们怎么看这个今年的销售完成情况?

  黄朝阳:从GDP增长,还有CPI的增长来看,整体宏观经济是比较良性的,特别是3月份,外贸第一次出现逆差,刺激经济的这种政策不会很快出来。

  内地城市化进程处于中间的时点,应该说刚性的需求还是比较高的,特别是二、三线城市。我们提供三类产品线,高端的、中高端、中端,在中端跟中高端这个产品线上我们是非常有竞争力的,而且这个是市场需求非常大。

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