观点网 邓敏华 在实行新的土地出让政策之后,北京国土局正处于一个尴尬的处境当中。26日,北京新推出的房山区窦店镇窦店村地块,由于地块的价格最终被抬高到了事先设置的地块价格上限:4700元/平方米之上,导致地块出让暂停,“被迫”流拍。
“北京土地市场出现流拍”,这个新闻要是放在一个多月前的北京土地市场上,那几乎是不可能的事情。在这片地王频发区域,任何一幅土地都有被炒高的潜力。而如今,事实就摆在了面前。
源头还得从北京16日公布的土地出让新政说起。4月16日,北京国土局负责人称,今后北京的土地出让将不再遵循价高者得的原则,而是更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。同时,进一步试点采用“不设评标委员会”的招标方式,及“限价房、竞地价”或“限地价,竞政策性住房面积”的方式,引导企业合理性拿地,抑制非理性竞价和房价过快增长。
在新的综合招标中,将设定合理价格区间,同时将再次弱化投标价格因素,强化投标人财务状况、企业资信、资质业绩等因素。而且投标人以往出让合同得履约情况、参与建设政策性住房情况,以及投标人近期拿地情况等因素都被纳入评标条件。
其中那个最厉害的一条是“综合条件最优者得”的评标方式,因为这意味着开发商的报价在评标中的比重只占25%,如果报价超过评标中设定的地价区间,开发商即使报价再高,评标中也无法加分。
这条措施几乎让北京土地市场上的潜在的“地王”们无处藏身:事先设定的合理地价区间估计不会太高,即便开发商能掏的起这个地王的钱,北京估计再也难找出符合条件的“地王”来卖。
地价过高的难题似乎就此迎刃而解,但新的问题在于,在实施这条土地出让新政之后,如果在这个事先定下的“合理”地价区间内,地一直卖不出去怎么办?这个“合理”的地价区间又该如何去设定?
窦店村地块的流拍验证了北京土地出让的一个硬伤。现在,抛给北京国土局的一个现实问题是:这个地的下一步该怎么办?地显然不能说不卖,但既要保证不卖高价,又要保证卖给合适的购买者,这似乎是一个很矛盾的问题。
从目前北京市国土局房山分局对上述流拍地块的处置来看,北京显然还未找到很好解决问题的办法。以此而看,北京土地出让新政似乎仍然是治标不治本的一个政策幌子。
诚然,北京优化土地出让制度的出发点是正确的,实行多年的招拍挂制度其利弊已经显而易见,上海、广州等地目前也已经为避免其中的弊病做出了一些积极的尝试,虽然效果似乎也并不明显。
在并未找到更好的土地出让方式的情况下,坚持招拍挂制度仍然是保证土地市场不出大问题的前提。如何在招拍挂的基础上,避免其带来的弊端已经成为一个亟待解决的现实问题。