戴德梁行：武汉2009年第四季度市场分析

来源: [观点网] 时间: 2010-02-21 17:15

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第4季度经济的平稳发展令武汉甲级写字楼需求进一步活跃。由于空置面积有限，局限了租赁需求的有效释放。虽然如此，甲级写字楼吸纳量仍然同比增长33.7%，达4，247平方米。空置率也由第3季度末的11.6%下跌至10.7%。甲级写字楼租金水平则基本保持平稳，维持于每月每平方米53.5元的水平。

　　在高入驻率的支撑下，个别高品质写字楼租金有上调的趋向。新世界国贸大厦于本季度开始大堂及部分公共空间的装修工程，将通过硬件设施的改善实现租金的增长，预计下季度其租金将上升10%左右。

　　我行预计2010年将有181，000平方米的甲级写字楼新供应。其中，位于鲁巷区域的光谷国际广场将成为鲁巷区域的第一座纯甲级写字楼，并使鲁巷由原先单一的零售商圈升级成为功能更完善的光谷中心区域。

　　下季度，甲级写字楼市场将仍旧维持较高的入驻水平，而整体租金将在高品质写字楼的带动下发生一定程度的上调。这些优质物业入市后，全市平均租金将会发生较为明显的上涨。

　　商铺市场方面，零售业的稳步增长给武汉商铺市场带来强劲的需求。新品牌及商业运营商本季度持续积极选点。广百百货进驻王家湾商圈，计划开设武汉首家百货店。顶级化妆品牌LaMar也进驻武汉广场。

　　本季度武汉优质商业物业新增供应为65，000平方米。钟家村商圈和鲁巷商圈等成熟商圈的部分优质商场例如万达菱角湖项目商业一期一推出市场便取得良好的销售表现。

　　下季度，武汉零售市场将持续稳步发展，商业优质物业开发和供应面积将进一步增加。随着新物业的落成，将吸引新一批知名零售商的进驻。

　　住宅市场方面，强劲的潜在需求促使中心城区价格持续上扬，本季度武汉市中心城区住宅价格为每平方米7，260元，同比增长5.41%。

　　第4季度住宅市场的新增供应大幅增长。全市住宅批准预售面积为2，396，180平方米，环比增长135.2%。其中51.7%的新增供应发生在主城区，所占比例较上季度下降17.3个百分点。其中，主城区的供应主体依然是武昌区和洪山区，分别带来277，625平方米和230，897平方米的新供应，而主城区其他区域供应则相对有限。

　　在价格持续高企与成交量开始下滑的双重压力下，本季度开发商对新物业的价格保持谨慎态度，令全市住宅市场新推物业整体价格与上季相比基本持平，平均售价为每平方米5，975元，较上季度小幅向下调整0.5%。

　　住宅价格持续高位运行，加上年底信贷额度的收紧，有效潜在需求将继续受到抑制。预期下季度武汉全市成交量将呈现轻微下滑的趋势。此外，开发商在前阶段凭借良好的销售改善了资金状况，短期内将不会下调物业价格，预期下季度将难以出现价格的大幅回落的局面。另一方面，受成交量下滑的影响，预计下季度成交价格将保持平稳。

　　戴德梁行：武汉2009年第四季度市场分析