一、房地产市场行业动态

　　1、行业相关政策及影响

　　《成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》政策将于2010年2月1日正式施行

　　成都市房管局颁布《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《成都市商品房预售网上签约暂行规定》将于今年2月1日正式实施。两项政策要求预售方案须经审核并在现场和网上同时公示，开发企业需严格按照方案执行；自留房源在预售许可前明确，初始登记前不得上市交易；楼盘调价先申报，新价公示前必须按原价销售，房管部门也将通过关闭网签系统暂停销售等手段，对开发企业的违规行为进行惩罚。

　　政策解读：两个政策的出发点是想控制目前房价上涨过快的速度，使开发商信息透明化，买方和卖方的信息对等；增加房地产市场住宅有效供给，减缓购房者的恐慌情绪。但从整个政策的内容，以及未来执行情况来看，要想达到目的有一些难度。就目前两项规定的内容而言，开发商仍有操作的空间，比如用价格做“销控”，报高网签价格通过不同幅度的折扣同样可以执行“低开高走”的价格策略。但是该政策对房地产交易市场更透明、更公平开了个好头，对开发商而言，该政策也有一定的震慑作用。

　　国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

　　1月7日，国务院办公厅颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策就增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任几个方面进行了详细规定。

　　政策解读：该政策是中央政府2010年出台的第一个针对房地产行业政策，也是在一个月内中央政府第四次出台房地产相关政策，该政策涵盖范围较广，涉及土地、信贷、供应、保障住房等各方面内容的政策。这些均显示出新年伊始，中央政府调控房地产市场、防止部分城市房价过快上涨，令市场稳定发展的决心。该政策反映了国家及政府对房地产市场的调控新思路，在我国经济尚未走出金融风暴阴霾的时候，保证房地产市场的健康，经济增长不过度依赖房地产市场是明智的。

　　2、城市热点及动态

　　2010年成都市地区生产总值预期增长11%

　　2009年，面临国际金融危机的持续影响和灾后重建任务繁重的双重压力，成都仍然实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%；农民人均纯收入达7129元，分别增长10.1%和10%。在市十五届人大三次会议上，市发改委在会上作了《关于成都市2009年国民经济和社会发展计划执行情况及2010年国民经济和社会发展计划草案的报告》，提出2010年成都经济发展的主要目标是：地区生产总值增长11%，固定资产投资额3500亿元，地方财政一般预算收入同口径增长12%，城镇居民人均可支配收入增长10%，农村居民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4%以内。

　　成都西郊将全面城市化重大基础配套将完善

　　成都市青羊区有关部门表示，成都城西将按照环路、绕城高速等地段分类，规划建成金融商务、金沙文化、西部新城、生态商务、总部技术等5大功能区。

　　到2015年，城西66平方公里将全面城市化，市民和农民在生活和配套上均没有差别。城西将建成金融商务、金沙文化、西部新城、生态商务、总部技术等5大功能区。其中，在一环路以内，将以骡马市为核心建设中央金融商务集聚区，重点规划引导金融和高端商务总部及配套产业发展；在一环路外到三环路内，将以金沙遗址和浣花风景区为核心建设金沙光华文化商务区，形成高端商贸、商务服务、文博旅游产业；在三环路外到绕城高速之间，将建成西部新城和商业组团，发展现代服务业；在198区域，则以非遗公园和绿舟总部园为核心，发展休闲生态产业；在成飞集团片区，则发展工业总部和航空高新技术。今年内，青羊区预计将拆迁整治土地5800亩，新居工程安置农民1.2万人。预计到2015年，城西将全面实现城市化，服务业占GDP的85%以上；到2025年，中心城区的辐射带动将使成都西郊变为世界现代田园城市的示范新区。

　　东郊旧房改造工程收官8万人已签约搬迁

　　2009年2月、6月，成都东郊共分2个批次实施了搬迁改造工程；加上2008年1月、3月、6月已经实施的三个批次改造，成都东郊惠民工程搬迁红线范围内的五大片区20余家“东调”企业生活区已经全部启动完毕。截至2010年1月7日统计，总计签约16516户，占搬迁总户数的97%，启动速度和签约进度均创造了成都市旧城改造的全新纪录。今后成华区将结合建设路商业打造和二环路新兴产业发展轴、猛追湾休闲商务城(成都RBD片区)、华润万象城的建设，全面启动商圈二期深度打造工程，打造现代服务业新平台，提升商圈产业结构。

　　银行房贷政策收紧——中行房贷利率最低8.5折，银监会要求银行上调三套房首付和利率

　　目前，中国银行将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，而打8.5折也是很难的事情，必须满足银行征信系统里不能有逾期记录、职业稳定、银行的VIP客户才有可能申请到8.5折优惠。另外，中行不仅收紧了新房的房贷业务，对二手房市场也已经改变策略。中行已经全面停止了与中介的合作，只做直客式的二手房贷款。

　　银监会要求银行拒绝“投资和投机”为目的的买房人的贷款申请，如果银行不确定贷款者的买房动机，应大幅提高第三套房贷的首付比例和利率。并且，银行将停止向那些囤积土地的蓄意捂盘的开发商提供贷款，并采取措施确保现有的贷款得到偿还。银监会将继续加强对房地产市场的监控，及时向银行机构发出风险提示，并指导银行优化信贷结构，通过资本充足率、贷款拨备比率、速动比例和首付比例等监管指标，防范贷款风险。

　　2010年成都主城区将新建9000套保障性住房

　　今年全市将在城区东、西、北等多个方位，建设9000多套保障性住房，其中廉租房约2000套，经适房约3000套，限价商品房约4000套。该批保障性住房将于8月动工，预计2011年底竣工。除了新开工建设保障性住房外，成都市今年还将通过市场采购一批廉租住房。除190套廉租房房源正在按程序配租外，今年全市将在中心城区推出700套廉租房，这部分房源将于今年3月公告申请条件，接受困难家庭申请，预计在9月底前交付使用。

　　中铁置业进驻太阳城核心区域

　　中铁置业在1月6日举行的挂牌出让中获得了城西外金沙太阳城片区288亩的地块，宗地楼面均价为1100元/平米，成交总价为6.34亿。项目建成后将包含写字楼、购物中心商业街、五星级酒店、剧院、公园等，预计主体工程3年内建成，5年内全部交付使用。

　　保利、九龙仓、招商争夺川棉厂地块

　　2010年1月8日的土地拍卖会现场，位于成华区二环路东三段8号的面积为157亩的川棉厂地块引得九龙仓、招商、保利三家巨头争夺，最终九龙仓击败后两者以990万元/亩获得该宗土地，楼面地价4837元/平米，该宗地将在九龙仓的打造下使建设路板块与万年场板块实现对接，东二环将连成一片。

　　二、主城区土地市场

　　1、政策出台，市场略微降温

　　公告情况：1月，主城区共发布公告将在下月挂牌出让商业类用地及商业兼容住宅用地8宗共约300.48亩，总可建面积116.55万平米；

　　成交情况：2010年1月成都市主城区共出让成交住宅及商业类用地591.62亩，总可建面积128.7万平米；

　　拍卖：拍卖出让二类住宅类用地6宗共266.84亩，可建面积约53.8万平米；

　　挂牌：挂牌出让商业兼容住宅类用地2宗共约324.78亩，可建面积约74.9万平米。

　　注：本报告共20页，查看完整报告：https://www.guandian.cn/blogComment/sczyyb201001.pdf

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