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城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
保利09年净利35亿 今年地产投资将达655亿

  保利同时发布的另一份公告显示,2010年,保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元,几乎等于09年投资额的两倍。

  观点地产网 武瑾莹 2月3日晚,保利地产发布2009年全年业绩公告。据公告称,2009年保利实现房地产签约面积526.69万平方米,签约金额433.82亿元,分别比去年同期增长131.08%和141.38%。其中上海叶上海、北京西山林语、杭州东湾、上海林语溪、佛山保利花园和成都公园198等6个项目单盘签约额突破20亿元。

  公告表示,2009年保利实现营业收入229.87亿元,实现净利润35.19亿元,同比分别增长48.11%和57.19%。报告期内,保利实现房地产结转面积274.85万平方米,结转收入223.43亿元,同比分别增长42.68%和47.83%

  其中,保利2009年的营业收入共来自13个城市,较上年新增成都和天津两个地区。广州、上海、北京、沈阳、佛山、武汉和长春7个地区的营业收入均超过10亿元。其中广州地区收入占总营业收入比超过20%,北京地区和上海地区收入占比超过10%。

  在负债方面,保利控制了银行贷款规模,全年仅增加58.94亿元,年底净负债率为49.26%,较上年降低60.13%,资产负债率为69.98%;短期借款与一年内到期的非流动负债合计仅为39.98亿元,占总金融机构借款的比例从上年的19.08%下降至本年的14.02%,短期偿债压力进一步降低,截至2009年底,保利负债总额为628.7亿元,其中不需要实际偿还的预收账款为298.3亿元,占总负债的47.45%;2009年8月,保利成功实现非公开发行,融资78.15亿元,较大程度补充了自有资本,降低了负债率;截至年底,保利拥有货币资金152亿元。

  在土地方面,保利地产在2009年的激进拿地有目共睹。据年报统计,2009年保利新拓展项目38个,新进南京、大连和阳江三个城市,新增土地储备权益容积率面积1338万平方米。截至2009年12月31日,保利拥有在建拟建项目102个,在建面积1223万平方米。报告期内保利新开工面积564万平方米,竣工面积377万平方米。

  一个值得注意的细节是,2009年年保利完成直接投资395亿元,而保利同时发布的另一份公告显示,2010年,保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元,几乎等于09年投资额的两倍。

  可以想象,2010年,在600多亿投资资金的支持下,保利的拿地将更为激进,开发规模更为庞大,发展速度更为迅猛。保利已经提出了"三年再建一个保利"的口号。

  据国泰君安此前对保利地产2009年全年的业绩所做统计,2009年,保利全年销售均价8276元/平米,同比增长5%,远低于全国23%(截止11月)的涨幅。国泰君安认为,保利房价涨幅较小与产品结构、一二线城市销售贡献度发生变化有关。

  此外,国泰君安表示,保利销售额141%的增长在一线龙头保利中表现最为出色。09年销售额仅次于万科634亿、绿城501亿和中海480亿,位列龙头企业第四;而增速则仅次于绿城的240%,远高于万科32%和金地84.6%的增速。

  对于2010年的发展,国泰君安预测保利今年预测收入的118%也已销售实现。国泰君安认为,09年保利新增储备中,二线城市占76.5%。一线城市因房价上涨过快而成为近期政策调控的重点,保利项目房价未出现快速上涨;二三线城市所处政策环境相对宽松,调控风险小且刚性需求占比高。而这成为保利在今年销售得以保证的重要原因。

  而长江证券地产分析师苏雪晶认为,2009年的新增储备将在今年全部开工。苏雪晶表示,保利地产2009年土地储备质量比2007年要好;珠海横琴、海西等地都将成为关注对象。而广州、武汉城中村改造项目、成都部分区域也都是未来的重点,二、三线城市仍是主要目标。

  但另一方面,苏雪晶表示,截止到目前保利仍有180亿土地款未付清,09年以来部分区域发展很快,但考虑管理能力和区域平衡,仍不会大面积增加这些区域土地储备。

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