我们这次能不能让房地产软着陆关系到中国会不会出现经济危机，关系到未来中国能不能保持一个长期可持续增长的大问题。

　　最近几天一直在感慨，刚进入一月就不停地奔波在各类房地产的会议里。前几天去参加《新京报》的活动，跃春用了八个字形容刚过去的2009年：惊心动魄、跌宕起伏。刚惊魂未定，气喘吁吁，新春伊始，房地产价格与房地产泡沫问题，又成了近日媒体中最火爆的题目。不管是公说的，还是婆说的，似乎都有一定的道理。另外由于地价、房价走得令人瞠目，很多人倒是开始对房价感到麻木了，几近调侃。不过，有一条似乎大家都是同意的，近来在少部分城市，房地产是有点过热了。石述思和我说，这事没必要讨论对不对，该不该，是“会不会”的问题。

　　为什么说是少部分城市，因为的确是少部分。目前我们国家城市总数已经超出650个，而在几轮房价变化波动后，可以明显看出一直保持上涨规律的城市恐怕也就是50~60个左右。也就是说不到10%的城市的房地产业在过去的十年里引领着和代表着中国房地产产业。有意思的是，这总面积不超过国土总面积8%的“容器”恰恰承载着超过国家超过40%的人口的城市化和生活质量不断提高的需要，教育、医疗、文化、科技、咨询和国际化的顶级资源快速向着这可以说小得可怜的容器集结，在这样的背景下，移民、投资、改善、增长的憧憬和行动自然也向着这小得可怜的容器集结就不足为怪了。这种局面现阶段产生在中国这样一个快速发展、人口众多、资源稀缺、城市化底子薄的国家，没有什么可大惊小怪的，喜欢也好，不喜欢也罢，首先要去承认和面对才是科学的态度。于是，这50个承载着5~6亿人口城市化和改善人生需求的城市的房子及其市场的状况应该不言自明了。

　　这还不包括每年的新增城市化人口。我简单计算了一下，中国现在还有7~8亿的人口在农村，而中国在步入比较发达国家之列时，上面这个数字里的一半以上人口会转化为城市人口。假设我们的总人口数字不再扩大，按照过去30年的转移速度，这个转化还要20多年才会完成。按照人均40平方米的住房标准，我们至少还需要大约200亿平米的新增住房。这个数字不可怕，可怕的是，如果分布不均，主要都盖在了上述少量的城市里，那就成了灾难。

　　不得不承认，在过去快速发展的30年，特别是最近这十年，我们的政府、企业和个人都充满着求增长、发展的冲动，我们的节奏之快常常令西方人惊叹。而就在这匆匆而过的时间里，我们对城市化的进程以及其带来的巨大区域不均衡发展都没有充分的估计和预判。

　　既然是过热了，大家都希望让市场降降温。适度降降涨幅，这不但对想买房子的大群体好，对发展商来说也是一件好事，对城市的发展、生命力的延续更是好事。汤敏博士说，大家都明白，“树是长不到天上去的”。

　　回头看看刚刚走过的2009年房地产市场可谓是既风光无限，又备受争议。回顾这一年的行情只能用“没想到”来形容：没想到市场起来这么早，没想到回暖速度这么快，没想到房价、地价涨得这么凶……无数人陷入茫然……但是，这是不是一件好事情呢？显然不是，但这又实在不以人的意志为转移。其实，慢慢地涨，对买房的人有好处，对卖房的人也有好处，这样才能长期地、稳定地在市场里赚钱。遇上2008~2009这样的大起大落，其实房地产商们心里也犯嘀咕。

　　2009年最矛盾、最纠结的莫过于政府了。每一个城市的父母官，在金融危机之后都承担着只能成功不能失败的“暖市使命”。当时国际市场一片萧条，国内市场一片肃静，无数中小企业一片茫然的形势下，根据中央的部署，政府系统以一般人无法想象的效率和执行力，兼顾民生大计，投入到了恢复经济活力的艰巨任务之中。房地产行业以其投资规模大、关联产业多、提振效应周期短见效快、与民生息息相关、与城市发展的规律和脉络特别贴近、税源品质较好等优点，自然成为城市政府恢复市场活力、提振产业群体活力、解决就业、改善城市设施等综合考虑之下的主要发力对象。在宏观经济乏力的大背景之下，政府通过房地产的增长带动经济的增长，实在也是没有办法的办法。

　　2010年中国经济和社会的发展仍然是不轻松的，三件事的纠结会一直相伴。首先要继续保持经济平稳较快发展，接着要防止和控制通胀的程度及预期，最后，要控制不动产价格的不正常过快增长。刚刚开完的市人大会上政府工作报告显示，北京的人均地区生产总值已经超过一万美元，成为中国继深圳、上海、苏州、广州、无锡后第六个进入万元序列的城市。国际经验规律是，人均地区生产总值过万美元的城市，城市化进程将趋于平缓，城市将突出在科、教、文、卫、体、资讯等方面的发展。在人口少、区域发展均衡的国家，这似乎是国际惯例，可是“国际惯例”在中国现阶段的大都市发展规律探索中往往是失灵的。前面说的我们“小马拉大车”式的城市和区域发展失衡的局面，导致北京这样的城市的“盆地效应”越发显著。资金、人口、资源、人才等加速向北京集聚，城市承载力面临重大挑战。快速发展又疲惫不堪的“万元户”和“准万元户”的少数城市们，面临着城市发展进入成熟期后人们在“软实力”方面的要求，而硬件却也不断在遭到挑战，更加上我们还要完成沉重的减排任务，管理者之狼狈实属正常。发展慢了不行，太快了“身体”也难以适应。在我们这些城市的生命周期里，现在很像是进入了“更年期”，内分泌失调，系统紊乱，怎么着都不舒服。

　　前些时候和汤敏博士闲谈，我们说到有没有办法让房地产软着陆？ 而这一点对中国接下来几年的经济和社会稳定都至关重要。

　　说软着陆之前，先得说说“硬着陆”。软着陆反面就是硬着陆。等着买房子的人都恨不得房地产价格马上跌50%才好，那为什么不能让房地产硬着陆呢？房地产泡沫的破灭往往都是硬着陆，即房地产价格崩溃的过程。近来的典型例子就是迪拜的崩盘，在短短几个月内房地产价格就下降了50%至60%。近来美国的房地产也是一个硬着陆，价格一年多时间里也下降了30%至40%。但是房地产在中国经济中的作用太重要了。加上建材、装修等直接与间接的行业，房地产已经在我国 GDP中占了很大的比例。现在，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国内需求的重要组成部分。而且房地产还是地方政府的财政收入重要来源，地方财政开支靠的都是房地产的收入。我们回顾08年的各地救市政策，会发现一个很有趣的现象：土地成交额与地方财政收入相比，数值越高，下跌比例越高，地方政府就越有可能呆不住，要搞点政策救市，由此可见房地产市场对于地方政府来说有多么重要。

　　这么大规模产业如果崩盘对整个经济的影响之大，不可低估。搞不好弄出个经济危机来可不是开玩笑的。如果房地产硬着陆后导致经济增长大幅下降，失业急剧攀升，收入下降。这时房价低了你也不一定敢买了。事实上，最近一期的美国“新闻周刊”预测2010年中国经济将崩溃，就是建立在中国股市与房地产市场要硬着陆的假设上的。

　　硬着陆显然没有什么好处。

　　之后，汤博士写了一篇专题文章，用通俗的手法分析了对软着陆的看法。他心目中的房地产软着陆有三条。第一，房价不再涨，最好一年内跌上10%但不能超过 20%。第二，银行不出现大规模的住房抵押贷款坏账。第三，房地产业投资还保持一定规模。他认为，如果房地产价格再不停疯狂上涨，远远脱离城市主流消费基准，从全世界的经验来看，这个泡沫一定要破。现在支持房地产价格还要大涨的那些理由，实际上在日本九十年代初经济崩盘之前都是同出一辙。晚着陆不如早着陆。

　　要使房地产软着陆，而不是硬着陆，土地、税收和信贷是治理市场秩序的关键穴位。

　　定向制导式调控政策控制投机性包括投资性的需求。目前房地产业从实体经济中“吸金”巨大。今年的房地产投资客中有不少民营企业家。有人坦言，在出口不景气的情况下，投资房地产比投资制造业“来钱更快”。正是基于这种原因，各个城市都涌现了不同比例的投资客，诸如深圳等城市投资客都已经达到了30%之高。浮燥、投机性需求太多，刚性需求就会被压制。而就市场本身来说，只有理性才能健康地走的更远，，投机性需求得到有效抑制，刚性需求才能很好的释放。政府采取如“提高二套房首付比例”等“定向制导式”的办法来控制投机性包括投资性的需求应该是比较有效的手法。同时，出台的相关政策必须严格执行，加强查访，对违规现象加大处罚力度。

　　谨防银行货币过度涉入土地和炒房。回顾08年到09年的市场快速变化，不难发现其实流动性是市场变化的重要原因，严控信贷是调控市场的重要手段。从企业的角度出发，或许能够帮助我们理解银行货币为什么要挤破脑袋，进入房地产市场。原因很简单，因为投资其他产业，意味着要参与实体经济的风险性培育过程。这是多数投资人甚至是金融机构不愿意或没有耐心参与的事情，而房地产市场的钱更好赚。要挤出泡沫很大程度上要把好银行信贷这个关口，无论是按揭还是土地及开发，过多的银行的钱沉淀其中都是十分危险的。特别是利用银行的钱炒不动产所带来的严重后果不论是在在亚洲金融危机，还是这次从美国开始的世界性金融危机中都扮演了重要“凶手”的角色。

　　建立完善的房企并购流程。在市场好的时候我们就要做好下滑的准备，确保市场不好中小企业不能持续的时候，大企业可以顺利接盘，不使危机扩展。我们应该尽快建立一套灵活的机制，让那些有资金的大发展商可以把小发展商并购起来。这样即使是个别开发商出了问题，也不会影响到大市，影响到项目本身的进度。

　　关于通过土地增加供给降低房价，我一直有着不同的看法。像北京这样的城市，从长期看，土地资源是有限的和极度匮乏的，如果简单的为降低房价而加大土地供应，先且不说这样是不是真的能降低地价并通过加大住房供应而降低房价，就单从城市生长规律和城市功能逐渐完善角度来说都是不科学的。这是透支城市未来的手段，城市是有生命的，拔苗助长式的速生城市的做法，是对城市未来不负责任的，未来也是要为此付出巨大代价的。城市的管理者应该正视北京这类城市目前面临的承载力的巨大压力，在土地储备上多为未来的保障性住房做好土地预留，而且要审慎合理的使用和规划，确保城市在人口趋于饱和和稳定前的若干年有着最大限度的承载能力。至于说商品房，它作为开放市场的商品，其价格应该由市场决定，只要不是前面说的银行的钱无度地参与炒作的话，价格变成什么样都无可厚非。

　　我非常同意汤敏博士说的：让房地产的恰到好处的软着陆十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府当时也不是没有试过软着陆的方式，但都失败了，都成了硬着陆。我们这次能不能让房地产软着陆关系到中国会不会出现经济危机，关系到未来中国能不能保持一个长期可持续增长的大问题。因此，不管有多难，一定要努力去做。全社会要帮助政府，帮助企业家闯过这一关。

　　一个健康的房地产和城市化要求稳步、可持续的发展，而不是透支未来、代价巨大的、仅仅追求财政收入和GDP的发展。前些时候在华大基因办公楼看到一句话很有启发：科学的发展才是硬道理。

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