在各大房企“哄抢”一线城市土地的同时，万科的天平似乎更偏向于“抄小道”潜入二三线城市。

　　观点网 周静怡 1月19日，万科总裁郁亮一行入滇考察，并透露万科集团已在昆明设立分公司。

　　“抄小道”拿地

　　回溯去年底，在云南昆明拥有庞大土地体量的云南城投，曾经发布公告表示，将与万科成立项目公司。如是看来，万科与云南城投合作已是尘埃落定的事情。

　　在长城证券的一份有关云南城投的研报显示，2009年底，其已经整理好的土地面积为3060亩，预计将在2010年全部出让。另外，预计2010年完成整理的土地面积将超过4000亩。此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有80多个，涉及土地面积3万多亩。

　　云南城投称得上是昆明的“一级土地开发大亨”。但显然，万科傍上的“大亨”不只云南城投一家。

　　1月8日，五矿建设发布公告表示，将进行一幅位于中国河北省的土地整理工作，以供合营伙伴发展。该幅土地占地20公顷，为商品房主要包括住宅物业，而项目包括另外两期即合共约534公顷土地，涉及投资额可能高达26亿元。

　　尽管五矿建设没有“点名”，但观点新媒体发现，五矿建设的合营伙伴正是万科，且北京万科与五矿建设已经签约，将开发河北香河的新农村建设项目。

　　2009年12月28日，万科也与天津港集团签订战略合作协议，合作开发港口地产项目。其中后者更是北方第一大港和天津港区的一级土地整理单位。

　　“抄小道”拿地，这种与一级土地开发商合作的模式，万科早在一年多前已经付诸行动。2008年底，万科在重庆与渝开发“牵手”，仅用了1.63亿元便取得了名为“塞纳左岸”的别墅项目51%的控股权，上演了“抄底”的好戏。

　　而今，万科又在重庆渝北区获得优先拿地的机会，进军渝北区空港新城、悦来新城的开发，此地正是重庆新CBD中心城区。

　　万科的天平

　　在各大房企“哄抢”一线城市土地的同时，万科的天平似乎更偏向于“抄小道”潜入二三线城市。

　　据资料显示，2009年万科共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，不乏与当地企业合作的项目。

　　在谈到万科与二三线具备一级土地开发能力的企业合作时，房地产营销策划专家谢逸枫对观点新媒体表示，大型房企加速与二三线城市一级土地开发商和当地企业合作的模式，最大的利益就是首先资源和利润共享，同时更加容易进入陌生的区域市场。不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润和获得地方政府的支持。

　　有任职中介机构的业内人士也认同万科“抄小道”获取土地项目将有更多优势。

　　该人士表示：“这样拿地，比直接在市场上拍卖成本低很多，而产品的利润率又很高。第一，政府把偏远的地块以比较低的价格给万科，万科进行开发后会带来一些效应，如地块周边的土地会升值。因为拿地后，万科的房子会好卖，所以周边的项目也跟在涨起来了；其次，万科进驻的品牌效应对区域的发展起到一个促进的作用；第三也可以提高当地整个房地产项目开发的档次。”

　　“一般这种合作模式都是选择二三线城市，一线城市的核心地块，拼得都是钱，在政府比较强势的地域，企业就没有任何优势了。因此企业会选择地方财政较弱的城市介入，而在一线城市很多国企背景的企业当道，例如万科在深圳也只能在关外拿地，或者是选择收购项目。”

　　和“地主”合作开发的模式既是“香饽饽”，却也有可能成为不好啃的“硬馒头”。

　　有分析人士表示，该合作模式不利于这个企业今后在本地区域长期发展和开发市场：“大型房企由于受到本地房企和地方政府的牵制影响，在项目开发上会产生‘欺生’的现象。同时，外来房企进入陌生区域，基本上会受到地方房企的排斥。还有，由于地方政府考虑到培养本地房企，在政策优惠上会有一定的倾向性。”

　　还有业内人士亦表示：“二线城市的房价和地价都较从前涨了许多。三年前在昆明拿一块地，地价才1000多，现在要3000多，如果早前以低价拿地的开发商和万科合作的话，虽然土地挣不了多少钱，但这个项目挣得钱比它自己独立开发要来得多。某种意义上也是助推了房价。”

　　实际上，就如进入昆明投资开发是万科今年的重要战略目标，尽管已经联姻昆明的一级土地开发商，但万科成功进军昆明的道路仍是开端，利弊的天平依然未见斜向何方。

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