经历过2008政策紧缩和金融海啸双双洗礼之后，开发商在2009年更多的享受到了政策上优待和投机资金入市所带来的机遇。自2008年底以来，为拉动整体经济，政策对房地产行业大力倾斜，最重要的融资大门重新开启，冷却许久的房地产市场有了转机。房地产企业发展策略迅速转向，由“去库存化”转为购地融资，以谋发展。

　　(一)政策倾斜，融资决定盛衰

　　分析过去两年国内开发行业的大起大落不难看出，行业发展与外部融资密切相关。而随着市场份额增加，标杆房企1通过定价权引导市场(包括一二手)走向。因此融资环境的变化，即能决定整个行业及市场的发展。

　　2007年，资本市场空前繁荣，通过银行贷款和股市增发而大量融资的房企大举购地。通过分析十大标杆房企的财务数据(表4)，其平均销售净利润率仅15%，相比高额的购地开支，仅靠自有利润显然无法满足房企购地需要，更不足以维持其在过往5年内(2004-2008)将近50%的年销售额增长率以及55%的总资产年增长率。可见，外部融资(包括债务融资和股权融资)才是2007标杆房企资产高速增长的主要原因，也是开发企业得以持续扩大业务规模的保证。2008年政策全面收紧，使当年开发行业融资困难，又遭逢销售低迷，全行业陷入资金困境，开发商被迫降价以换取销售回款，亦鲜有购地扩张。2009年，受金融海啸影响，政策方面为内地房企，尤是大型房企打破了融资桎梏，从而为2009年全行业的集体扩张奠定了基础。

　　截至2009年11月底，十大标杆房企共计获得各类融资2344亿元，其中包含新增授信额度1222亿，以授信额中约一半可于年内落实计算，预计全年各类融资金额共计可达2000亿，比2008年增加169%，全年外来资金规模(融资额)相当于经营性收入(销售额)的79%。各类融资中，传统类的贷款形式(银行贷款+授信额度)依然占有最大份额，而股权融资占比次高，“万保招金”、绿城、中海纷纷从增发中直接获益。

　　2009年10月之后，新保险法的出台为房企和金融企业间又搭起桥梁，资信高，规模大的房企将陆续受益于这一新的融资渠道。今年以来绿城，金地先后与中国平安集团签订战略协议，规模共计达250亿。2009年11月底，金地、平安首款房地产信托产品“平安财富安鑫一号房地产信托计划”已开始上市推介。合作金融衍生产品上市后短期内亦无需再受限于政策波动，规模大，稳定成为吸引房企的重要因素。预计这两宗合作将为其他开发商找到新的融资方向，明年亦会有更多房地产信托产品上市。

　　融资促成了2007年的繁荣，造就了2008年的颓势，亦为2009年的全行业复苏创造了条件，而2010年市场如何更取决于融资环境。金融海啸余波未平，从保障整体经济的角度考虑，预计2010年房地产行业政策仍以保稳为主，略紧于2009年。同时，2009年10月新保险法出台后已陆续有多宗保险资金投资地产项目的案例，新兴合作方式或将为2010的融资市场注入新鲜活力。受此两方面影响，2010房企融资预计仍将总体保持平稳，或有小幅调整。

　　(二)销售开启，成交屡创新高

　　销售反弹，豪宅引领风骚

　　金融海啸的背景下，实体经济仍面临重重考验，不动产投资作为资金避风港逐渐成为市场共识。2009年以来，房价一路上涨。截止6月底，十大标杆房企在售项目成交均价已比年初最低潮时增长了16%，8月为全年销售均价最高值，达10893元/平方米。2009年下半年以来豪宅市场在资本追逐下成交日益旺盛，8月被市场公认为“豪宅月”，高端住宅成交量爆发到达顶峰。标杆房企的项目中亦不乏高端住宅、别墅，因而全年成交均价最高的一个月也恰与“豪宅月”吻合。

　　截至2009年11月底，十大标杆房企总成交面积达2815万平方米，预计全年将达3000万平方米，比2008年增长73%。其中，3至6月需求呈井喷式爆发，频创高峰，带动了土地市场的活跃，并进一步为住宅市场注入活力。

　　库存滑落，行业整合加速

　　库存方面，各标杆房企已领预售证而未销售的库存面积在年内大幅降低。截至11月底，标杆房企库存面积总量为432万平方米，比今年6月的1012万平方米减少一半。标杆房企每月库存消化量约保持在200万平方米，库存率从年初的12个月下降至年底的仅2个月。房企9月份以来纷纷提高推盘速度，9、10两月新增上市面积比今年前9个月平均水平上升约30%。新建住宅市场已进入供不应求的阶段，而可售量也成为了制约房企销售的主要原因，亦成为新盘价格一路高涨的原因。

　　此轮市场反弹中，十家标杆房企销售跑赢大市，市场份额继续攀升。纵观从2006年到2009年上半年各房企的销售金额及市场占有率，虽短短四年间市场大起大落，标杆房企已然具有品牌、资源、规模等各方面的优势地位，在竞争中与其他中小竞争对手间的差距正在加大。经历过2008年高峰与低谷后行业进一步走向成熟，至2009年上半年行业集中度亦再次上升。

　　从成交量角度考虑，预计2010年政策对豪宅交易将有所控制。加之房价已攀升至高位，自住需求将受影响，但预计政策面仍将继续鼓励自住性需求。综合两方面考虑，全年成交量将保持稳定，或有小幅调整。从价格角度来看，新房市场存量较低，开发商融资顺畅又无降价意愿，房价仍将继续上涨，而且这一涨势在新增供应没有明显增加之前预计不会出现改观。

　　从新增供应角度考虑，明年部分城市上市量大于今年，但仍有部分城市供应紧张，总体新增供应与今年持平。综合而言，预计明年标杆房企销售量平价升，总体收入仍将有所上升，在今年的基础上出现10%~20%的增长幅度。

　　(三)土地回暖，融资促生地王

　　财力改善，土地投入增加

　　2009年初以来，在资金链面临严峻考验之后的短短半年时间里，在销售和融资的双双助力下，各大房企又生龙活虎起来：一季度以来各房企业绩捷报频传，二季度之后开发商纷纷大举购地，与此前境遇形成了鲜明对比，这也无疑成为2009年房地产行业的最大亮点。

　　2008年整个地产行业充满波折，年初政策紧缩开发商借贷无门，到四季度金融海啸又波及全行业销售低迷，至年底开发商曾一度资金链岌岌可危，降价促销频频。10月以后，降息、减税等救市政策集中发力，虽促成2008年12月各地新房成交量回升，但众房企对后市的预期仍有着“V”型，“U”型，“W”型，甚至“L”型等不确定的猜测。

　　2009年伊始，金融海啸余波仍在。一季度，开发商对后市的经济环境有着诸多顾虑，而庞大的库存压力亦促使房企经营重心牢牢锁定在提高销量。体现在土地市场上，标杆房企中首季仅万科，金地各添一地块。自二季度开始开发商资金压力才有所缓解，参与购地的房企逐月增加。从前所述，土地市场的繁荣无不仰赖融资市场的活跃，在宽松的融资环境下，房企“融资-圈地”链条重启，年初以来的融资意向于下半年陆续得到落实，8月以后融资额骤增，9月起房企的土地投入开始增加。得益于销售融资两方面助力。截至2009年11月底，标杆房企共拿地150幅，斥资1667亿元。

　　地价疾升，拿地策略各异

　　从拿地价格来看，若以各幅新增土地的楼面价和地块所在城市的房价(商品住宅成交均价)比较，2009年上半年各房企平均地价占当地房价的44%，下半年该比值达65%，比上半年增加47%，拉动全年均值达到60%。土地价格水平上升彰显出下半年房企火拼购地的激烈。

　　从拿地策略来看(图5)，除富力以外，其余九家标杆房企下半年新增土地价格水平均高于上半年。其中雅居乐、招商、中海上半年均未购地，下半年销售融资各有收获后才开始扩张，策略较保守；万科全年拿地价占当地房价比值始终在41%~43%区间内，凸显其企业的稳健策略；而绿城擅长打造高附加值产品，地价水平明显高于其他房企。

　　资金宽松，房企借势扩张

　　2009年2季度以来房企快速调整销售，购地，融资策略，各项指标增长明显，一时间舆论各方普遍认为地产行业出现“非理性膨胀”的迹象。但通过与历年土地投入数据所对比，标杆房企2009年在土地市场的投入并未超过历史最高水平。一方面是由于标杆房企经过前两年的扩张，已经积累了相当数量的土地储备。另一方面则是经历过市场调整后，购地策略趋于谨慎。2009年标杆房企购地开支和实际融资额大致相当。充分利用难得的融资机会，换取优质土地保值增值是标杆房企普遍的心态。

　　与历年数据相比，2009年房企购地支出占销售收入的比例为52%，仅相当于2007年的一半水平。显示标杆房企2009年的扩张程度远低于2年前的“疯狂”程度。而2009年购地支出占融资金额的比例达89%，凸显了众房企充分利用融资窗口的心态。

　　(四)布局全国，局部竞争激烈

　　融资环境的变化决定了过往三年房地产行业的兴衰。2009年的宽松政策导致了销售的火爆、库存下降和地王频现。展望2010年，为保证经济平稳较快发展，预计政策面仍将以保稳为主，略紧于2009年。房企融资、销售、购地等方面总体将保持平稳，或有小幅调整。

　　从当前十大标杆房企土地储备来看(表3)，一线城市土地储备平均只占各自总储备的19%，比2008年下降约10%。而房企于四大城市项目的销量占到其总成交面积的27%，表明房企对一线城市土地需求甚为迫切。四大城市属兵家必争之地，地王仍难避免。

　　二三线城市近几年逐渐成为房地产市场的热点。2009年标杆房企在二三线城市的销售、拿地比重上升明显。标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73%，而新增土地储备却占到总新增储备的85%，即新增速率远大于消化速率。鉴于最近一期中央经济会议明确指出将加快二三线城市的城市化发展步伐，且土地资源较为丰富，预期未来政府于这些区域仍将大力推地。相较于一线城市的住宅土地日渐稀缺而竞争激烈，二三线城市土地资源充裕，地价门槛较低，预计后市将继续成为房企发展的重点，土地成交也将持续旺盛。

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