世邦魏理仕：全球主要市场优质零售物业租金起稳

来源: [观点网] 时间: 2009-12-03 17:15

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　　2009年第三季度全球多个市场的优质零售物业租金开始走稳，这归因于经济指标和零售物业指标的进一步起稳，以及零售商重拾了信心。根据世邦魏理仕有关零售物业的最新报告《全球市场观察》显示，全球零售物业租金在2009年第三季度相比第二季度平均下降了1%。

　　尽管在过去12个月中租金下滑了25%，纽约在今年第三季度延续成为全球零售物业租金最高的市场。截至第三季度，纽约的优质零售物业年租金为每平方英尺1640美元。香港和巴黎的全球排名保持不变，分别位居第二和第三名，年租金分别为每平方英尺976美元和857美元。值得注意的是，面对全球经济危机，香港、巴黎、悉尼和伦敦的优质零售物业市场表现出了其适应力，在过去12个月内租金保持稳定。悉尼在全球排名上升至第四位；尽管这主要是由于澳元兑美元汇率保持坚挺所致。与之相反，东京的租金同期下降了18%，但在全球零售物业租金排行榜中仍然位列第五。

　　世邦魏理仕欧洲、中东和非洲地区跨国商业服务部负责人彼得·戈登(PeterGold)表示：“尽管消费者对消费支出仍持谨慎态度，但消费者信心正在缓慢回升，一些经济体这一指数甚至表现为积极的。对于大多数零售商而言未来无疑还会面临诸多挑战，但在这一年中零售商信心也在逐步恢复，而且在包括百货和流行服饰零售业在内的许多领域中，向重点成熟市场和优质地段进军仍然稳居日程安排之上。”

　　根据世邦魏理仕近期进行的一项关于220家一流零售商2010年在欧洲、中东和非洲地区拓展计划的调研显示，200多家零售商中有73家(占36.5%)在2010年底前计划新开10家以上店铺。25家零售商(占12.5%)紧抓当前市场机遇，制定了更加积极进取的拓展计划，准备在来年开设40家或更多的店铺。另一方面，43%的零售商计划2010年在欧洲、中东和非洲地区收购至多5家店铺。

　　彼得·戈登(PeterGold)先生还表示，“优质零售物业和次级零售物业的情况完全不同。许多零售商利用当前市场的契机，力求更好的商铺、占领更好的地段，而其他零售商则在巩固整体网络，减少空置率，零售物业领域中‘优质零售物业和次级零售物业’的区别愈来愈明显。最佳地段的优质零售物业租金普遍保持稳定，并具备对租户的吸引力；但次级地段和较小市场的空置率明显升高，零售商的需求普遍萎缩，房租标价持续下滑。”

　　欧洲、中东和非洲地区

　　欧洲、中东和非洲地区在全球租金最高的零售物业市场中持续占据主导地位，占据前20名中的9个席位。巴黎、伦敦和莫斯科在第三季度的排名中位居前三甲。尽管欧洲27国零售物业租金指数在2009年第三季度环比下降了0.8%，比去年同期下降了4.0%，但整个夏季大多数市场的优质零售物业租金在一定程度上仍保持稳定。该地区最佳地段的空置水平普遍较低，然而许多市场对“优质零售物业”的定义更加严格。由于自认为在谈判中处于优势地位，零售商们继续要求业主提供包括租金与营业额挂钩等在内的刺激性措施。值得注意的是，在许多市场上由于新的购物中心的开发渠道被切断，一些零售商开始担心在未来几年中市场扩张的机会将会越来越少，特别是在新兴市场上。

　　美洲地区

　　由于较低的利率，政府开展的基础设施建设和刺激消费措施，美洲的消费支出保持相对稳定，但仍低于去年同期水平。零售物业市场基本面整体走弱，但仍优于办公楼和工业物业市场。由于一些零售商推迟了市场拓展计划，实施战略收缩，致使该地区零售物业空置率小幅攀升，但未对第三季度零售物业总体格局带来严重影响。在美洲地区零售物业租金排行榜上，美国各城市仍然名列前茅。洛杉矶和芝加哥在全球排名20强中分别位居第十一位和第十五位，而纽约则位居榜首。

　　亚太地区

　　亚太地区零售物业领域的复苏速度和程度均好于预期，政府主导项目的实施和多个市场上强劲的经济走势帮助消费者重拾信心。香港仍是全球零售物业租金第二高的市场，年租金为每平方英尺976美元。在亚洲各个市场上，优质零售物业租金各不相同，但大多数城市第三季度的零售物业租金或缓慢回落、或保持稳定，或是小幅攀升。然而，源自供应面的潜在危机在中国大陆、新加坡和印度仍然十分严重，大量在建购物中心预计将于未来几年内交付使用。在太平洋地区，零售物业在危机中出人意料地表现坚挺，不仅空置率低、需求旺盛，而且大部分城市的租金保持稳定。

　　定义

　　本文中的优质零售物业租金指的是具有代表性的、“可实现的”在开放市场中的租金标价，即国际连锁零售商在特定市场中能够接受的最佳地段上且面积大于200平方英尺的优质底层零售物业(根据市场不同或在主要街道上或在购物中心内)的租金标价。

　　上述租金反映的是相关交易完成时的市场租金水平，但可能与每一次具体交易的价格略有出入，特别是当交易量十分有限或多为一次性交易时。在这种情况下，根据专家对市场条件的看法，上述数字还有待进一步证实，但建筑物的规模和规格标准相同。

　　上述数字不包括租赁奖励或“额外费用”(为确保获得该物业单元的溢价或首付)。