房地产投资交易回暖国内投资者崛起外资面临转型

来源: [观点网] 时间: 2009-11-23 21:51

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　　金融危机的影响使年初上海大宗交易市场非常平淡，从第二季度开始成交逐渐活跃，仅下半年完成大宗物业交易就超过08年全年的总额。这也显示房地产投资市场受到金融危机的影响正在逐渐消退。

　　在即将过去的2009年，上海大宗物业投资市场逐步回暖。国际知名物业顾问机构DTZ戴德梁行就近期大宗物业投资市场分析并指出，从2009年第二季度开始，沉寂许久的上海物业投资市场已经逐渐复苏，并一直持续到年底。DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成预计，全年大宗物业交易总额将达到200亿元人民币，超过去年全年。他认为，今年投资市场呈现的主要特征是：一是投资市场没有因为金融危机而一蹶不振反而恢复活跃；二是国内投资者迅速崛起主导投资市场。

　　全年大宗交易总额逾200亿

　　根据DTZ戴德梁行投资部提供的数据显示，预计到今年年底，2009年全年上海成交的大宗物业交易（每笔交易金额大于一千万美元）总金额将达到200亿元人民币，而2008年全年成交金额为180亿元，同比增长20亿左右。

　　与2008年相同，今年的物业投资市场同样呈现出上半年和下半年冰火两重天的局面。2008年的成交集中在上半年，下半年受金融危机的影响，大宗物业投资基本陷入停顿。而今年正好相反，金融危机的影响使年初上海大宗交易市场非常平淡，从第二季度开始成交逐渐活跃，仅下半年完成大宗物业交易就超过08年全年的总额。这也显示房地产投资市场受到金融危机的影响正在逐渐消退。

　　叶建成在年初就曾预测今年投资市场并不会平淡。他表示，今年的成交显示了投资市场恢复的阶段性特征，初期是业主因资金紧张而急着出货，二季度开始随着市场的反弹，投资意愿开始再度聚集，到第三季度开始，有自用的买家开始入场。

　　叶建成分析认为：“全球经济尤其是中国经济的持续改善，是投资市场活跃的重要前提。尤其是市场充裕的流动性，推动了大宗物业投资交易的活跃。”国内投资者资金相对充裕，对土地及物业有较大的需求；而与此同时，不少海外机构则出于锁定投资利润、调整资产组合以及把握潜在的新投资机会的考虑，正准备出货。双方可谓一拍即合，促成了下半年的成交活跃。

　　国内投资者崛起优势明显

　　“在国外基金纷纷出货的同时，我们看到，买家大多来自国内。投资市场变成了以本地投资者为主导的市场。”叶建成表示。而这种“东风”盖过“西风”的现象不仅是在上海。DTZ戴德梁行统计报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

　　“这有两方面原因，一是融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到国内银行的贷款支持，而海外资金进入中国还不太容易，部分资金还要从海外银行贷款融资，而目前海外的银行贷款相对还比较难。”叶建成表示，“在收益方面，海外投资者获利后资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说，国内投资者也更具优势。因此，国内投资者完成收购物业的速度更快，谈判成功的几率也更大。”

　　另一方面，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同。因为很多是自有资金收购，资金压力小，国内投资者不会有一个很明显的退出时间表，会更可能长期持有。同时，内地投资者也因资金充裕，在逐步开始做一些综合性商业项目，获取更好的回报。

　　海外投资者华丽转身

　　DTZ戴德梁行的分析认为，海外投资者在面对国内投资者崛起的竞争中，并没有放弃中国这个曾经为他们带来良好收益且极具潜力的市场，而正在酝酿一次华丽转身。

　　“已进入中国的外资基金，目前正在进行资产的整理和重新组合，而更值得关注的是，因为在融资和税费方面的竞争力不足，海外基金在筹划未来以人民币房地产基金的形式出现。”叶建成透露，境外资本在中国投资物业的所得须缴纳10%的预提所得税，而在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，税费成本更低，利润空间更大。海外基金这一全新的投资模式已初现端倪，在未来一年内有望在中国的大宗物业投资市场看到其身影。

　　而在转型中，外资基金与内资的合作也可更好地利用国内的融资优势以及国外丰富的管理经验和专业运营团队的特点，共同分享资产的增值。例如，黑石和陆家嘴集团在上海建立的首支人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金，都属此类合作模式。叶建成透露，未来这类人民币基金募集完成后将可能有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同，其投资回报率要求一般在15-20%之间。

　　而另外一些初次进入中国市场的外资基金仍在积极寻找机会。例如新天地的锦麟天地裙房商铺10月被一家新加坡基金公司整体收购。“拥有一线城市核心地段的优质物业，是诸多海外机构进入中国投资市场最理想的方式。”叶建成表示。

　　短期内投资市场将持续活跃

　　考虑到今年整体资金比较宽松，投资市场未来还将持续活跃。叶建成指出，由于上海住宅市场的火爆，散卖也可获得较高利润，使得购买整幢住宅所获折扣降低，不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会，例如近期上海大宁国际的四幢写字楼就被中银香港整体收购。预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。

　　“其实目前一旦有项目要出售，会有很多资金在追逐，所以市场上能够给投资者较好回报的优质待售物业还是不多。”叶建成坦言，“当然从中国整体投资市场以及更长期的角度来说，一线城市项目的缺乏也是投资市场的一个机会。其实未来大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一线城市，二三线城市反倒有更多机会，物业增值空间也更大。在长期投资的理念主导下，将有更多交易是由资产价值驱动，而不是仅仅追求很高的短期回报率。”