很多人都在争论楼市泡沫破裂后的低迷何时会结束。不过，有些人看来至少也同样关心怎样定义楼市泡沫是何时开始的。

　　我们为什么要关心泡沫是何时开始的？这是个政治问题。如果楼市泡沫开始于克林顿执政时期，那么就可以把它归咎于民主党、以及民主党将居者有其屋计划扩大到一些能力或许尚不足的人的做法。如果是开始于布什时期，那么就可以归咎于共和党喜欢减少政府干预的做法。

　　当然，众所周知，造成眼下这种混乱局面的原因远比上述两种假设都要复杂得多。不过，在我们这个年代的辩论中，细节通常都不算数。

　　抱着获得一些冷静看法的希望（或许只是徒劳），让我们看看在楼市和抵押贷款问题上经常被引用的两位人士的意见。

　　一位是平托(EdwardPinto)。他是抵押贷款业顾问，80年代末曾任房利美(FannieMae)首席信贷长。他上周五在《华尔街日报》上发表的评论文章中说，他最赞同楼市泡沫开始于1997年的观点。

　　我问平托为何选择1997年。他说从耶鲁大学经济学家席勒(RobertShiller)制作的一张长期房价图就可以看出来。该图显示，经通货膨胀调整的房价90年代末开始大幅走高。

　　平托认为，造成泡沫的罪魁祸首是误入歧途的政府推广居者有其屋的做法。他特别指出，1992年的立法要求政府支持的抵押贷款投资机构房利美和房地美(FreddieMac)为信用不佳和无力支付大笔首付的人提供担保以获得更多贷款。这项立法还为房利美和房地美创造了一个监管不力的监管机构。

　　1984年至2006年在房利美任职的独立经济学家劳勒(TomLawler)说，很少有楼市专家认为泡沫早在1997年就开始了。按照他的观点，泡沫开始于2002年前后。2000年科技股泡沫的破裂促使很多人寻求其他种类投资，把目光投向了房地产。美国联邦储备委员会(FederalReserve)维持极低利率的政策使房地产投资更加诱人。一旦房价达到了大部分普通人无法承担的水平，华尔街和抵押贷款银行通过进一步放宽贷款标准加以应对，贷款的前期还款数额很小，人们还可以谎报收入。这进一步推高了房价，直到2005年和2006年泡沫开始瘪掉。

　　不错，劳勒说，90年代住宅自有率开始上升，不过几乎完全是因65岁及以上的老年人自有率上升所致。

　　那么楼市的泡沫该归咎于哪个党派呢？

　　平托说，该被指责的做法有很多。特别是两党都热衷于不切实际、迅速增长的住宅自有率。不过，我认为大部分责任在民主党一方。

　　劳勒则说，我认为，两党都有不可推卸的责任。两党都在未经深思熟虑的情况下专注于推广居者有其屋的计划。民主党是过于注重（向较低收入群体提供贷款的）住房目标和政府的作用，而共和党则专注于放宽监管，甚至是放松了对那些可能给政府和纳税人带来风险的机构的监管。

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