如果要减缓楼价上升速度，避免将来出现的严重后果，土地和房屋政策有需要改变。

　　金融危机以来，我们一直都听到物业代理向客户游说：投资物业比投资股票更好。随着存款利率的不断下调，愈来愈多人将资金转投物业市场。楼价不断上升已成热门话题及得到愈来愈多的关注。

　　过去３０年来，作为一个投资者，我最有兴趣的是观察香港、东南亚甚至全球的中长期经济循环周期与物业市场的关系；分析甚么时候是市场低迷应买入，甚么时候是市场过热要回避。我会观察市场的基本面，是甚么原因驱使市场上升或下降，还是市场正处过度亢奋期。

　　楼价上升与经济及货币扩张紧密相连

　　在过往３０年，物业价格的上升总是与经济增长及货币扩张紧密相连。较明显的周期通常是每７至１０年就经历一次，原因可能是经济或政治因素，令楼市出现过热或低估。亚洲物业市场有其特色，亚洲人包括中国人都视「有瓦遮头」为保障。即使环境不好，如果拥有居所就不用担心要支付租金或没有地方居住，更不用担心租金升得太高的问题，故此不少人只要能力所及，就去置业，不太计较成本。

　　亚洲人拥有较高储蓄，比西方人更常进行物业投资，这可能亦与西方国家退休福利较完善有关，不象亚洲大部分人士均要自行为退休生活早作部署，同时亚洲人的父母较愿意为下一代置业。

　　香港物业市场自六十年代以来，几经波折：１９６７年暴动时，楼价大幅下跌，当时不少人移居海外；１９７３年，股市大跌拖累地产市场；１９８１年在高通胀、高利率下，地产市场由顶峰一路下滑，直至１９８４年签署中英联合声明。最近的３０至４０年间，香港物业市场大致出现三大周期，１９７４至１９８１年是一个，１９８４年至９７年是第二个，第三个是从介乎２０００－０３年到目前，此升浪仍持续。

　　楼价可能在２０１０年前迭创新高

　　在三大楼价上升期中，有两次调整。第一次是１９８１年至１９８４年，因为修正高通胀、高利率，以及中英谈判带来的紧张和政治不确定性；第二次调整是９７年至２００３年，受到亚洲金融危机及沙士的影响。第一次的楼市上升期维持了７年，而第二次上升期由８５年到９７年逾１２年，是最长的一次升浪。目前由２０００年至０３年开始的楼价持续上升已保持６－７年，我认为上升期可能介于７－１０年，更可能在２０１０年前，迭创新高。物业市场周期的运行是由供求关系来决定，由供不应求到过量兴建，最后出现供过于求、价格调整。

　　在香港，土地供应由政府及各项公共政策所控制，不容易迅速改变，从而扩大了楼价波动。另一个影响本港物业市场的因素是港元挂勾美元的联系汇率，由于经济周期不一定与美国同步，香港经济过热时，但美国经济却未必一致，低利率下更加助长了炽热楼市的升温。政府政策的改变对物业市场影响重大。９８年股市暴跌后，港府改变土地供应政策，每年推出的土地拍卖改由发展商先从勾地表中勾出，再公开拍卖。这样的做法，在初期确实起到限制土地供应量支撑楼市的作用，但在后期其作用却适得其反，加上政府停止与建和销售公营房屋及居屋，令楼价不断攀升。

　　决策者未准确把握内地资金流入

　　还有一个特别的现象是，在过去几年，愈来愈多的内地人在香港置业和投资。内地近年来股市、楼市的急速膨胀，财富快速积累，资金流动性充裕，不少内地人士的身家快速增加，他们对消费和投资需求已远超许多香港市民。这种现象，相信香港政府的决策者，在他们制订土地政策时可能没有考虑到，即使他们有考虑，但也未必估计到这类资金流入的速度和规模，从而令有关政策脱节。资金来港无疑会推高楼价，当中有利有弊。有人固然因而财富增加，但亦造成更多的港人难以拥有物业，或者港人出售物业后，因无法追上楼价的升幅而不能再置业。楼市繁荣，物业租金上升，不但增加市民生活成本，亦令营商成本提高，削弱香港竞争力，难以吸引跨国公司在香港设立亚洲总部，从而减少当地就业机会。

　　０８年经济低迷只是短期修正

　　０８年，金融海啸及银行信贷收紧，香港楼市只受轻微打击而没有持续下跌，在供给紧绌、利率极低的环境下，楼市很快转向，０９年开始楼价再次拾级而上。亚洲经济体的出口虽受打击，但区内经济活力并没有太受金融危机的影响，因此当全球金融市场稳定下来，在宽松货币及财政政策刺激下，银行储蓄和流动资金加速流向亚洲、中国、香港及其他地区的楼市，令当地房地产市场快速回升。如果亚洲决策者认为现在是一个新的经济循环期，这将是错误的。亚洲经济循环在０２年亚洲金融危机后，０８年的低迷只是短期修正而不是结束，我们目前仍处在这一经济增长期。西方国家的低利率货币政策相信可维持一段时间，现时要求香港政府及其他国家重新修订土地政策可能为时过晚，因为即使土地供应政策改变，也需要时间在市场反映。

　　土地和房屋政策需改变，避免过热后遗症

　　我们可能认为，美国政府和监管机构过去数年在物业市场方面的政策是肓目而愚蠢的，最终酿成金融危机。但我们可能将遭受类似的问题，如果未来土地供应情况不扭转、政府资助房屋不向弱势社群重新启动，我们将面临着另一次楼市过热的严重后遗症，现在我们正处于此趟物业周期的第７年，如果要减缓楼价上升速度，避免将来出现的严重后果，土地和房屋政策有需要改变。

　　我在９７年计算过，一般受薪人士如果要置第二套物业，只有能力支付他们当时居住公寓的一半面积，其后，物业价格果然暴跌超过５０％。我们的收入自１９９８年以来的实际增长有多少？低利率又可以维持多久？普通住宅楼价目前已回到或接近９７年的水平，豪宅楼价在０７年已超过９７年水平，目前达至新高。但是过去１０年，我们的收入有如此升幅吗？很明显收入追不上楼价。

　　如果市场一旦对美元信心转弱、过低的宽松量化政策发生改变，利率就有需要上升，发达国家和发展中国家的债务成本将增加，届时我们又将面对如何的困局？投资者看到货币市场转弱而将资金投入物业市场，银行又很愿意向地产业放贷，这最终又带来怎样的影响？要避免经济循环大幅波动时，失去财富对社会带来的不良影响，以及避免被外来投资者利用这个藉口来冲击市场，现行土地政策必须重新考虑和迅速改变。

·雷诺永久禁赛缓期执行 09/09/22

·“地王”将土地市场拖入“金九银十” 09/09/22

·十月金秋西安行：调控中的西安房地产未来 09/09/22

·重启农村土地改革时机到来 09/09/21

·中原地产：2009年8月写字楼月报 09/09/21

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。