一、宏观政策

　　在中央4万亿投资计划强烈刺激下，仅2009年上半年全国新增贷款就达人民币7.8万亿，大量资金进入房地产业，新地王层出不穷。仅仅半年时间，中国的楼市便迅速扭跌为涨、一路高歌，接近甚至超过了2007年的水平。

　　从政策动向来看，虽然“适度宽松”的货币政策未变，但市场已出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。此外国家也加大了对土地的监管力度，下半年将严查囤地未建现象，进一步规范土地市场。

　　二、二级市场分析

　　1、在售别墅项目

　　目前深圳在售或别墅项目主要有天麓六区及九区、万科东海岸、溪山美地园、龙岸、佳兆业香瑞园、天琴湾、水榭山及深业紫麟山等8个项目。

　　成交量：由于早期推出的别墅大部分已售罄，剩余套数有限，导致市场成交量很少。随着新盘的入市，成交量较7月(32套)大幅提升，累计成交131套，环比增长309%。新入市项目天麓六区和九区，则由于东部度假旅游的持续升温，一经推出就受到购房者的青睐，成为本月别墅销量的主要力量。

　　成交价：8月份别墅价格依然坚挺，成交均价在2.2-8.6万元/平方米之间，基本与上月持平，部分项目有小幅攀升。

　　2、在售平面豪宅

　　在售平面豪宅主要有万科东海岸、华润幸福里、百仕达乐郡、珑园、新世界四季山水、中信红树湾五期、纯水岸七期、博海名苑、东堤园、兰溪谷二期、红树西岸、佳兆业香瑞园、首地荣御、皇庭港湾、浪琴半岛、半岛城邦二期、星河丹堤、溪山美地园、龙岸、圣莫丽斯、熙龙湾、公园大地等多个项目。

　　成交量：本月，平面豪宅市场共成交991套，环比下降16%；8月新盘供应较集中，市场竞争激烈。

　　从个盘成交来看，7月份表现不错的部分关外豪宅项目出现一定回落(无新产品推出，以消化存量为主)，新开盘的溪山美地园、纯水岸、圣莫丽斯等几个项目则取得不俗的销售业绩。

　　成交价：平面豪宅市场依然保持着较高的价格，大多项目保持高价或小幅提价。因位置及产品的不同，均价从1.5-5.5万元/平方米不等。

　　3、将售项目

　　2009年9月-2010年上半年，深圳将有97.12万平方米豪宅推出，产品类型极为丰富，囊括大平面、叠加、联排、双拼及独栋别墅等。

　　近期豪宅供应热点仍集中在南山，尤其是重点规划的后海湾片区，四季度将有几个项目推出新品；

　　盐田由于其滨海优势，依然为低密度的纯别墅项目集中供应地，预计2010年上半年集中入市；

　　9月份招华曦城和水榭山别墅产品陆续入市，届时将填补目前别墅市场的空白。热点项目十五峯、宝能太古城、三湘海尚预计9、10月推出新品，再度引爆南山的市场竞争。

　　三、豪宅三级市场分析

　　1、整体市场成交状况

　　成交量：本月，豪宅二手房成交量有所回升，共成交131套，环比增幅近17%，成交面积为25029平方米。

　　一方面由于新盘的推出，分流了一部分客户，另外信贷的收紧使三级市场成交受到抑制。本月豪宅三级市场中放盘量和成交量主要集中在华侨城片区。

　　成交价：本月豪宅三级市场成交均价为3.39万/平方米，小幅下滑5.31%。天鹅堡8月份成交22套，据成交榜首，均价达3.37万/平米，较7月份3.94万/平米下降14%，成交以大户型为主，购房目的大部分为自住，少量投资客；香蜜湖一号和天琴湾的成交均价最高，分别达到4.4万/平米和4.6万/平米，拉动了整个三级市场的均价。

　　2、三级豪宅市场成交分析

　　(1)部分区域成交量分析

　　以下数据主要选取了红树湾、香蜜湖、中心区等传统豪宅区域的三级市场成交情况：

　　传统豪宅片区三级市场整体成交量环比上升22%，受二套放贷政策影响，福田中心区、香蜜湖片区的成交量有所下降。华侨城、红树湾片区因新产品入市带动了二手房市场的活跃，成交量有所攀升。对比四个片区，华侨城片区8月二手房成交量最大，共成交53套，成交单位以200平米以上的平面为主。

　　(2)部分区域成交价分析

　　除了红树湾片区价格坚挺外，另外三个片区环比都出现小幅下降。由于上两个季度的市场好转，业主信心爆膨，纷纷抬高价格，使得高价单位难以走量，成交据以低价单位为主。

　　(3)部分区域成交量

　　随着成交套数的增加，09年8月份传统豪宅片区三级市场整体成交面积同7月相比也有所上升，环比上升16%。其中红树湾片区上升幅度最大达165%，而华侨城片区由于其名列成交套数榜首，成交面积也最大。

　　3、三级豪宅市场小结

　　信贷收紧政策对传统豪宅片三级市场的影响尚不明显，几个豪宅盘的开盘也带动了相应片区二手房的成交；

　　由于业主纷纷抬高价格，使得高价单位难以走量，成交集中在低价单位，片区成交均价下降；

　　信贷收紧政策对二手房市场的影响目前尚不明晰，还有待继续观察。(数据来源：世联数据平台)

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