七月量价齐跌房企买地扎堆

　　本月提要：

　　1、量价齐跌：本月标杆房企总销量250万平方米，环比降26%

　　2、市场结构：一线城市成交比重下降，二三线城市上升

　　3、可售不足：新增供应少、库存尾盘为主造成标杆房企在某些一线城市销量降低

　　4、融资顺畅：富力拟发公司债55亿，招商增发、借贷融资60亿

　　5、拿地踊跃：标杆房企本月新增土地15幅，金额158亿，环比增43%。

　　7月，十大标杆房企销量大减，总量为250万平方米，环比上月下跌26%，是此连续5个月上涨以来的首次下跌。8大主要城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州)7月一手房成交量环比仅跌2%，跌幅小于标杆房企。

　　本月标杆房企推盘速度有所放缓，新增预售许可证27个(上月为34个)应量90万平方米，环比上月降11%。本月推盘量较大的开发商有保利，金地，中海，万科；推盘项目主要集中在重庆，天津，北京，成都，上海。

　　7月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达852万平方米，环比上月继续下降15.8%。由于销量下跌，库存的消化速度开始放缓。同时，可售面积减少对于销量的影响也开始显现。

　　十房企仅三家销量上升

　　标杆房企中，本月复地，金地，华润销售面积环比有所增加，分别达29%，16%，2%，其余7家房企本月销量均有所下降，降幅较大的房企有招商，中海，保利，绿城，降幅分别达49%，37%，36%，33%。

　　复地整售写字楼物业

　　复地在北京的物业嘉都大厦本月达成整栋交易的协议，出让面积2.25万平方米，折现4.55亿。7月，金地销量主要来自上海、天津、佛山三市；而华润销量主要来自成都、无锡。

　　降幅最明显的四家房企其共同之处在于前三个月的销量增幅均较大，因而，尽管本月降幅较大，其销量仍处于正常水平。销量的回落一方面受推盘节奏影响，另外季节性因素及近期的二套房贷收紧也有一定影响。

　　销量主要来自：

　　7月，十家上市房企的销量主要来自：上海、深圳、武汉、北京4市，四市成交量约占全国销量的42%。4大主要一线城市(京沪穗深)本月销量占比达37%，与上上海，深圳，武汉，北京月相比，有所降低。体现出本月市场的特点：一线城市回落明显，而二三线城市比重有所增加。

　　一线城市比重下降

　　标杆房企本月在广州、杭州的成交量大幅下降，环比上月分别减少69%、50%，新拉低销售均价增供应未能及时跟上，可售量有限、且多为尾盘是两市销售不佳的主要原因。而武汉，青岛本月销量环比大幅增加，主要是得益于万科在武汉的多个项目热销以及青岛中海熙岸的大卖。

　　本月，十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，环比下降5%。除金地及招商外，其余房企本月成交均价均有所下调。成交均价下降最高的是富力及万科，分别达15%，14%。富力本月热销的项目昆山富力湾，广州金港城，成都桃园售价均低于富力全部项目平均价格，导致均价被拉低，同样万科本月在武汉及成都的项目热销也拉低其成交均价。

　　本月，标杆房企涨价项目约占全部在售项目数的38%，降价项目约占9%。对比上月，降价项目有所减少，而涨价项目个数继续增加。因此，本月房企的成交价格主要反映了一线城市销售比重下降，二三线城市销售比重上升的趋势，而非项目均价下跌所致。

　　本月，招商地产发公告称拟向不超过10名特定对象定向增发，募集的金额不超过50亿元；同时与新华信托股份有限公司签署借款协议,向其借款人民币10亿元,借开发商多渠道融资款期限3年。共计增加资金约60亿人民币。

　　土地市场竞争激烈

　　富力地产在港交所发布公告称，中国证监会发行审核委员会已有条件通过公司建议债券发行的申请，此次发行公司债的金额约55亿元，期限为5-10年。

　　增发，公司债，借贷……在目前宽松的货币政策下，开发商纷纷采用各种手段融资。土地储备对于发展商的意义，如同油田对于石油公司一样，是不可再生的稀缺资源，利用目前融资和政策方面的便利，扩大土地储备符合开发商自身的长远利益。

　　本月标杆房企拿地合计达15地块(其中包括两地块为绿城通过合营公司取得)万科保利各增4地块，金地增3块，招商增1地块，而绿城购买了杭州一地块30%股权，并成立两合营公司拿地。前几月仅有万科一个月中多次拿地块，而本月开始多家开发商都在一个月中数次出手，土地市场上的竞争更为激烈。

　　绿城成立合营公司

　　值得关注的是，本月绿城先后成立了两家合营公司，以合作开发的形式增加了慈溪，诸暨两市的多处土地储备。合作开发的形式降低了风险，减少了资金压力，同时对于绿城来说，避开借贷的手段以避免负债率高企不失为良策。

　　后市预测：量价平稳，融资加速

　　7月，标杆房企的成交量出现了今年以来首次下跌，且幅度较大。新增供应有限，可售量不足已导致标杆房企在部分一线城市销量下滑，二套房贷的收紧也有一定影响。由于上述因素在近期仍会存在，且投资需求有所抑制，预计下月标杆房企成交量将与7月持平或小幅下降。

　　二套房贷、打击捂盘等措施将一定程度上缓解房价上涨压力，但不会改变当前整体价格上升的趋势。受区域成交结构影响，一线城市成交比重减少，将影响标杆房企整体销售均价。

　　近几月，土地市场上的竞争愈演愈烈，“融资-圈地”的模式仍在持续。尽管标杆房企不缺地，一些房企仍计划加快融资步伐，趁货币政策仍宽松之时做好资金上的准备。虽然土地价格已经在资金的追捧下屡创新高，但考虑到目前融资的便利性，以及土地资源的稀缺性，仍然无法阻挡具有资金实力的开发商的购地热情，预计土地市场上的火爆局面仍将持续。

·世界巨富扎堆的法国小村 09/08/16

·保利20.4亿购天津商住地块 09/08/14

·陶学明：周期中的房企战略浅议 09/08/14

·九龙建业8.57亿港元收购香港沈阳项目 09/08/14

·黄怒波：“伟哥效应”下的中国房企再出发 09/08/14

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。