我给这个现象下了一个结论，叫伟哥效应，是央行给我们全部发了伟哥，大家吃了后，一夜之间全部兴奋了。

　　8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。14日上午会上，中坤投资集团董事长黄怒波先生发表了题目为《品牌再塑造——中国房地产企业的再出发》的演讲。以下为黄怒波先生演讲的全文实录：

　　黄怒波：实际上这个题目稍微有一些改变，因为昨天听了一天后，有很多想法。我想这个论坛我们主题是复苏与改变中的房地产新未来。严格的讲实际上有两个主题词要讨论，一个是关于复苏，是否我们真的在复苏。一个是改变，是否我们未来真的能改变。从这个延伸出品牌再塑造的问题。

　　第一，关于复苏的问题，昨天整体来看，大家情绪都很高，因为这一段时间确实不错，所有的人房子都卖完了，包括我们的。现在复苏的迹象有几个重要的方面，一个是库存极速下降。下降到这些年来的最低水平。第二，地王再归来，而且地王价格大大超过了07年以前的价格。第三，房地产价格的恢复。我不叫它在上涨，因为房地产价格上升通道是不变的，如果理性的恢复还是可以的。第二个大的迹象就是流动性空前未有的极速增长，今年这么大的流动性、这么集中的投入，这么多年来还是不多见的。导致全社会上下对通胀的预期，对自己储蓄的担忧。最近一个统计，老百姓的储蓄，包括企业，包括百姓的储蓄，首次下降。再一个，住房的刚性需求还是在回升。在前几年，我们很多的媒体也好，经济学家也好，总是在讲狼来了，讲这个泡沫一定会出现。包括我们企业家也好、房地产专家也好，都在讲，其中提出百日巨变。这些信号给大家一个预示，就是房地产必然要崩盘，价格一落千丈。从这个就导致了社会观望情绪，甚至出现抵制买房，把正常存在的刚性需求也终止了。在目前流动性过剩的前提下，大家发现狼没有来，百日巨变也没有发生，大家预期要通胀，唯一保值的就是房子，在这种情况下，出现了小阳春。还有一个，中央政府也好、专家也好、媒体也好，都在说中国经济率先复苏了。中央政府宣布保八，媒体也在讲，这些信号消除了危机感。原来大家都觉得不确定，经济崩溃、就业有问题，现在乐观情绪出现，导致房地产快速回暖。还有一个大的问题，投资需求。实际上中国的投资产品非常少，通胀的预期，让民众发现了，企业唯一保值或者升值的将来或者是房产或者物业。

　　这些因素就造成了现在复苏的现象，你说现象也好，说假象也好，但是我想无论如何它不是真正的复苏。我给这个现象下了一个结论，叫伟哥效应，是央行给我们全部发了伟哥，大家吃了后，一夜之间全部兴奋了。但是伟哥之后会怎么样，我们再探讨探讨。复苏体现的背后，房地产运营模式，以前宏观调控提出的问题都没有去解决。2004年以来国家针对房地产业进行了30多次的调控，提出了许许多多的问题，但是因为金融危机终止调控措施。从另外意义上，说是挽救了房地产业。百日巨变没有发生，到底是好是坏，也许我们失去了一次凤凰蘖盘的机会。在金融危机之后，中央政府出台的大量政策，几乎把所有能给的都给了，有几个政策比较关键，一个是20%资本金的问题，还有土地出让金缓交问题，还有二套房放松的问题；还有一个很关键的，就是最高法的司法建议，就是对金融危机当中出现的房地产纠纷，不采取强制措施，这也是很重要的一条。实际上挽救了中国的经济和房地产业，但是我认为也把一场至关重要的改革与机会终止了。

　　第二个观点，复苏的假象的一个依据。房地产业的形象并没有有所好转。我们有一个简单的统计，房地产业在整个中国社会的形象是负面的。有几个数字，如果你在百度当中输入“房地产暴利”，可以检出27万篇。北京社会2008年调查，房地产业的诚信程度在全社会是最低的，发生的三鹿奶粉事件食品行业诚信度是倒数第二。昨天任总也讲小康杂志做的调查，对企业也好、商人也好，诚信度比性工作者还要低。从这个就说明房地产行业形象不是很好。中华慈善总会对100个房地产企业进行调查，发现只有8%的民众对房地产企业比较满意，除此之外都是评价很低的。调查还显示只有6成左右的房地产商将商业诚信作为最主要的社会责任活动。四成企业还没有把这个列入社会责任履行范畴。新浪网进行了一个2000人调查，认为开发商形象是负面的比例高达80.96%。在这种情况下，宏观调控之前的房地产形象完全是负面的。在这次复苏当中没有看到任何有所调整的迹象，所以我说复苏掩盖了一些问题，还是没有得到真正的解决。

　　第三，房地产创新并没有出现。从这次复苏看，开发模式也好、营销模式也好、运营模式也好，都还是守旧的，没有出现丝毫的创新。从土地供应模式、金融产品，从销售模式、盈利模式、社会服务以及与消费者的关系，丝毫都没有变化，都还是宏观调控以前的模式。当然了，楼盘更大了，也更漂亮了，也更美了，但是原有开发模式与思路都没有改变，实际上为这个行业下一步的创新造成了很大的阻力。这种模式不改变，也就引诱了新的进入者进来，因为盈利太丰厚了。

　　第三个就想谈复苏当中的新的风险。第一，经济回暖的不确定性。现在也许是我们自己走夜路，自己给自己吹口哨，我们讲中国经济复苏了。但是中国经济发展是在一个全球化背景下发展，我们是全球化最大的受益者，在全球经济还在谷底的时候，中国经济是不是能一枝独秀，是不是这四万亿的伟哥刺激的我们很兴奋，下一步会怎么样？所以在这个问题上，经济回暖有很大的不确定性。给我们房地产下一步发展经济背景也带来了极大的不确定性。新的风险，因为现在社会整个产能过剩，房地产业出现了回暖，导致了各种的鲨鱼也好、鳄鱼也好，各种精英单位作为新的野蛮人闯入，只有这个地方有利益。在这个时候出现地王，拉高地价不计成本，直接推动了房价上升预期、通胀预期，再加上库存急速下降，开工量不足，就出现了恐慌性购买，怕明天没有房了。这就造成房价不稳定、不理性的急速上涨，给中央政府对我们行业调控埋下了祸根。改革开放以来，唯一给民营企业开放的领域就是房地产业，为什么房地产业在福布斯富豪榜这么多，就是因为只有这个行业给民营开放。再一个，目前大家都在披星戴月，日夜兼程的开工，所有房地产企业都在赶快开工。明年下半年起就会有大量的产品，在这个时候如果经济回暖不确定性再继续保持，如果世界经济再出新的问题，如果央行再出现新的政策，会对房地产市场带来一个很大的危机。这个时候会带来新的库存与资金链的问题。钟伟教授给我讲，今年将发生猪肉价格飞速上涨，因为前两年价格下跌，老百姓不养猪了，但是猪肉还是要吃，今年可能猪肉价格就会急速上涨。我管目前的现象叫“养猪现象”。我给它定义盛世危年，大家都在说好听的，总得有人说点不好听的。如果我们那么乐观，或者会给自己埋下一个麻烦的伏笔。当政府缓过劲来，整个经济复苏的时候，要考虑平衡，那个时候政府会再出手，延续终止的调控措施。对这个我们要有思想准备。当然也有好的一面，四万亿投入后，基础设施、交通能源大幅投入，中国大城市会不断形成、不断完善。城市空间会放大，出行的便利，新的建设用地的城市空间会形成，比如举一个例子，原来北京的大兴，所有土地都在升值，所有的土地都得到了大家关注。原来大家都不去，因为交通不便。城市化发展速度，会给我们城市增加无限空间。所以大家不要以为地没有了，新的土地量出现，会对建筑价格产生抑制。旧村改造也是一个大的战略，将腾出十年发展的用地，这方面大家不用担心。

　　下一步对房地产业要意识几个问题，第一，资源短缺将是城市化加速后的重大问题。水、气、电、交通这些公共产品，一定会成为房地产开发的制约因素。比如原来没有意识到你建的小区可能没有水了，地下水限制开采。做房地产不考虑这个，是没有办法开发的。南水北调，将给北京市带来一个巨大发展空间。因为有水了，城市容纳量大了，人口可以容纳更多了，这使房地产需求更大。但是反过来说，我们去一个将会发生水危机的城市进行开发，那将是一场灾难，比如水价不断上升。防灾和安全问题是现在一个重要问题，现在城市灾害越来越多，这个将会直接影响房地产开发问题。我们是不是在灾难频发的地区投资，这个要考虑。还有天气越来越热，成本越来越上升，这些都要考虑。此外安全问题也提出来了，我们原来以为社会治安很好，现在社会矛盾加剧，城市越来越不安全。在这个时候，房地产提供产品的时候，下一步是它一个支撑的因素，也是一个失败的因素。要考虑到随着中国经济系数增大，现在大概0.496，社会利益冲突越来越尖锐，在这个时候我们房地产企业要防范风险，避免成为矛盾对象。同时社会安全问题将影响房地产产品的提供，更安全、更安静、更放心的社区规划是高品质的标志，所以我们做房地产商从现在规划，要考虑防灾意识，要考虑安全意识。

　　这个结论就是要相信未来，我们从改变看到行业很好的未来。在这两个结论下，我提出房地产企业再塑造的问题，第一个问题，我们针对刚才讲的负面形象来讲，我们行业一定要整体企业公民，要勇于承担社会责任，要改善与社会、与民众的关系。要塑造善的企业品牌，树立不作恶的企业形象。现在上海梅都倒掉的这个楼，是一个很坏的形象，是一个作恶的企业。我们要注意品牌再塑造的问题。品牌再塑造当中，我们要做社会的一个进步的领先者。比如社会的节能、安全，这些科技方面我们要采取新的产品、新的设计、新的规划，做社会进步的引领者，在这个当中找到我们盈利增长点。再一个，改善土地持有、资金获得、上升预期为模式的经营模式，增强我们的公益性。实际上万科在四川地震后做了很多工作，但是他们因为惊弓之鸟，不敢再说了。这是改善我们企业形象、行业形象一个极好的机会。

　　总体来看，房地产业针对上面的改变，我们应该提出一个品牌再塑造的概念，如果在这样的情况下，我想面临两三年内有可能到的大的宏观调控，我们可能不至于再象去年那样惶惶不可终日。谢谢！