今年一季度内地的住宅去库存大大激活了开发商手中的现金流，在宏观经济“触底回升”概率增大以及通胀预期增强的背景下，进入二季度以来，开发商再次掀起沉寂了两年的新圈地热潮，各地纷纷上演“地王”争夺战，从珠三角经济圈到环渤海经济圈，金地、万科、富力等一批帐面资金充裕的土地开发商加紧储地步伐，土地竞拍市场也从冷清走向活跃。

　　“26.1亿元(人民币，下同)一次、26.1亿元两次、26.1亿元三次。”槌起花落，经过激烈角逐，6月2日下午，深圳市中洲宝城置业击败深圳万科地产、佳兆业地产，以高价26.1亿元将深圳宝安一旧改土地项目收入囊中，该成交价高出底价8.1亿元，楼面地价达每平方米6428元。

　　这是深圳市今年以来第二次拍卖居住用地。早在5月3日，位于龙岗回龙埔平西路和爱心路交会处的2宗捆绑地块，便以高出底价2.7亿元价格成交，溢价51%，同时亦打破深圳居住用地持续半年来“零成交”纪录。

　　京城新地(相册户型样板间地图搜索)王造价10.22亿

　　在北京，5月21日下午，位于该市东二环附近的广渠门外10号居住用地以2.99亿元的底价对外出让，经过开发商89轮的角逐，终由富力地产以10.22亿元收入囊中，土地溢价达到242%，创造了“新地王”。该宗地的楼面地价达每平方米15140.74元，而万科在07年最疯狂的时候，购入的西大望路27号地的楼面地价也仅为每平方米11379元。

　　在江苏省，5月26日下午，今年第2号土地拍卖在苏州市地产大厦4楼拍卖大厅举行，经过118轮举牌，此次竞拍中唯一的苏地2009-B-8号住宿餐饮用地地块由苏州佳川投资以高于底价201.1%而获得。

　　一直跟踪内地60个城市土地市场交易情况的中国指数研究院发现，进入二季度以来，土地市场回暖迹象明显，开发商吸纳用地情绪高涨，住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月份，60个重点城市共成交土地529宗，环比增加16%，同比增加73%；成交土地面积2615万平方米，环比增加31%，同比增加44%。其中，住宅用地成交183宗，环比增加89%，同比增加83%；成交土地面积1138万平方米，环比增加66%，同比增加29%。

　　与此同时，住宅用地成交价格更是稳中有升。4月份，60个重点城市住宅用地平均成交价格为每平方米1078元，环比上涨3%，重点地块出现多轮竞价的场面，约三分之一的地块溢价成交。

　　开发商库存量显得不足

　　究竟是什么原因引发开发商加快进入土地市场呢？

　　深圳中原地产(中原地产博客)总经理李耀智(李耀智博客)分析称，信贷扩张和一季度商品房去库存是表层原因，深层原因则是07年下半年至08年全年，相当部分投资者和开发商都停止或暂缓了购地计划。

　　“去年很多开发商都没有吸纳用地，今年如果再不增加土地库存量，在开发周期上会受到影响。”远洋地产控股投资管理部总经理张耘还提到，今年远洋地产亦有购地计划，目前正在积极准备。

　　李耀智对此表示赞同，“按照一般地产项目开发周期为18个月来计算，不少开发商手中的土地库存量资源难以满足未来2至3年的开发水平。”

　　加上地产行业具有“滚动开发”的特点，土地库存量缺少而不购地，则会造成中间断层，企业发展规模、后续发展等都会受到影响。另一方面，对于负债率高的地产上市公司而言，再融资需求要获得投资者认可必须手中持有足够的现金和土地资源。

　　最为关键的是，随著08年10月以来国务院等政府部门对房地产政策做出的一系列调整，银行放贷趋于宽松，市场罢性需求得以消化，开发商资金短缺的问题有所缓解。

　　开发资金比例降成诱因

　　WIND数据显示，截至5月13日，证监会分类的83家地产开发类企业，于08年总利润为405亿元，一季度现金以及现金等价物的增加为219.8亿元，改善经营性现金流约163亿元。银行贷款也是重要资金来源。国家统计局的数据显示，今年1至4月，房地产开发企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%，其中内地贷款3255亿元，增长12.4%。

　　值得注意的是，为了鼓励房地产行业投资，国务院上周宣布13年来首度调低房地产开发项目的资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%，内地曾在04年提高房地产开发资金比例至35%。

　　资本金比例下调将进一步缓解企业的资金压力，促使下半年房地产投资的回升。同时，这或将加剧市场竞争，如果土地供应偏向保守，地价也可能被再度推高。上海一家不愿具名的房地产开发商内部管理人员称，钱多了自然会增加企业购地、屯地的意愿，因为像上海、北京这样的大城市，土地供应也总是稀缺的，房地产也是被长期看好的。

　　购房刚性需求重要因素

　　这一波拿地热究竟仅是开发商不得已补充土地库存量，还是地产业转入牛市的标志呢？

　　上海复星国际总裁梁信军分析，不能由楼市(楼市博客)回暖就此认定地产业出现反转，购地热情升高主要是开发商判断未来市场的需求空间仍然巨大，毕竟中国处在城镇化阶段，且每年600万以上的大学毕业生在毕业5、6年后都存在购房需求。他认为，不管地产业何时转角、经济何时复苏，刚性需求都会成为开发商购地的重要考虑因素。

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