2009年4月，广州市十区一手住宅交易均价为7978元/平方米，同比下降27.5%，环比下降3.7%。

　　最近关于楼市成交的信息很多，有经纬发布的信息：广州十区签约套数前50名楼盘的成交均价环比上升5.3%，成交均价为8654元/平方米，相比3月份8220元/平方米，涨了434元/平方米；也有国家发改委和统计局发布的4月份广州新房价格与去年同期相比下跌6.7%，但较今年三月份却上涨2.1%，环比涨幅在全国70个城市中居头两位。而今天广州国土房管局终于发布了《2009年4月广州市十区房地产交易登记情况通报》，我们先来看一下该通报对广州商品住宅成交情况所作的分析：

　　(一)4月全市一手住宅成交量进一步上升。

　　2009年4月，一手住宅的交易量进一步上升。全市一手住宅交易面积为83.24万平方米，同比上升108.2%，环比上升30.9%，自2007年6月后月交易量首次重上80万平方米，为22个月以来的最大月交易量。其中，中心六区交易面积为48.09万平方米，同比上升86.3%，环比上升41.7%。同比、环比数据均显示，本月一手住宅的成交量进一步上升。

　　(二)受部分批量交易案件的因素影响,全市均价出现下降。

　　2009年4月，广州市十区一手住宅交易均价为7978元/平方米，同比下降27.5%，环比下降3.7%。

　　2009年4月成交均价环比上升的区域有5个，下降的有2个，其余3个区域基本持平；其中成交面积靠前的番禺、花都、白云、海珠、天河等区均价各有升降。萝岗区4月均价环比上升38.8%，是由于该区本身成交量相对不大，易受结构性因素的影响，而该区香之雪山庄等价位较高的楼盘本月集中成交，在一定程度上拉升了区域均价。海珠区2009年4月均价环比下降达28.1%，与该区部分住宅大批量低价成交有关，经抽取该区成交个案数据，该区有3宗住宅为单位之间的交易，成交均价仅为1173元/平方米，交易面积达5万平方米，占该区成交面积的29.3%，直接影响该区及全市成交总体均价水平。剔除这三宗特殊个案，全市均价为8423元/平方米，实际环比上升1.6%，环比变化幅度与上月相比变化不大

　　(三)中心六区、中高价位物业成交量占比持续上升，周边新区物业成交量占比持续下降。

　　一方面，从区域成交情况来看，中高价位物业集中的中心六区4月一手住宅均价达9865元/平方米，交易面积48.09万平方米，占全市交易面积的比例为57.8%，与2009年3月相比，所占比重有所上升(2009年3月中心六区交易面积占全市交易面积的比例为53.4%)。中低价位物业较多的新四区4月一手住宅均价只有5396元/平方米，交易面积35.15万平方米，占全市交易面积的比例为42.2%，与2009年3月相比，所占比重有所下降(2009年3月新四区交易面积占全市交易面积的比例为46.6%)。中心六区、中高价位物业成交量占比连续2个月上升。

　　另一方面，从成交价位区段情况来看，抽取网上备案数据统计，10000元/平方米以下价位区段的楼盘成交占阳光家缘新建商品住宅备案的66.5%，该价位区段所占比重与3月份持平。但14000元/平方米以上价位区段的楼盘成交占比上升4.2%，而10000-14000元/平方米价位区段的楼盘成交占比则下降4.2%，显示本月高价位段楼盘成交比例上升。

　　从上述分析，我们可以看到4月广州一手住宅成交价格如果剔除特殊的因素，全市均价为8423元/平方米，环比上升1.6%；而成交量应为78.24万平方米，也比3月的63.59万平方米上升23%左右。可以说，4月的成交登记依然维持了3月份"价微升、量猛增"的良好态势，业内普遍担心的"价升量跌"的态势尚未出现。

　　应该说，广州楼市3、4月所取得的良好的成交业绩是与房地产新政、信贷政策以及开发商积极促销的努力分不开的。近期房价有不断上升的迹象和趋势，楼市的报道甚至让人有"房价越涨成交越好"的感觉。但抽样典型楼盘住宅成交面积及均价情况却显示，虽然房价有小幅的上升，但许多楼盘4月的成交均价并不是很高。例如：广州雅居乐6558元/平方米、南沙碧桂园3590元/平方米、中海璟晖15975元/平方米、保利中环广场17918元/平方米，这些成交均价均比开发商自报的要低很多，有些要低1000元-2000元。这就是为什么我不太相信开发商自报的成交均价的原因。

　　我在前几天的博客中写道："我认为，如果五一成交真的是很好，那一定是与开发商采取合理价格积极促销有关；我不太相信，在这样的市场环境下，'价格越涨成交越好'的奇迹和神话。我甚至不太相信开发商自报的成交均价，据我的观察即使是品牌开发商也存在谎报和虚报成交均价的情况。"可以说，我的猜疑在一定程度上得到了印证，或者说再次得到了印证：一是楼市成交好是合理价格促销带来的，而不是涨价涨出来的；二是品牌开发商的实际成交均价要比他们报称的要低很多。

　　从4月网签和目前房价的走势来看，可能5月份交易登记的成交情况依然有可能保持价量平稳的态势。但如果开发商不断提升价格，那楼市的成交量到6月以后就肯定要回落。有人认为6、7、8月本来就是销售淡季，加上开发商可能会断货，成交减少是必然的、不必担心的。不过，去年6、7、8月却是在市场环境很差的情况下，连续三个月成交量在60万平方米以上，由一个月还达到66万平方米。

　　总的来看，4月的成交数据还是比较令人欣慰的，没有出现房价大幅上涨的情况，成交不仅没有下跌反而创出新高。这样好的局面和成果是来之不易的，是政府、开发商和消费者共同努力的结果，应当尽力呵护，不要任意提高地价楼价，导致楼市成交再次萎缩。

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