主持人：非常感谢孟义先生。接下来我们就请下一场主讲特约评论员上台就坐，他们是沈阳万达房地产开发有限公司总经理韩勇先生、广州新城市投资控股集团总是长曹志伟先生，为我们奉献最后一场的演讲嘉宾是：SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生。他的演讲题目是：2009房地产形势的几种可能性。

　　潘石屹（SOHO中国有限公司董事会主席）：各位朋友大家好，大会给我一个题目，让我谈一谈中国房地产发展的几种可能性，这个题目对我来说的确是太困难了，因为我本人觉得没有这样的洞察力，能够看到未来发生什么事情，尤其我们大家面临着全球的金融海啸，这次金融海啸是百年不遇的金融海啸，未来有好多事情是不确定的，今天我选择一个比较容易的话题，说一些自己明白的事情。谈一谈在过去发生的事情和我的一些观察，也能够帮助大家一起探讨一下在明天、在未来可能会发生什么样的事情。

潘石屹（SOHO中国有限公司董事会主席）

　　影响最大的事情可能是全球的金融海啸，这个金融海啸远远没有过去，愈演愈烈，真正的原因是什么呢？原因就是西方的金融行业不断的制造泡沫引起的，西方的金融行业在过去的十几年时间，不断的大量的在制造金融的衍生产品，在西方的金融行业和衍生产品，就是靠杠杆的作用在不断的放大，在美国次贷危机发生之前，美国有一种衍生产品叫CDS，这个产品的金额高达62万亿美元，而美国一年的GDP是13.6万美元，一个衍生产品的金额量，比美国的GDP高出好几倍。在西方的金融市场中，到处都是杠杆，这个杠杆就是成数，就是倍数的关系，最多的金融杠杆是30倍。泡沫化的财富，实际上和我们的日常生活、跟我们的实体经济远远的脱节了，人们说的财富已经不是我们人类社会要生存和发展的食物、衣服、房子、原材料、能源，这些财富都是在电脑上的一些虚无缥渺的符号，以上说的只是在西方发生的，金融危机的上半段的故事。

　　在西方发生上半段故事的时候，在中国接着发生了下半段的故事，凑成了一个完整的故事，中国20多年来，不断的为西方国家生产产品，中国的出口额每年都在上升，因为西方金融的泡沫，使西方人都很有钱，而中国人从历史上就是最勤劳、最有效的也最节俭的民族，这些美德在过去的20年时间得到了最充分的发挥，最少的消费，干最多的活，把生产的产品交给别人去使用，慢慢的这样一个公式发展越来越不平衡。我在次贷危机之后去了三次华尔街，在第二次去的时候跟一个基金经理吃饭，我在吃饭的过程中知道，一个华尔街的基金经理一年的收入，相当于中国西部一个县40万人口，这个县的财政收入，这个县就是我出生的县，所以这是多大的不平衡啊？而我们的财富是从土地上，生产粮食获得的，而他们的财富是在计算机上，按照数学模型演绎出来的，大家可以看一看，哪一个是我们这个社会发展需要真正的财富？

　　另外还有一个很大的问题，就是在过去十年时间，西方人总是批评中国人环境污染，不注重环境，的确在中国许多城市，尤其是南方的制造业的城市，空气污染是很厉害的。我去过一个城市，是易小迪带我去的，这个城市的名字我就不说了，我去和一个老板吃饭，这个城市的空气特别闷热，可是看太阳的话，总好象是蒙在雾中，我和他开玩笑说，你们这个城市是不是永远看不清楚太阳，他说是，我说你看太阳怎么办？说我坐飞机到别的城市看太阳，这就能看出来这个城市的污染是多厉害的，也有一些学者拿着专业数字做比较，说中国每一个单位的GDP里面，耗了大量的能源，放出了大量的二氧化碳，污染了空气。而在西方的GDP中，能源的消耗、原材料的消耗，给空气中放出的二氧化碳来如何的少来批评中国，我们看一看，西方的GDP跟我们的GDP是不一样的，我们中国的GDP是靠生产衣服、电器、玩具，消耗的是实打实的原材料——能源，而华尔街的GDP是在电脑上面计算出来的，是不消耗原材料的，消耗的能源就是给这个电脑供应的一点电，所以他们在GDP中消耗的能源和污染一定是比较低的，我们设想一下，把我们中国的服装厂、电器厂转移到西方国家去，我相信他们生产服装、生产电器时消耗的能源、原材料和对空气造成的污染，一定会比中国多的，因为中国人相对于美国人而言是很节约的，这就是演绎了接近二十年的故事。

　　突然，西方的上半段故事初步停了，发生了金融海啸，中国这边的故事也演绎不下去了，其实这个错误，这一个没有结果的故事，一定是越暴露的早越好，如果继续下去，将会给人类的发展带来更大的危害和更大的不公平。在这次金融危机的冲击下，中国几十年形成的经济结构，在今天我们必须要去调整，所以这次金融危机对我们的影响，绝对不是一些经济学家说的周期性的影响，而是结构性的影响。周期性的危机和结构性的危机的区别就在于，周期性的过了一段时间就恢复，时间是它的标志，而结构性的危机是你的结构要不要调整，如果你是一个错误的结构，你不得到调整，这个危机就还会继续下去。如果是你的调整没有很快的到位，这种危机是不会结束的，我们看一看中国的危机结构，就是以出口为主，以投资为主，是为给西方的泡沫市场服务为主，我们要把这个经济结构调整到为中国的国内的市场服务，这次调整的范围和深度都是以前没有遇到过的，绝对不是在短时间之内调整的，所以在中国的调整过程中，中国的经济表现出来最大的特征就是生产过剩，生产能力过剩、劳动力过剩、能源、原材料，所有的生产要素在中国的未来几年时间都是过剩的，中国的房地产身在其中也不例外过剩。

　　我们在这里谈一谈房地产本身的问题，中国的房地产企业本来是一个土生土长的企业，自己的土地、自己的劳动力、自己的原材料销售给自己的一种生产，在中国每一个城市自我循环，在2005年之前，中国房地产市场最大的变化就是房改，由计划经济转移到市场经济，无论如何都是中国自己的事情。在2005年之前，偶尔有一些西方的设计师来给我们设计设计房子，进口一些高档的家具，有个别的外国人在北京、上海和沿海开放城市买点房子，但这都不是主流，在中国对中国房地产市场的影响不大，可是我们看到问题突然发生了变化，在2004年、2005年西方国家通过金融市场泡沫制造出来了好多钱，这个钱一定要流出去，资本一定要提早升值，流动是本质，西方国家提出的四块金砖，是什么？就是：中国、印度、俄罗斯、巴西，这四块金砖中最大的一块金砖就是中国，所以这些资本开始追捧中国的房地产行业，从房地产的资本来看，就打破了房地产的正常循环，正常的循环是征地、建设、销售、结算，这个循环被打破了。在国际资本市场上面，一个房地产公司的土地储备，成了房地产公司比利润还要重要的一个指标，所以就拼命的在国际资本的推动下，拼命的圈地，谁圈的地多，谁的资本就大，尤其是中国政府，时不时的要在报纸上说一句话，说是十八亿的耕地红线是不能突破地，越说这句话，国际市场上是物以稀为贵，在国际资本市场上面也起了一个很好听的名字叫土地银行，2007年在这一年之内，中国房地产开发商购买土地的支出是3万亿人民币，可是2007年全中国商品房的销售仅2.9万亿人民币，这就在房地产市场出现了好多奇怪的现象，当时的叫法是：面粉的价格比面包的价格贵。就是土地价格比房子的价格贵，40亿元一块地，50亿元一块地，60亿元一块地，最高的一块地是发生在长沙的，92亿元一块地，土地的价格也是到了天文数字，上半年了按的土地楼面价达到了6万元/平方米，我们看到在国际资本的追捧下，通过房地产开发商的参与和地方政府的土地财政，房地产开始大规模的圈地，最多的圈到几万亩，沈阳是圈地的一个重点，因为在东北平原上一望无际，可以大规模的圈地，可是到了2008年初的时候，这个土地的疯狂开始谢幕了，国内的房地产市场的销售迅速的萎缩，这个时候2008年秋可能是一个抽象的数字，追捧房地产市场的资本也是泥菩萨过河自身难保，对任何一个行业来说，销售是唯一的出路，中国的房地产也不例外，到了2008年36月底，我根据国内资金和房地产开发商的困境写了一篇文章，媒体说是房地产的百日剧变，在2008年六月底提高了一次存款准备金，紧接着美国出了大问题、欧洲出了大问题，全世界许多国家出现了大问题，能够叫上名字的国家全都支不抵债，雷曼兄弟倒闭了，全世界的投资银行不存在了，中国以最快的速度面对金融危机，要保增长。

　　2008年底，中国的绝大多数开发商的日子很难过，我们能看到的房地产上市公司的财务报表很难看，在这些上市公司中我们看到大多数的房地产公司过不了2008年底，因为欠银行的钱太多，市场上的销售不好，承担了很多债券和工程，国际市场的资金经理在电脑前面看着财务报表，听着哪一家房地产公司破产，他们在市场上就做空，有好多十几块钱的股票跌到一块多钱，现在说中国政府紧急的放款，在2008年底之前，各个地方政府为了化解危机，又让开发商借政府的土地出让金迟交，广东、北京都出台了文件，所以在政府和银行的帮助下，中国的房地产企业度过了2008年底这个生死劫，可是今天美国的危机还在一天天的恶化，我们看到危机的根本原因是美国的商业银行不放贷款出去，因为他们的商业银行认为市场上有风险，而中国政府认为这次危机的影响是很大的，大量的放贷款，放出去贷款的数字是天文数字，2009年1月份，中国政府放出去的贷款是1.62万亿，二月份是1万亿，三月份是1.8万亿，加在一起是4.58万亿，好多银行前三个月的放款，把去年全年的放款都放了出去，在这个大量资金的支持下，房地产市场、股票市场开始回暖。可是未来中国房地产的发展，还是取决于全球的金融危机，因为中国是世界的一部分，这次危机什么时候才能够复苏，只有从旧的模式、旧的经济结构中，脱胎出来，达到真正的业态，修整我们过去所犯的错误和制造的泡沫，这个危机才能够出来，实际上金融危机就是提醒我们，我们到底犯没犯错误，金融危机给我们的启示，就是衡量我们犯错误的严重性，全球的金融危机，一定会对中国的危机造成冲击，这一点万万不可过分乐观，如果我们未来中国，中国的房地产要犯错误的话，一定是我们太自信了、太乐观了。在2009年一季度比较好的数据面前，过大的夸大了自己的力量，而失去了对市场全面理性的判断。

　　我们看到中国的房地产过剩仍然是主流，最严重的过剩是两段，第一段是为国际资本服务的、为世界五百强服务的，这些房地产面临着很大的过剩。例如北京、上海的五星级饭店，现在入住率没有一家超过30%，几年前我们在所有的论坛、会议上反复强调，要与国际接轨。与国际接轨，接轨变成了见鬼，其次就是低档次的，与政府保障性住宅，同地段、同类型的房地产出现了过剩。我们也看到去年最后两个月和今年的一季度，政府放了好多的钱出来，可是银行放的这些钱对房地产企业来说是救急不救穷，房地产企业要改变现状，真正的复苏是取决于市场，取决于销售，只有贷款能够缓解房地产企业资金链条，但从根本上是无法改变的。

　　最后，陈淮主任讲了一段话，我觉得很受启发，我在这儿重复一下。第一，金融危机是货币出了问题，同时发了大量的货币，我想货币会贬值的，现在最靠不住的是钱。过去的一年时间，我们以北京的房价为例，要以货币来衡量的话没有变化，涨跌都不多，可是货币出了问题，钱出了问题，我们又要以一个实物来衡量，以石油来衡量的话，北京一年前的房价一平方米相当于8桶石油，而今天一平方米房子相当于22桶石油，如果这样来算，北京的房价涨了2.75倍，这个趋势还会继续，变化的趋势就是让我们的财富回复到本质，去刚性化、去泡沫化，谢谢。

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