前言：早春三月，经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时，一些城市的房价开始触底弹升。一些楼盘也开始故制造热销甚至抢购气氛。

　　一、成都楼市现状

　　1.成交量攀升

　　从商品住宅需求走势来看，近期市场成交量逐步回升。2008年11月至2009年2月，成都市场月均成交套数6426套，月均成交面积为59.06万方。对比2008年7至10月成交情况来看，月均成交面积上升46.48%，月均成交套数增加51.09%。进入09年以来，单周商品房成交量基本上维持在2000套以上，春节黄金周期间出现过下跌，之后又迅速回温，并迅速冲高。在02.23-03.01之间，创下了单周成交4151套的记录。

　　2.价格反弹

　　纵观成都市场近月价格走势，市场成交价格趋于稳定。2007年第四季度，房地产市场开始进入调整周期，市场销售受阻，市场价格被迫进入下滑轨道。在市场为期一年的调整中，市场价格波动起伏，整体呈下降之势。进入2008年年底，市场价格深调后基本达到底线，波动趋缓。自2009年2月末3月初开始，部分项目的价格在项目销量上涨的情况下，开始回调。价格回调，进一步刺激市场刚性需求的释放，市场成交量持续稳中有升的态势。从中原监测的多个楼盘来看，大多数价格出现了小幅的上涨，涨幅一般都在10%以内。但项目的销售却并未因价格的上涨而受到影响，一些项目反而还出现了成交量不断攀升的情况。

　　表一：市场部分在售楼盘销量情况

　　3.开盘频率增加

　　随着楼市的升温，供应端也逐渐打开。部分项目的推盘次数变得“勤快”。之前几个月甚至更长时间的按兵不动的项目，在近期却频繁推盘速度之快与之前的“难产”景象大相径庭，而且所推出的产品的价格也是一批高过一批。

　　二、价格上升成因分析

　　1.“买涨不买跌”的营销策略

　　由于多重利好因素的叠加在春节之后，打破了购房者的观望情绪，让开发商在市场上实现了阶段性的强势地位。当定价的主动权回归开发商后，部分楼盘出现了上涨的态势。另外一些开发商又开始采用起了“少量多批”的营销方式，希望通过多次开盘达到逐步提升价格的目的。开发商通过借势涨价的“心理战术”，故意制造紧张气氛给客户施压，好尽快的促成成交。

　　2.销售压力的减小，寻求更大利润空间

　　另外也存在一些楼盘属于正常回调。项目前期降价幅度较大，甚至一些楼盘出现了亏本销售，今年剩余的房源不多，只剩一些尾盘，此时适当提一点价、补一点利润空间。还有一些楼盘涨价是因为产品不同，比如现房售价自然比期房价格高、景观、楼层等也都是其中的因素。开发商年初现金流压力不大，适当涨价寻找一些利润补偿。而部分消费看到项目涨价，滋生了追涨的心理，让这轮小阳春行情显得气势汹汹，近期楼市表现出了一个量价齐涨的态势。

　　三、价格后期走势预测——全面上涨还有待时机

　　1.宏观环境所不容许

　　目前中国仍然处在一个调整周期之内。而本次调整的还没有到位，作为经济体的一部分，房地产行业的调整应该是与国家的调整同步进行的，只有当整个宏观的经济层面向上发展之后，房地产行业才能真正的回暖——持续回温仍待经济的复苏。

　　2.市场以销量为主

　　由于2008年一手住宅市场供需失衡，市场供应量远远超出需求量，2009年市场上存量房将大幅增加。消化需要一个相对较长的时间，因此目前市场应该把“量”放在首位。高房价导致高存量，降价是市场博弈的必然结果，非理性的涨价重视短利，忽之远虑，一旦市场再次出现波动，其处境将十分被动。

　　3.投资市场依然疲软

　　根据中原市场监控数据来看，目前的市场需求以自住为主，而投资客则甚为稀缺。在经济环境不景气且后市未明的情况下，绝大部分投资者尚不敢贸然入市，所谓的楼市“抄底”亦不过是一厢情愿，市场上的投资需求将持续疲软。因此，不难发现推动此轮上扬行情的是一群购买力相对较弱的人群，当涨价的幅度超出了这部分消费者的购买力时，他们将再度转为观望。综上所述，目前房地产市场上部分楼盘价格的上涨主要是开发商借购房者“买涨不买跌”的购房心理所采取的一种营销手段；加上部分楼盘在前期热销后，成功回收资金，所剩房源又相对有限，销售压力下降，故借机涨价，寻求更大利润。但是，就目前成都房地产市场现状来看，价格的理性回归及刚性需求的释放是促使成交回升的主要原因，后期市场价格的回调在很大程度上存在再度压抑市场需求的可能性，市场观望气氛不无死灰复燃的可能性，成交量同样存在回落的可能性。市场价格的全面上涨还有待新的时机。

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