由观点新媒体主办的“城市观点论坛郑州行”于今日下午（4月11日）在郑州隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网对论坛进行全程网络直播，以下是直播实录。

　　直播实录：城市观点论坛郑州行（上）

　　王治钢：非常感谢刘先生的精彩演讲！接下来我们再次回到主题演讲环节，让我们掌声有请著名的经济学家、建设部政策研究中心的主任陈淮先生，同时有请张进才先生担任特约评论员。陈淮演讲的题目是《符合中国国情的住房保障体系》。

　　陈淮：谢谢大家！诚惶诚恐来到这个讲台上忐忑不安，这30分钟不长，我还尽量节约一下，尽量不超时。我想说的话是万语千言，所以除了预定的主题之外，也想对前面的发言作一个评论。我们注意到刚才有人给我们介绍的卫浴的、单体设计的和小区规划的。什么叫工业化？就是用机器取代手工劳动。美国的建筑最好的特点是动和静的结合点，第二是基础设施的完善，第三是社区功能的配套，这个问题有机会再讨论。

陈淮

　　我们再评论钟伟先生的话题，对形势我支持钟伟博士乐观的看法，而且我认为他的判断不过分。中国经济运行到今天能不能率先走出全球金融危机的阴影，我们已经看出端倪了，第一个我们别低谷金融危机的发展没到底，别低谷他对中国的影响很严峻，这两条首先摆在前面。我也赞成刚才钟伟先生说媒体有时候改标题的事，前一次商会的一个研讨会上我说，现在中国房地产市场运行有利的有十条、不利的有十条，而且我还把不利的十条放在前面，而且我还强调说希望媒体要说的时候都说上，到了媒体上“陈淮专家说，支持房价上涨有十大因素”，确有其事，不止一次了，拜托！但是这个乐观我刚才说了，我们别对世界金融危机的严峻性以及它的持久性低估，但是中国现在确确实实有理由认为有乐观的支持，第一中国现在的经济复苏和政策支持已经比美国和其他发达国家明显地快了一拍，美国的财政资源和信贷资金资源干嘛呢？还忙着补窟窿呢，政府出钱、央行印票子，央行去收购那些明明不值钱的不良资产，化解信贷危机。而中国的政策资源已经实实在在地进入了促进经济增长的领域。打个通俗的比方，两人在变天的时候都受凉得病了，美国这个病人还在抢救室呢，他现在还死气白咧花钱还打强心针呢，一会儿还得花钱上一呼吸机，中国的病人已经出院了，吃点补药，恢复恢复身体就重新上班了。有没有这样的区别，你去琢磨一下你最近看到的资讯，中国的银行信贷在一季度的三个月内大规模扩张，财政政策确确实实中央和地方政府不遗余力，这是大家都看得到的。而且关键的问题是我们这些都用在了真正强身健体的促进经济增长上，而美国的钱还用在打强心针上，中国是不是快了一大拍？

　　第二个迹象，咱们都说春江水暖鸭先知，有没有注意到最近媒体人自己是否意识到，从去年第四季度的时候，人们在讨论房地产的时候，重心焦点是下一步出什么政策，现在在讨论什么呢？讨论这个需求还能持续多久，也就是说人们对这个市场的预期判断已经从父母、政府头上转到市场本源了。人们从市场中寻求判断经济发展增长的依据的时候，这个时候我们认为他已经想好了，别动不动就找“家长”去，这没多大用处，市场才是你搏杀的前沿，才是我们这个产业振兴的地方。如果我们的产业政策每天沉寂在认为政策比市场还厉害，那我们的振兴规划确实振兴不出来。

　　第三条我们也确确实实感到，也同样是钟伟先生在回答提问的时候说到的，我自己也这么认为，中国的房地产市场起伏和奥运会没多大关系。如果一定和奥运会有关就是中国的奥运会推动中国的城市化，但中国的城市化会因为奥运会过去而停工吗？而且不仅北京、上海、广州等地方开世博会、开亚运会的，还有开全国运动会的济南，还有很多城市群战略的实施，我们的基础设施投入有充分的余地，中国远远不存在资本过剩。由此判断，大家从这些蛛丝马迹、点点滴滴中看到了中国经济向好的迹象。

　　第二个问题，我们说当前房地产市场是不是回暖了？无需置疑，还是那个问题，暖不暖鞋穿在自己脚上，自己知道，买房子的人和开发商自己心里有一本帐。但是对房价的判断先别忙着过于乐观，我们在过去三年到五年中，在议论房地产市场的大量公众性信息里面对房价的影响因素简单说、谈率说，还停留在一个很低的水平。影响房地产价格是四个主要因素，第一个是供求关系，钟伟教授说的货币供应量，媒体常说的刚性需求，什么投机性的炒作，这些都是供需关系里面的一条。更重要的是币值，房地产的价格是相对于货币来说的，原来一米等于三尺，现在一米也许等于二尺半了，你是拿尺来衡量房市层高，还是拿米来衡量房市层高？一桶石油去年7月147美元，现在50美元上下，差不多是三分之一，那是石油贵了还是货币涨了呢？

　　所以作为资产价格，它的决定因素是币值，第二个是重置成本，待会儿我再解释重置成本。第三个叫价格的资本化因素，简单说房价作为一种资产价格，最终因素取决于投资收益，也就是说租金是影响房价的根本性因素之一，这四条因素加一块儿供求只占四分之一。2009年上半年和此后一段时间请注意这个需求量上升的供求因素不是决定房价的关键性因素，供求关系以外的因素正在影响着房价，我们以前老觉得让开发商公布成本就可以了，但这个成本不是他购入土地时候的财务支出，而是重置成本。重置成本下降的态势和目前的价格水平不支持房价上涨。第二条，我刚才说了房地产价格是资产价格，在过去一年多来的金融危机发展过程中，全世界的资产价格都大幅度下降了，那么中国房地产的价格水平和全世界房地产水平相比，中国的房地产价格和中国的A股市场相比，它是在最高位，比如说有三支股票，那两个股票都已经下跌很多了，这个股票才刚刚下滑一点，你是股民的话你买哪个？这就是币值关系的问题。我们说到的房价降低是拿一个叫人民币的东西衡量的，去年这个时候你买一平方米房子，拿8桶石油卖给你一平方米的房子，现在你拿80桶石油买一平方米房子。房价如果和其他资产价格相比的话，实际上它是处在一个比较高的水平。我们总是喜欢说比价关系，这个资产和货币之间的相互交换比例不支持房价进一步上涨。如果我们不拿钱来衡量，我们拿石油、钢材、食物来衡量话，你会发现中国的房价实际上去年这个时候涨大今天涨了一倍半。别以为这是笑话，我们中国刚解放的发工资就是拿小米来衡量的，当恶性通胀和通缩的时候，什么叫恶性通胀和通缩？就是币值本身的冷涨和热缩。

　　这30分钟没时间把这个问题说得更清楚，大家先把它记心里面。我们所说的你熟悉的所有计量单位长度、时间、重量、福利或者是其他都是可以有自然属性的，而且可以用严格的物理概念来定义它，一米多长，光波的多少分之一叫一米？一块钱是多少啊？不知道，你把这一块钱相对于CPI的综合价格比还是和大宗商品来比呢？还是和其他的货币来比呢？它得出了很奇异的结论。

　　下面我们再说说投资性需求，投资性需求不是洪水猛兽，投资性需求也分四种情况，一种是短期内未卖而买的投资性需求，我们称之为投机性的；第二种投资是力求长期稳定回报的，比如说收取租金或者高于利息的受益的；第三种是做市商的，每当郑州房价暴跌的时候它大量吃进，当市场价格高涨的时候它缓步退出，起到了取长补短的蓄水池作用，最后使老百姓在居住过程中同时希望自身财富不断累计的需求。大规模的投资恰恰反对的是它是平抑这种短期价格移动的力量，而是希望获取长期稳定投资回报的利润。

　　最后我们再说说住房保障体系，人们说住房保障体系都挤成商品房了，刚才钟伟教授也表达了类似的意思，是不是为了保证开海鲜馆的利润，就把大排挡和做盒饭的都给关了，这个恐怕不成。大排挡卖盒饭的未必影响了卖海鲜的生意，在飞机场可以有高档的，在火车站的卖大碗茶的仍然是最好的生意，市场的需求是多样的。我们请大家注意到，住房保障体系从2003年开始大规模发展，2006年起政府在不断加大力度，2008年末我们在此经济保增长过程中进一步提高了投入规模，这些大大地降低了社会层面对房地产市场发展的阻力，而且有助于城市土地资源的重新优化、配置，中国的城市化与房地产发展最大特点是和大拆联系在一起的。这种社会保障系统的资源配置方式越发达、越充分，市场经济的原则贯彻得就越彻底，这已经为所有发达国家在工业化和城市化以来的历史实践所证明，这就叫辩证法。人们注意到人人有追求幸福的权利，这是人权的一方面。但人们又注意到人人生儿又享受社会基本保障的权利，这两条放一块人权观才完整。住房所要保障的是人们职业收益、生活需求、市场发展以及住房建设的特点之间不平衡的地方，你可能一辈子能挣到买一套、两套房子的钱，但是在你结婚取媳妇的时候你还没挣到，那你该不该买房子？那就有一辈子都买不起房子的人。所以我们把房子分为几个层次，第一个层次叫廉租房，这个是救助型的保障，我没饭吃，民政局就给你发盒饭。我们所说的廉租房是救济性的保障，中国的问题是作为一个发展中国家、发展不平衡的国家、城市化刚刚起步不久的国家，关键的问题是这个层次的人占的比重非常大，所以政府要格外加大力度。第二个层面叫援助型的保障，这个覆盖的面积可能到60%—80%，但是援助的情况不一样，援助是指您多少有点力量解决自我住房消费，但是需要社会和政府或者空间错位上或者空间上给你一定的援助，但是这个援助性政策又分很多层，当然如果有这么大的差别，援助的政策就不一样，相对低端的援助性政策就是经济适用房，比如土地出让金不要、税负减免，但这个放行是有限制的，第二是优先产权、不能自由流通、高端的通过商品房优先保证他们的住房保证得到满足，中间还包括贴息等援助型政策；第三叫互助性政策，什么叫互助性呢？大家互相帮助，我们互相帮助有政府什么事啊？这里面政府参与其中很深，公积金就是典型的互助型政策，公积金是政府要求每一个户主都得给每一个户员建立一个帐户。当然还有优惠利率等诸多互助性的政策，但公积金的问题在于它的覆盖面不完善，所以我们还需要完善这些制度规定。第二它的互助性最重要的是代积互助，50岁、60岁的公积金能不能让20、30岁人代积一点？最后一个住房保障体系的层次叫自助型，是自己帮助自己，这里面也有政府的事，自己帮自己的情况下是政府鼓励你在你的支出结构中自己对自己的住房需求负更大的责任，怎么鼓励呢？中国政府还没有成熟的做法。这样一个完整的、救助、互助的、自助的方面可以覆盖所有需要的人群。

　　以上观点仅供参考，谢谢大家！

　　王治钢：接下来有请河南省商业经济研究所的所长张进才先生提问。

　　张进才：我的第一个问题是，很多人认为房地产领域是腐败的高发区，这个腐败体现在方方面面，比如说房管、开发、土地、建委，除了土地部门以外其他部门都在住房部管着呢，我就想问陈教授的这个问题就是，住房部如何解放这个问题？

　　陈淮：这个问题挺好回答的，房地产和钢铁、餐饮、娱乐是一样的，是一个产业，你把社会资源的优化配置、制度完善、弥补贫富分化、防止腐败以及打击贪官所有这些加在这个产业上，这是房地产产业出不了振兴规划产业的缘故。而且说房地产业是腐败高发地和房地产业发展本身没关系，省部级的官员比房地产的开发商逮起来的要多得多，那是不是以后就不要省部级官员了呢？什么时候才能有腐败呢？请注意，当政府的权利、行政权利更高度的参与市场资源配置的时候，才有了腐败。当市场更多地决定着资源配置方式的时候，腐败就会减轻。日本的惩治腐败政策为什么比美国发达得多呢？因为日本有一条产业政策，产业政策是什么呢？政府敢于资源在产业间和大中小企业间的配置方式，因此就出了腐败。政府的权利每当过度地参与到市场资源配置的时候，就出现了腐败。我们的媒体朋友们你们说的话，经常互相矛盾的一方面是要求政府把所有事都管了，但是你让政府给你负责的时候就得有人有批条子的权利，这就带来了寻租的机会。所以我想这个问题其实不是一个产业经济学和房地产经济学的问题，我们留给社会政治学家去研究。

　　张进才：现在大家非常关心住房公积金的事，给我们一个很大的感觉就是房地产住房公积金甚至变成了政府或者住房部系统的小金库一样，给人的感觉沉淀得很厉害，利用效率很低，老百姓利用效率也不高，除了我买房子的时候看到了它的价值以外，我不知道该如何保护我自身的价值。我想问陈教授，我们对住房公积金有没有改革空间？改革空间在哪里？

　　陈淮：说住房公积金是建设部门的小金库这是没有任何依据的，因为建设部门在管理公积金的时候从没有对外投资和享受它的收益。公积金现在有争议的地方是不是可以借出去建经济适用房，但这个政策也并非是建设部门的含义。

　　张进才：房地产公积金的提取应该是在房管局管的。

　　陈淮：我们现在的问题是修理一座水库，这个水库修理得不坏，但是问题在于最需要浇水的规定不合理。我刚才已经说过，最大的问题之一它本来是互助型的保障，而它最大的互助在于代积互助，而缴纳公积金交存额多的人不需要，由此带来了公积金的沉淀，这是可以改善的地方。至于你说你没有享受到公积金的好处，恐怕非也，你的公积金帐户每存一块钱就可以得两块钱，而且公积金是可以不交的，只要你说我不买房我也可以不交了，那你的户主也就减轻负担。公积金是有限额的，税务局你说你的工资里面规定最高提取工资的12%，但银行是自愿缴的，目前对公积金的很多批评可能说得不到点子上。

　　张进才：住房保障体系给我的感觉是非常复杂的体系，既有经济适用房、廉租房，还有廉租屋，我想问如何保证这个保障性住房的公信力。

　　陈淮：这归中央党校管。

　　张进才：像这么复杂的保障体系如何保障它的公信力和公平性？

　　陈淮：复杂是全世界皆然的，它的对象是清晰，分别采取不同的政策满足他们的住房需求。但是你说保障它的公信力需要市场充分发展的前提下，在完善制度约束上多做文章，剩下的官员的觉悟什么的，我们不能说因为这个事不听话就把天下的网吧都关了，恐怕也不行。

　　张进才：还有一个问题是，我们知道开发贷款和按揭贷款的余额大概有多少？不良率有多高？

　　陈淮：你说了一个相对笼统的数字，我想对于这个数字钟伟教授更清楚。但是我们在2008年中间的时候，个人住房按揭贷款有三万多一点的余额，开发贷款的数额比较含糊。但是你说不良率这个问题，我就有话说了，第一投入房地产业的开发贷款和按揭贷款总额中不良率和工业资产相比是低的。第二是按揭贷款，曾经金融部门央行发出了一个呼吁，就是取消预售房，媒体一片赞成，说建设部都很王八蛋，他们都很反对，谁反对了？谁是预售放的最大受益者呢？第一是开发商，第二是商业银行。福尔摩斯说找凶手得从最大受益人里面找，烟草商都在烟盒上印着“吸烟有害健康”，但是它是希望人多抽烟还是不抽烟呢？央行就干这样的事，为什么呢？因为同样是银行作为贷出钱的一方，开发商是拿出钱的一方，风险是由开发商和银行共同承担的。

　　张进才：我希望最后大家以热烈的掌声陈教授！（掌声）

　　陈淮：最后我还想说一点，中国的城市化走到今天，城市化加速发展的进程中，城和乡之间的利益矛盾，政府和市场之间的利益关系，私人利益和公共利益之间的矛盾，以及穷人和富人的矛盾集中地反映在了住房建设和房地产开发上，因此他就充当了目前的角色。对不起，这是历史发展中的一个必然现象，所以胡总还得为了民族大义不要埋怨，谢谢！

　　王治钢：非常感谢陈淮先生的演讲！

　　到此为止我们的主题演讲到这里就告一段落了，与中国同样经历了尖峰与低潮，郑州房地产在2009年的市场当中反省与展望是它的主题，而作为中部区域中心城市的郑州如何在地域区域当中进行城市建设呢？接下来我们就进入城市观点论坛郑州圆桌对话环节，在这个圆桌对话的主题就是这次论坛的主题《中部崛起与郑州地产》。

　　接下来让我们掌声请出以下几位嘉宾来参加圆桌对话，他们分别是：

　　著名的经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生；

　　全国人大代表、中房协副会长、建业地产董事局主席胡葆森先生；

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；

　　佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司事业部总经理方春；

　　枫华(郑州)置业有限公司总裁李燕女士；

　　河南商业经济研究所所长张进才先生；

九鼎德盛顾问机构董事长、经济学博士张保盈先生。

　　王治钢：今天能够有来自全国各地的地产界的精英，一同坐在主席台上进行圆桌对话，这是一个非常难得的机会。在座各位朋友可能这段时间都收到一条短信，就是说在2007年的时候，因为是猪年说睡着觉都能赚钱，2008年是鼠年，你得逃得快才能赚钱。首先请在座各位谈一谈2009年怎么样才能赚钱？接下来让我们有请这些专家预测一下，牛年是什么样子的情况，掌声欢迎！

　　牛年不牛？

　　钟伟：牛年未必房地产就是牛市，2009年我觉得分化是一个最典型的特点，好的企业可能在2009年有比较好的表现，而更多差的企业也未必能够淘汰出局，2009年是房地产行业调整非常不充分的一年。这样的话牛年有“猪扮象”的现象，都是混杂其中，基本的判断我还是比较乐观的，属于价格未必有大起打落，但销量有明显的增长。对企业来讲是赚了一个吆喝，但未必能赚到大钱。

　　张进才：其实这个我真是不懂，我觉得牛年地产商要把自己当成狗，为什么这样说呢？狗是很敏锐的，要紧盯市场，紧盯消费者，我觉得这样可能做得比较好，谢谢！

　　张保盈：刚才主持人谈到投资问题，投资应该不仅仅是投资房地产。

　　王治钢：未必说投资。

　　张保盈：但是今年这个情况整体上我感觉，真正需要房子的，他们不管房子的涨和跌，这个房子他们还是要买的。但是能不能在这里面淘到金子，还是有一些空间的。现在有一些楼盘包括一些地段，还有一些户型包括整个空间上做得符合未来需要的稀缺性的资源，我认为它的投资机会还是有的。但是对于普通的大多数人来看，今年的投资只能说够满足于一般的急需住房的消费者投资，如果你是资金多余者而不是住房急需者，如果没有稀缺性的资源，我建议还是回避一下。

　　王治钢：有人说牛年要想房地产赚钱，得买洁具，我们听听方先生怎么说。

　　方春：其实作为卫浴和瓷砖行业都是房地产的一个重要环节，其实我认为今年房地产行业如果要赚钱的话，是要对房地产企业整个产业链进行优化整合。这个产业链优化整合包括对材料供应商，如何建立一个战略合作伙伴，如何采取通过集团采购的方式能够获得价廉物美的更好的产品配套，使你的楼盘具有更好的性价比。其实打造这样的楼盘需要跟材料供应商一起来打造，现在箭牌在产品线上不管是卫浴和瓷砖都非常丰富，而且四大风格都齐全，基本上都可以满足不同消费者的需求，这样可以把成本控制得很好，成本控制好了，效益肯定就好。

　　王治钢：今天在主席台当中有两位是郑州房地产界的，而且也是郑州市房地产市场当中均价达到1万的高端楼盘，这两个楼盘的销售情况在去年冬季的时候销售得也很好，一个是联盟新城，一个是温哥华山庄，有请李总先来。

　　郑州地产

　　李燕：我感觉很荣幸，我来是听专家意见的，陈教授的意见、钟教授的意见和胡总的意见我都接受了，我也相信肯定能看到艳阳天，只是时间的问题，钟伟教授的乐观态度我们也非常期待。我觉得有一种观点就是危和机的观点，现在确实遇到了很多难处，但并不是说没有机会。我们刚才也提到保障房的问题，假如我们创意一些、超前一些、用心一些做产品细致一些，可能我们的日子会好过一些，这是我个人的观点。所以我们在做温哥华房子的时候有这种思维，跟胡总刚才讲的很相象，我们还是可以沟通的。

　　胡葆森：因为作为地产商我自己觉得，中国的地产行业现在满打满算大概才有15年左右的历史，这15年里面从1993年到1998年是那一轮的宏观调控，由于那一轮的宏观调控，对行业发展的也很不充分，实际上是在消化那一轮造成的、遗留的问题，所以真正快速发展实际上是从1998年之后，这十年应该是中国房地产业正常发展的十年。刚刚有一个正常发展的阶段是不成熟的，是在成长中的行业。在这个行业当中我觉得中国地产商由于中国行业和社会转型期的复杂性，就培育了一批适应能力特别强的开发商。大家想想中国的地产商，既要有猪的坚强，还要有狗的勤劳，还要有蛇的智慧和牛的韧性，他需要具备多种能力，所以中国的地产商是最累的，为什么？行业的配套程度非常低。在美国、在加拿大不需要找钱，有钱的人不需要干活，他专门去投资就可以了，干活的人不需要找钱，你只要有一个好项目马上就会有有钱人来找你。而中国不一样，他还得自己去找钱，还得让消费者信任你，还得让建筑商愿意跟你配合。刚才在论坛开始之前就讨论到精装修房的问题，我们为什么没有做大量的精装修的房子？就是你对现在的建筑商和配套供应上，很难组成一个和你的标准和追求相一致的战略联盟，创造出一个标准一致的让消费者信任的房子，所以中国的地产商非常累。不是因为我是地产商就替开发商说话，大家想想中国的开发商做了多少事情，可是你看看中央人民电视台，特别是中央二台，什么时候客观地、公正的把开发商过去这十几年干的活客观地评价一下，从来没有，从来都是揭露它的黑暗面，(笑)这是一个实事。

　　所以我自己说我非常有幸每年在河南媒体评比中被评为最受尊敬的企业家，这不是一个很好的事情，这个行业形象这么不好，自己还被评为最受尊敬的企业家，我觉得我不能代表这个群体，这个群体确实受到了很多不公平待遇。牛奶事件出来以后，大家可以认为最肮脏的行业就是房地产业了，可是这个事件出来以后，大家才知道原来还有比房地产行业还肮脏的行业。

　　所以我自己说中国地产商2009年是一个调整年，调整什么？调整心态、调整定位。我们把这些不好的事当成一个好事，正好给了我们一个重新定位和重新调整心态的机会，在未来新的浪潮中，在未来新的格局中，你究竟做一个什么样的开发商，是你重新定位的时候了。

　　王治钢：谢谢胡总！我们牛年谈牛年的情况就太片面了，作为中国的开发商是需要十二项全能，最后有幸请陈主任来给我们谈一下。

　　陈淮：你问我什么最挣钱？

　　王治钢：对，我们最关心这个。

　　“别拿钱当钱”

　　陈淮：街道卖药最赚钱。请注意，别拿钱当钱，房地产投资的最大功能就在于他对普通老百姓来说在一个长期持有的过程中，除了自己的消费需求之外，它的投资功能不是便宜买了，贵了卖，而是抵御了钱的缩水，全世界20年、30年之后持有同样现金的人和同样资产进行规避的，一定是单位货币越来越少的风险，对老百姓来讲它的核心价值体现在这里，所以别拿钱当钱。

　　第二，这场金融危机袭来，谁受损失了？拿着钱的有钱人受损失了，金融危机并未灭失一种实物层面的财务，灭失的全部是货币形式的资产。这就是在市场经济发展中人们异化了，追求一个最没有价值的东西叫钱，当你不断累积的时候，这个社会就要强制地调整一下记在他名下1个亿、记在他名下200万，那怎么办呢？我们就经过一个金融危机使他的1个亿缩水80%，金融危机让所有投资者的资产价格完全被打乱重新调整。所以真正损失的是资产，今天主持人说怎么挣钱，你挣到的就是最不值钱的那个东西。

　　这个分配有三种，第一是一次分配，大家都明白，企业赚了利润了给胡总打工的挣到工资了，是一次分配；还有二次分配，收你的物业费，履行政府公共职能；还有第三次分配，第三次分配你看不见，有人说叫慈善，第三次分配是通胀通缩，持有现金的、持有实物的两个人通过通胀通缩来调整，通缩紧缩就是货币资产升水、涨水而实物资产缩水。这个过程中比如我们五个人各自有一份家当，有的人持现多、有人持物多、有人持有不动产多、有人持有股票多，不一样，那么通胀通缩的过程中就把全社会总财富切割了，而且这个比例关系发生了巨大调整。

　　胡总的战略我也非常赞成，发展革命根据地，充实队伍，积攒势力。抗战初期的时候国民党军队也抗战，八路军、新四军也抗战，那时候都打鬼子，但是真正能坚持过大扫荡，分享胜利果实的是有素质的、有根据地的胡总这样的队伍，谢谢！(鼓掌)

　　王治钢：据东方今报报道说，3月份郑州房地产市场持续2月上扬态势，商品房和二手房的成交量环比都有不同程度的上涨。一般来说二月、三月通常是楼市销售的淡季，今年的房地产销售旺季却似乎提前上演。一反常态的不只是郑州，一线城市像北京、深圳、上海等地在一到三月份都出现了反弹。

　　今天在座的有郑州的开发商、郑州的专家，也有来自北京的专家，我们想听一下他们对目前全国的房地产所处的局面是怎么样的？以及郑州的房地产市场处于一个什么样的局面，请他们做一个分析和判断。

　　政府谁来管？

　　胡葆森：我可能和别人关注的重点不太一样，包括我们在下面聊天的时候，大家对三月份郑州卖了一万套方式非常乐观，可能大家忽视了一个问题，就是现在房地产市场的趋势是太好。现在很多权利部门权力越大这个事做得越来越理直气壮，就是通过和开发商的合作或者自己再成立一家开发公司，然后把自己的集资建房给商品化了。大家知道原来集资建房老百姓还知道，现在老百姓不知道了，因为它同样是通过招拍挂拿地，然后建设之后给了自己的员工，这样把集资建房变成商品房了，老百姓是不知道的。

　　河南在过去七、八年间盖了几万套这样的房子，这是对老百姓利益最大的侵犯。本来政府应该卖300万一亩的地，在招拍挂的时候让土地据给操作，比如说100万一亩，就卖给这个企业，可是政府盖的这个房子很多费用是没有交的，那它的费用就很低。像我们的联盟新城和李总的温哥华山庄，成本大概都在5000以上，我们加上5%的利润最起码也在6000块钱。这实际上是最大的对国有资产的侵吞，这应该是媒体最应该关注的，开发商就算有一百个不是，可能就是某一套房子没盖好或者某一个楼盘的利润率定得高了一些，但是政府做了这样的事了谁来管？各地市政府在大量建这样的房子，所有的地方都在盖，我希望全社会都来关注这个事。

　　王治钢：谢谢胡总！

　　胡葆森：比如某一个厅局有一千套这样的房子，在预售的商品房数据里面，我不知道这里面有多少是单位建的房子，所以我从来不看政府公布的数据，我只看我自己报上来的数字，谢谢！

　　王治钢：看来主要问题还是省内，是单位建房和商品房之间矛盾的问题。接下来就由李总讲一下你对国内和省内房地产形势判断和分析。

　　李燕：我觉得河南房地产有胡总这种观念的人还是很多的，就是维护房地产市场让它良性发展的，包括每次请了陈教授、钟教授来，都是让大家了解政策规范、我们将走向何方。河南的整个观念和意识开发商有一种自我的改善、了解和发展的状态。刚才因为胡总讲的这些我就不是很清楚，作为这两个月的销售来看，我认为还是转暖了，并且客户购房的心理需求就比较踊跃了，他们前一段时间可能听销售部讲有些人看房子跟踪了九个月的、甚至跟踪一年的，现在一来就买了，谢谢！

　　王治钢：从您这个楼盘来看现在购买人的意愿更多了，回暖的情况还是很明显的。今天刚好著名的经济学家钟伟先生也在现场，我听说现在全国银行又开始给地产行业大量的房贷，这样集中的放贷是不是也会刺激中国目前房地产的形势？您对中国目前的房地产形势如何判断？

　　“中部”崛起

　　钟伟：第一个对郑州房价的看法，如果仅仅局限在一、两个月的时段来看不合适，你得看郑州在中部城市当中竞争当中所处的位置，我习惯于拿郑州和武汉、西安来比较，就发展速度来看，郑州发展的速度最快，就底子来看武汉最雄厚，但似乎目前这个天平也在向郑州倾斜。

　　另外还有一个因素是不容忽视的，就是河南是中部的人口大省，这两个因素就是河南郑州作为中部非常重要的城市，作为一个几乎和武汉平起平坐的交通枢纽的中心，作为一个人口大省，它这个城市的形象和城市的快速发展正在使得房地产获得好的机会。

　　第二就是虽然我也不喜欢大均价这个东西，但是我还是喜欢看价格。我们可以看到1—3月份郑州的交易量有几个特点，一个特点就是这次市场回暖不是郑州特有的，而是全国特有的，所以这个回暖不是偶然的。另外，这种销量的同比上升和环比上升幅度都预示着这不是一个寻常的回暖，而将是持续的回暖，最后1—3月份在郑州买房的，实际上是以郑州以外的，包括郑州的市区和郑州远郊区县的人在买，六成购房的是非郑州人，四成是郑州或郑州远郊区县的人，所以我个人趋向于市场真的在转暖。

　　最后一个就是看你的居住习惯怎么样。从郑州整个城市定位来看，我从来没有看好过除北京和上海之外的其他任何城市的写字楼，二线城市的写字楼我更不会看好。没有高端服务业就不会有高端需求，高端服业就是动漫、金融这些人才，在郑州没有这一块，所以我不看好这一块。对于商铺我比较悲观，郑州作为一个物流中心、人均收入还不是特别高的城市，这么大量的商铺推出我同样也不看好，但住宅这一块我比较看好。所以住宅的回暖是最明显的和最有持续力的，相对来说商铺和写字楼未必。

　　王治钢：钟教授的观点是应该把郑州放在中部的大环境来看，您觉得郑州在中部地产当中有什么样的特征？它的未来趋势是什么？

　　钟伟：郑州市的特点我刚才已经说到了几个，第一个就是人口基数大，在郑州只要是河南人基本上稍微富一点都在郑州买房。第二，在中部大城市当中，郑州每平方公里的人口率都是最大的，不像武汉那样，这是中部地区当中人口密度比较大的城市。第三，郑州离北京地区比较近，离其他东南沿海城市也比较近，在交通物流信息方面的优势正在体现出来。比如说关于中部崛起，涉及到中部的重大中央筹措的活动大多数放在郑州，而不放在武汉。

　　王治钢：谢谢钟先生对郑州的溢美之词！

　　陈淮主任总是一针见血，对于这个问题，大家也非常想听一下陈老师有什么样的观点。

　　陈淮：这条真没有，大家听了我刚才的发言和答问会发现，我只会说书本知识。郑州这个城市有四大功能，第一个，作为中国农村人口向城市迁徙任务最重要的省会城市，不论从自身的容量、规模上以及基础设施和各方面产业结构上都远不充分，这件事它背负的非常重，有将近9000万人口，其中农业人口占得比较大。第二个，它扼守着中国中部非常重要的战略地位，刚才胡总小声跟我说轨道交通发展起来之后郑州不得了，到西安才不到两小时，实际上这也是郑州这个地方历史上就是兵家必争之地，武汉和郑州是扼守中国两条大江，所以它的重要位置是毋庸置疑的。第三个，河南的产业经济要想转型升级的话，依赖于郑州的现代化发展，不仅仅是让郑州人有房子住，这个国际化的窗口是广大腹地资源能够充分参与到国际竞争，并且获取国际比较利益关键的一个出口。最后，郑州这个地方同时还是城市化过程中，在城市群战略发展中承担了非常重要的任务。进入21世纪以来我们总结了80年代珠三角发展的经验，90年代总结了长三角发展的经验，我们在西部有了国务院决定成立的经济特区和综合改革配套实验区，也有了东盟自由贸易区为依托的西南城市群，在中部地区有了武汉城市群和长株潭城市群，河南得加把劲，别老赶后面那趟车。如果问我河南有什么特色，我看我们在发展过程中要勇于进取的地方还需要加强，剩下的卖房子的事我是真的没有研究过。

　　王治钢：自古英雄多磨难，咱河南人不怕，李总来分享一下。

　　李燕：我想分享一个体会，前几天加拿大来了一帮朋友，他们是从首尔过来的，路过广州、上海、北京，最后一站是我们接待的。那帮人说好在最后一站是河南，河南怎么这么美啊，这是中国最美的一个城市。

　　王治钢：他的意思就是说放在中部未必是最美，但是放在中国就是最美的。

　　李燕：后来我带他们到郑东新区去转，参观我们的项目，他站在那里说这不就是温哥华吗？后来我就回答他一句，因为有我有你大家都来了中原，所以郑州变美了。

　　现在我们来河南有三年多的时间，就明显看到中部发展有很大的变化，包括刚才说的房地产开发商以胡总为首，关键的变化包括住宅或者其他城市建设的变化，让很多非河南籍人都觉得这个城市确实非常好，我那天就跟他们说，我觉得最有成就感不是因为建了一个项目，而是每一次外地朋友来都觉得河南这么美，你们选对地方了，这样就很有成就感。

　　王治钢：让我们也以掌声祝贺一下李总的眼光。(鼓掌)

　　今天由于时间非常短暂，台上的八位嘉宾来不及展开，我们就期待着下次有机会再在城市观点郑州行当中和八位嘉宾见面，再次把掌声送给台上的八位朋友！

　　谢谢各位嘉宾的精彩讨论！告别了艰难的2008年，我们的2009年有了一个很好的开始。而且有今天来自全国各地的中国房地产行业的朋友们在这里为我们奉献了一场非常精彩的盛会，相信我们也会有一个很好的来。亲爱的朋友们，今天的2009城市观点论坛郑州行马上就要结束了，但是我们相信通过我们的努力我们的行业和国家的未来一定能迎来美好的春天，再次感谢参加今天2009城市观点论坛郑州行的各位嘉宾，我们今天的论坛到此结束！

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