09年第一季度，深圳一手房市场总体成交状况良好，全市一手房共成交169.08万平米，环比上升1.89%，同比也上升179.15%。

　　1.综述

　　2009年第一度，伴随着政府救市措施效力的显现，沉寂多时的楼市终于迎来了盼望已久的“小阳春”。与此同时，广大消费者对后市预期的看好也促使市场成交量在短时间内集中爆发，产生了“井喷”的效应。此外，市场的回暖也让广大投资客重新入市，楼市中再现了久违的“排队买房”现象，楼市的人气在极端的时间内高涨了起来。

　　同时，房价的理性回归也对市场中消费者的消费信心产生了积极的影响，从目前市场中的成交状况来看，09年一季度深圳楼市的成交均价再次出现环比小幅下降。加之广大消费者对房价的“上涨”预期加强，造成了市场中的集中买房现象。

　　此外，出于扩大内需刺激经济发展的需要，政府也鼓励广大民众积极购房，并对相关的交易税费进行优惠调整，这些都对提振市场信心扩大市场成交量产生了积极的影响。

　　2.行业发展概况

　　2.1行业政策盘点

　　2.1.1土地政策

　　【政策名称】：《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》

　　【发布时间】：2009年1月1日

　　【制定单位】：国务院

　　【主要内容】：大幅度增加国家对农村基础设施建设和社会事业发展的投入，提高预算内固定资产投资用于农业农村的比重，新增国债使用向“三农”倾斜。大幅度提高政府土地出让收益、耕地占用税新增收入用于农业的比例，耕地占用税税率提高后新增收入全部用于农业，土地出让收入重点支持农业土地开发和农村基础设施建设。大幅度增加对中西部地区农村公益性建设项目的投入，2009年起国家在中西部地区安排的病险水库除险加固、生态建设、农村饮水安全、大中型灌区配套改造等公益性建设项目，取消县及县以下资金配套。城市维护建设税新增部分主要用于乡村建设规划、农村基础设施建设和维护。有条件的地方可成立政策性农业投资公司和农业产业发展基金。

　　【政策名称】：《土地管理法(修订草案征求意见稿)》

　　【发布时间】：2009年3月23日

　　【制定单位】：国土资源部

　　【主要内容】：住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，而被视作小产权房生存空间的宅基地转让范围，也被严格限制在农村集体经济组织成员内，向城镇居民转让仍无可能。

　　2.1.2金融信贷政策

　　【政策名称】：《关于企业改制重组若干契税政策的通知》

　　【发布时间】：2009年1月5日

　　【制定单位】：财政部

　　【主要内容】：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

　　【政策名称】：《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》

　　【发布时间】：2009年3月30日

　　【制定单位】：央行、银监会

　　【主要内容】：各金融机构在保持信贷总量合理均衡增长的基础上，要进一步优化信贷资金结构，统筹配置信贷资源，优先保证手续齐全、符合项目开工和建设条件的中央投资项目所需配套信贷资金及时落实到位。对中央投资计划内已经启动、正在建设中的项目，要保证必要的信贷配套资金及时安排和足额拨付；对符合中央新增投资投向、正在报批或需要继续完善新开工条件的项目，要加强与政府有关部门和项目单位的密切沟通协商，高效率、扎实做好信贷审查和信贷资金拨付的前期准备工作。

　　2.1.3行政法规

　　【政策名称】：《国务院第546号令》

　　【发布时间】：2009年1月13日

　　【制定单位】：国务院

　　【主要内容】：宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　【政策名称】：《境外投资管理办法》

　　【发布时间】：2009年3月17日

　　【制定单位】：商务部

　　【主要内容】：进一步下放境外投资核准权限。商务部仅保留对少数重大、敏感的境外投资的核准权限，包括1亿美元以上的境外投资、特定国别的对外投资等。企业在未建交国家的境外投资、特定国家和地区境外投资、中方投资额1亿美元及以上的境外投资、涉及多国利益的境外投资、设立境外特殊目的公司等境外投资，应按规定报商务部核准。中方投资额1000万美元及以上、1亿美元以下的境外投资、能源矿产类境外投资、需在国内招商的境外投资等，应报省级商务主管部门核准。

　　【政策名称】：《关于进一步加快公共租赁住房和经济适用住房建设，缓解低收入家庭住房困难问题的建议》

　　【发布时间】：2009年2月1日

　　【制定单位】：深圳市人民政府

　　【主要内容】：在国家廉租住房和经济适用住房保障体制框架内，深圳市将率先提出公共租赁住房保障模式的新概念。这种模式以解决户籍低收入家庭住房困难为前提，逐步改善非户籍家庭住房条件，为灵活解决住房保障“盲区”、增强人才吸引力提供了新思路。 按这种模式，深圳市拟逐步将保障范围延伸至五类人群：一是低收入户籍家庭；二是产业园区户籍或者非户籍单身人员，通过各类产业园区建设及升级改造中集中配套建设的公寓、宿舍予以解决；三是符合缴纳社保年限等条件的非户籍低收入家庭；四是归国留学生、医生和教师等国内外引进人才，在公共租赁住房中划出一部分房源作为人才公寓向符合相关条件的人才出租，符合条件者还可通过住房分配货币化方式解决住房问题；五是机关事业单位新录用人员的周转用房。

　　【政策名称】：《深圳市出租屋管理若干规定》

　　【发布时间】：2009年2月18日

　　【制定单位】：深圳市人民政府

　　【主要内容】：明确提出住宅出租屋将必须以经过批准的施工图确定的房间为最小出租单位，没有经过批准施工图的，应当依据相关建筑标准，规范确定最小出租单位，禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间出租。此外，住宅出租屋里的人均租住面积不得低于6平方米。此外，规定出租屋业主、管理人以及租住者不能够未经建设工程规划许可，擅自改变出租屋使用功能，擅自进行开(堵)外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、棚盖或者在天台上搭建建筑物等行为。

　　【政策名称】：《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》

　　【发布时间】：2009年3月3日

　　【制定单位】：广东省人民政府

　　【主要内容】：粤十五条的主要内容从加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化三个方面出发，分十五条对目前的广东房地产发展进行“维稳”。涉及的内容涵盖政府层面、消费者角度和开发商方面，而内容则涵盖减免税、降息、放宽外资、购房入户政策支持、缓交地价款、分期纳税。

　　2.2行业发展概况

　　2008年1-12月份，随着政府宏调力度的加强，深圳房地产行业的发展也受到了一定的影响，具体表现有：

　　（1）房地产资产投资：2008年1-12月份，深圳全市投资规模增长平稳，全市共实现固定资产投资累计达1467.6亿元，累计同比增幅9.10%。其中，1-12月份在全部的固定资产投资当中涉及房地产行业的投资达440.49亿元，累计同比增幅-4.5%。此外，房地产开发投资额在固定资产投资中所占的比重也呈现出持续下降的发展趋势。

　　（2）房地产供给状况：08年1-12月份，深圳全市商品房施工面积累计达3276.3万平米，与去年同期的累计值相比上升4.00%，其中住宅施工面积累计达2210.36万平米，累计同比上升1.50%。此外，1-12月份，深圳全市商品房竣工面积累计达629.73万平米，与去年同期相比下降1.00%，其中新竣工住宅面积累计达443.77万平米，累计同比上升1.50%。

　　（3）房地产销售状况：08年1-12月份深圳全市商品房销售面积累计达466.71万平米，累计同比下降15.9%，与第三季度50.8%的跌幅相比已大幅下降，表明进入第四季度之后市场中成交量明显上升，成交状况大为好转，与去年同期的差距进一步缩小。

　　3.市场表现

　　09年第一季度，深圳一手房市场总体成交状况良好，全市一手房共成交169.08万平米，环比上升1.89%，同比也上升179.15%；同时，成交均价为11053元/平米，环比下降7.39%，同比则下降17.88%。但从走势来看，深圳楼市自08年1季度以来整体呈上升态势，虽在08年三季度略有回挫，但伴随着“10.22新政”的出台，深圳楼市成交量大幅反弹，并于09年春节以后创新高；同时，成交均价也渐趋平稳。

　　3.1 一级市场

　　3.1.1土地供给

　　09年第一季度深圳市新增土地供应16宗，总供给面积32.21万平米，环比下降67.40%。

　　从土地性质来看，住宅用地面积达12.28万平米，占总供地面积的38.14%；工业用地面积达8.04万平米，占总供地面积的24.96%；商业用地面积达0.24万平米，占总供地面积的0.76%；其他性质的用地面积达11.64万平米，占总供地面积的36.14%。从供应的地块性质来看，除商业用地外，其他用途的土地供给大致均衡，较08年四季度略有改善。

　　从区域上看，宝安区本季度土地供应量剧增，以10.80万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的33.53%；南山区新增土地供给4.36万平米，占全市土地供应的13.55%；龙岗区本季度新增土地供给7.77万平米，占全市土地供应的24.13%；盐田区本季度新增土地供给9.03万平米，占全市土地供应的28.03%；福田区本季度新增土地供给0.24万平米，占全市土地供应的0.76%；罗湖区本季度无新增土地供给。总体来看，09年第一季度深圳市土地市场的供给情况相对较为平淡，各区新增土地供给面积都相对较少，供给总量环比出现较大幅度的下降；但供给结构失衡的局面略有改善。

　　从成交走势来看，深圳土地供应近期总体呈下降趋势，供应总量环比出现大幅下降。此外，自08年第一季度以来，深圳土地供应起伏较大，供应总量并不是很平稳。

　　09年第一季度深圳土地市场供应详细信息见下表：

　　3.1.2土地成交

　　09年第一季度深圳土地市场无住宅地块成交。

　　3.2 二级市场

　　3.2.1新增批售面积

　　09年第一季度，深圳全市新增批售楼盘20个，总批售面积为90.09万平米，环比下降60.52%，同比也下降13.24%；总销售面积为169.08万平米，环比上升1.89%，同比也上升179.15%。从数据的走势来看，深圳房地产市场的批售面积自08年以来整体呈现出“先升后降”的发展态势，批售面积在08年第三季度达到峰值，随后开始连续两个月下降；同时，销售面积自08年三季度以来也有明显好转，成交面积大幅回升。

　　从区域来看，09年第一季度深圳新增批售面积关外占优，关外的龙岗区以40.66万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的45.13%；其次是宝安区，全区新增批售面积7.61万平米，占全市批售面积的8.45%。关内则是南山区新增批售面积最多，为31.06万平米，占全市总量的34.48%。

　　09年第一季度新增批售楼盘的详细信息见下表：

　　3.2.2成交量

　　09年第一季度，深圳一手房市场总体状况较为良好。全市第一季度一手房共成交169.08万平米，环比上升1.89%，同比也上升179.15%。从走势来看，深圳楼市于08年第一季度开始成交量逐步回升，本季度更是在08年第四季度的基础上大幅上升，纵观一年走势成交量总体呈上涨态势。

　　从各区域一手房的成交状况来看，09年第一季度深圳各区中关外成交占优，共成交120.73万平米，占深圳总成交额的71.40 %；其中关外又以宝安区成交最多，共成交73.36万平米，占全市总量的43.39%；关内各区中以南山区成交居首，共成交30.39万平米，占全市总成交量的17.98%。

　　从深圳各区成交量的走势图来看，09年第一季度深圳各区成交量呈现出“四升两降”的发展态势，除罗湖、盐田两区环比下降外，其余各区成交量都呈上升走势。

　　3.2.3成交均价

　　09年第一季度，深圳全市一手房成交均价为11053元/平米，环比下降了7.39%，同比也下降了17.88%。从成交均价的走势来看，自08年第一季度以来，深圳一手房的成交均价整体呈下降态势。从均价的环比增幅来看，自08年第一季度至08年第三季度，深圳一手房价成急速上升的态势，08年第三季度后，房价开始逐步趋于下降，但本期略有回升，季度间的差异较大。

　　从各区域来看，09年第一季度深圳各区一手房成交均价呈现出“两起四落”的发展态势，除福田、龙岗两区的成交均价略有回升外，其余四区都呈下降走势。

　　3.2.4各区域成交状况

　　3.2.4.1关外地区

　　09年第一季度宝安区一手房市场共成交73.36万平米，环比上升1.02%，同比也上升197.95%。从成交面积的走势来看，宝安区成交面积从08年第一季度开始上升，同时在新政的影响下，最近的两个季度成交量接连创新高。同时，09年第一季度宝安区一手房成交均价为10328元/平米，环比下降10.49%，同比下降21.62%。08年以来成交均价基本呈下降走势。

　　09年第一季度，宝安区新增批售面积7.61万平米，环比下降87.43%，同比也下降88.51%，从走势来看，宝安区批售面积从08年第一季度开始急速上升，于08年的第三季度达到顶点，但最近两个季度开始连续下滑；此外，从批售面积与销售面积的比较来看，本期批售面积远小于销售面积，市场呈现出供不应求的态势。

　　09年第一季度龙岗区一手房共成交47.37万平米，环比上升2.08%，同比也上升111.78%。同时，成交均价为8101元/平米，环比上升0.65%，同比下降17.47%。从成交走势来看，龙岗区自08年第一季度以来，成交量跌宕起伏，季度间成交量的差距较大。从本期看，成交状况较为良好，成交量在上一季度的基础上略有增加，整体呈现出较为理想的成交态势。

　　09年第一季度龙岗区新增批售面积40.66万平米，环比下降47.39%，同比上升94.61%；从走势来看，龙岗区批售面积自08年以来一直呈上升走势，并于08年的第四季度创下新高，但随后开始急速下降。从批售面积与销售面积的比较来看， 08年全年，新增批售面积都大于销售面积，市场供给强劲；但本期成交面积略大于批售面积，表明市场中成交量已经开始趋于活跃，整体呈现出供不应求的局面。

　　3.2.4.2关内地区

　　09年第一季度福田区一手房成交8.96万平米，环比上升16.90%，同比也上升138.38%。从成交量的走势来看，福田区自08年第一季度以来成交量跌宕起伏，季度间波动较大，并于08年第三季度达到“谷底”。同时，成交均价为18559元/平米，环比上升6.89%，同比下降18.84%。从走势来看，福田区成交均价从08年第一季度以来整体呈现出缓慢的下降趋势，但波动的幅度并不是很大并渐趋于稳定，本季度成交均价略有上升。

　　福田区批售面积从08年第一季度开始回升，至08年第三季度达到“波峰”。09年第一季度福田区新增批售面积0.34万平米，环比下降96.84%，同比也下降84.31%。

　　罗湖区成交面积从08年第一季度开始缓慢上升，并于08年第三季度达到成交量的顶点，此后开始缓慢回落。09年第一季度，罗湖区一手房共成交4.37万平米，环比下降25.81%，同比上升97.81%。同时，成交均价为13323元/平米，环比下降8.05%，同比也下降32.38%。从走势来看，从08年第三季度开始，罗湖区的成交均价总体处于下降态势。

　　罗湖区批售面积从08年第一季度开始整体呈上升的发展态势，并于08年第二季度达到峰值此后趋于回落，本季度罗湖区新增批售面积10.41万平米，环比上升76.32%，同比上升508.97%。从批售面积与销售面积的比较来看，09年第一季度罗湖区批售面积有大幅增长远高于成交面积。

　　南山区成交面积从08年第一季度开始急剧回升，本季度南山区一手房共成交30.39万平米，环比上升8.68%，同比也上升361.21%。在均价方面，09年第一季度南山区一手房成交均价为14198元/平米，环比下降12.47%，同比也下降23.81%。

　　南山区批售面积此起彼伏，但总体看来08年全年南山区的批售面积呈上升趋势，但本季度环比略有下滑。09年第一季度南山区新增批售面积31.06万平米，环比下降56.57%，同比上升231.53%。从批售面积与销售面积的比较来看，自08年第一季度以来，南山区的批售面积一直大于销售面积，其中08年第四季度悬殊最大，市场中供过于求的现象一度十分严重，但本季度这种局面有显著改善。

　　09年第一季度盐田区一手房共成交4.62万平米，环比下降13.57%，同比上升348.72%。从成交量的走势来看，盐田区一手房成交量从08年第一季度开始整体呈上升趋势，连续五个季度保持增长并于本季度创下新高。同时，成交均价为15416元/平米，环比下降15.02%，同比下降16.79%。

　　盐田区批售面积此起彼伏，季度间差异较大。从走势来看，从08年第一季度开始急剧上升，到08年的第三季度达到最高，随后又开始回落。本季度盐田区无新增批售面积。

　　3.2.5分物业类型成交状况

　　分物业类型来看，09年第一季度，深圳全市共成交各物业类型商品房18215套；从成交构成来看，成交主体以90m2以下商品房为主，共成交12870套，占总成交量的70.66%；90-140 m2商品房共成交3518套，占总成交量的19.31%；140 m2以上的豪宅市场总成交量并不理想，全季度共成交1371套，占总成交量的7.53%，尤其是200 m2以上的豪宅单元只成交456套，仅占市场总成交量的2.50%。

　　从09年第一季度深圳各区的成交量来看，关外成交量占优，占全市总成交量的六成以上，其中以宝安区成交最多，共成交7483套，占全市的41.08%，盐田成交最少，仅成交553套，占全市总成交量的3.04%。

　　3.2.5.1关外地区

　　09年第一季度，宝安区各类型物业共成交7483套，从成交构成来看，90m2以下占49.71%，90-140 m2占24.33%，140-200 m2占16.63%，200 m2以上占9.33%。总体来讲，09年第一季度宝安区各物业类型基本以140 m2以下的普通商品房为主，但豪宅物业也占据着相当大的市场份额。从成交走势来看，08年以来，各物业类型的成交量都出现了不同幅度的增长，除在08年第三季度出现小幅回落外，其余季度维持了较为良好的增长态势。

　　09年第一季度，龙岗区各类型物业共成交4776套，从成交构成来看，90m2以下占51.10%，90-140 m2占21.25%，140-200 m2占16.87%，200 m2以上占10.78%。从成交走势来看，08年以来，龙岗区各物业类型的成交量波动幅度较大，季度间存在着比较大的差异，此外，从各季度的成交量来看，除08年第三季度及本季度出现了比较大的回落外，其余各期都保持了比较好的增长态势。

　　3.2.5.2关内地区

　　09年第一季度，福田区各类型物业共成交1098套，从成交构成来看，90m2以下占46.38%，90-140 m2占33.88%，140-200 m2占13.14%，200 m2以上占6.61%。总体来讲，09年第一季度福田区各物业类型的成交中，普通商品房大幅占优，普通商品房和豪宅市场成交量的差距较大。从成交走势来看，进入08年以来，各物业类型中除140 m2的普通商品房有较大增幅外，其余几种物业类型的成交量并无太大变动。

　　09年第一季度，罗湖区各类型物业共成交610套，从成交构成来看，90m2以下占67.65%，90-140 m2占24.06%，140-200 m2占7.71%，200 m2以上占0.59%。总体来讲，09年第一季度罗湖区各物业类型基本以140 m2以下的普通商品房为主，豪宅市场份额相对较小。从成交走势来看，从08年第一季度开始各物业类型成交量均有不同程度的上升，但进入08年第三季度之后市场成交量波动加剧。

　　09年第一季度，南山区各类型物业共成交3695套，从成交构成来看，90m2以下占76.91%，90-140 m2占12.92%，140-200 m2占5.81%，200 m2以上占4.36%。总体来讲，09年第一季度南山区各物业类型基本以140 m2以下的普通商品房为主，豪宅市场份额还不足总成交量的两成。从成交走势来看，从08年第一季度开始成交量缓慢回升，各物业类型中除90 m2以下的商品房有较大增幅外，其余几种物业类型的成交量并无太大变动，成交量较为平稳。

　　09年第一季度，盐田区各类型物业共成交553套，从成交构成来看，90m2以下占59.37%，90-140 m2占19.55%，140-200 m2占9.80%，200 m2以上占11.28%。总体来讲，09年第一季度盐田区各物业类型呈现出两极分化的发展态势，140m2以下的物业类型占据了较大的成交份额。从成交走势来看，08年第一季度成交量开始上涨并于08年的第三季度达到顶点，随后各物业类型的成交量开始趋于整体下滑，本季度各物业类型的成交量环比也出现了不同程度的下降。

　　3.3三级市场

　　3.3.1总体成交状况

　　二手房方面，09年第一季度，深圳全市共成交二手房189.59万平米，环比上升54.45%，同比也上升64.57%；从成交走势来看，08年全年深圳二手房成交呈缓慢的上升趋势，但本季度成交量环比有大幅上升；成交均价从08年第一季度开始渐趋于平稳，但本季度环比有小幅下降。

　　从09年第一季度深圳各区二手房的成交量来看，关内成交量占优，占全市总成交量的63.88%，其中以福田区成交最多，成交47.58万平米，占全市的25.10%，盐田成交最低，成交仅0.03万平米。

　　从各区成交量的走势来看，09年第一季度深圳各区二手房市场的成交量呈现出“全线上升”的发展态势，在所有六区中的成交量均有上升。

　　在成交均价方面，09年第一季度深圳市二手房市场的成交均价为11494元/平米，环比上升3.04%，同比下降16.58%；在各区中成交均价以福田区最高，为14401元/平米，龙岗区的均价则创新低，仅为6569元/平米。

　　从成交均价的走势来看，08年第三季度深圳二手房市场总体呈现出“四升两降”的态势，在所有六区中除龙岗、盐田的成交均价略有下降外，其余四区均成上升走势。

　　3.3.2 各区成交分析

　　3.3.2.1关外地区

　　09年第一季度，宝安区二手房成交29.88万平米，环比上升88.48%，同比也上升155.19%；成交均价为8243元/平米，环比与上期持平，同比下降20.78%。从成交走势来看，成交面积从08年第一季度开始整体呈上升趋势，并于08年第二季度达到顶点，在随后的两个季度里，成交量缓慢下降，呈现出下滑的发展态势，本期的成交量环比有大幅上升；在成交均价方面，自08年以来，均价连续三个季度缓慢下行，但整体趋于平稳。

　　09年第一季度，龙岗区二手房成交38.59万平米，环比上升56.92%，同比上升182.95%；成交均价为6570元/平米，环比下降5.36%，同比下降25.99%。从成交走势来看，成交量自08年第一季度以来总体呈上升走势；成交均价则呈下降走势，但季度间的波动幅度并不大，整体区域平稳。

　　3.3.2.2关内地区

　　09年第一季度，福田区二手房成交47.58万平米，环比上升59.27%，同比则上升178.27%；成交均价为14401元/平米，环比上升2.12%，同比下降15.37%。从成交走势来看，成交面积从08年第一季度开始缓慢上升，并于本期创新高；成交均价则平稳下滑。

　　09年第一季度，罗湖区二手房成交36.97万平米，环比上升51.97%，同比也上升143.52%；成交均价为10777元/平米，环比上升2.73%，同比下降14.18%。从成交走势来看，成交量从08年第一季度开始上升，本期环比有大幅上涨；成交均价方面较为稳定，季度间差异相对较小。

　　09年第一季度，南山区二手房成交36.53万平米，环比上升31.06%，同比上升96.63%；成交均价为14345元/平米，环比上升18.25%，同比下降12.75%。从成交走势来看，成交量呈缓慢上升的趋势；而成交均价先降后升，本季度创成交均价的新高。

　　09年第一季度，盐田区二手房成交0.03万平米，环比上升133.79%，同比下降98.51%；成交均价为10133元/平米，环比下降10.31%，同比也下降37.30%。从走势来看，自08年第一季度以来，成交量及成交均价均呈下降之势，但季度间差异较小，相对较为平稳。

　　4.后市展望

　　2008年中国的房地产行业经历了一场前所未有的生死劫，成交量的惨淡和资金链的紧张让开发商都为自身的生存捏了一把汗。进入09年以来，楼市迎来了期盼已久的“小阳春”，成交量在短时间内的“井喷”让所有人都对房地产市场的未来走势充满了信心。但总体看来，09年的楼市将会呈现出以下的特点：

　　（1）09年将会是一个充满机遇的年份

　　2008年注定是多事之秋，国内外的政治、经济和社会环境都发生了巨大的变化，导致我国国民经济发展所依赖的宏观环境迅速恶化。尽管08年前三季度我国GDP的增长速度仍然保持了9.9%，但9月份以来增速下滑的趋势日益明显，就业增长和经济稳定已经成了当前政府工作的首要任务。在保增长的背景下，2008年11月温总理提出“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”这无疑再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用，也标志着地产业的宏观调控政策至此告一段落。

　　（2）房企间的兼并融合将进一步加剧

　　目前地产业出现的经营性危机给一些深刻理解地产业发展规律、执行力强注重控制风险的企业提供了最好的发展机遇，行业范围内的整合和分化趋势日益明显。次贷危机带来的直接后果之一，就是在全世界范围内企业的杠杆率开始大幅度下降，这种趋势恰好与我国过去几年中房地产宏观调控的目标大体一致。这一轮宏观调控以来，国家从各个方面限制了房地产企业拆借资金的能力，先是不断提高银行开发贷款的门槛，降低开发贷款在房地产项目开发资金里的比例。然后通过改革商品房预售制度，减少买房子的人资助房地产项目开发的程度（提高预售的门槛，限制开发商动用定金、首付和按揭贷款的能力）。所有这一切，所起的作用都是不断降低商品房开发项目中的杠杆率，逼着房企拿出更多的自有资金开发项目。虽然随着宏观调控政策的告一段落，房地产企业在银行贷款方面遇到的限制将比以前有所减少，但那些过度依赖银行贷款的开发企业将不可避免地成为行业整合的对象，行业集中度将有所增强。

　　随着房地产金融市场的发展，尤其是房地产信托投资基金（REITs）等市场的建立和发展，目前地产发展商单纯依赖“开发+销售”的模式将逐步改变，行业分工将逐步细化。一批大型开发企业将更加专注于房产建设，开发和后期销售将交由更加专业的房地产开发和经营机构管理。同时，将出现一批“重管理轻资产”型的房地产经营企业，将资产管理的概念真正引入房地产市场，成为大型物业管理机构。在资本市场的带动下，房地产企业经营活动中资本运作将更加重要，未来无论采用哪种经营模式和经营理念，资本市场和资本运作都将成为企业持续发展的核心所在。投资商、开发商、建筑商、销售商和运营商将在资本的纽带下连接起来，成为地产行业产业链条中的不同组成部分。

　　（3）房地产资本市场将会得到长足发展

　　随着08年资本市场的快速发展，已经有越来越多的房地产企业通过公开发行或借壳上市完成了与资本市场的对接，使我国房地产金融市场正式步入资本市场时代。一方面，股权性融资在地产企业的资金来源中的重要性日益加大，已经成为企业做大做强的必备条件；另一方面，除了传统的债券和股票融资外，私募股权投资、证券化产品发行等现代金融工具开始在我国的地产金融市场上出现并快速发展起来。房地产金融市场的发展将不断拓宽房地产行业的资金来源，优化行业发展的融资结构，有效改善目前房地产行业发展过分依赖银行资金的现状，从而降低金融体系的系统性风险。

　　总之，保增长的主旋律已经奏响，相关配套政策的大幕正徐徐拉开，地产业在历经调整后再次面对行业发展的契机，如何把握机会是全行业下一阶段，尤其是今年必须认证研究审慎对待的重大课题。

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