所要保障的是人们职业收益、生活需求、市场发展以及住房建设的特点之间不平衡的地方。

　　王治钢：非常感谢刘先生的精彩演讲！接下来我们再次回到主题演讲环节，让我们掌声有请著名的经济学家、建设部政策研究中心的主任陈淮先生，同时有请张进才先生担任特约评论员。陈淮演讲的题目是《符合中国国情的住房保障体系》。

　　陈淮：谢谢大家！诚惶诚恐来到这个讲台上忐忑不安，这30分钟不长，我还尽量节约一下，尽量不超时。我想说的话是万语千言，所以除了预定的主题之外，也想对前面的发言作一个评论。我们注意到刚才有人给我们介绍的卫浴的、单体设计的和小区规划的。什么叫工业化？就是用机器取代手工劳动。美国的建筑最好的特点是动和静的结合点，第二是基础设施的完善，第三是社区功能的配套，这个问题有机会再讨论。

陈淮

　我们再评论钟伟先生的话题，对形势我支持钟伟博士乐观的看法，而且我认为他的判断不过分。中国经济运行到今天能不能率先走出全球金融危机的阴影，我们已经看出端倪了，第一个我们别低谷金融危机的发展没到底，别低谷他对中国的影响很严峻，这两条首先摆在前面。我也赞成刚才钟伟先生说媒体有时候改标题的事，前一次商会的一个研讨会上我说，现在中国房地产市场运行有利的有十条、不利的有十条，而且我还把不利的十条放在前面，而且我还强调说希望媒体要说的时候都说上，到了媒体上“陈淮专家说，支持房价上涨有十大因素”，确有其事，不止一次了，拜托！但是这个乐观我刚才说了，我们别对世界金融危机的严峻性以及它的持久性低估，但是中国现在确确实实有理由认为有乐观的支持，第一中国现在的经济复苏和政策支持已经比美国和其他发达国家明显地快了一拍，美国的财政资源和信贷资金资源干嘛呢？还忙着补窟窿呢，政府出钱、央行印票子，央行去收购那些明明不值钱的不良资产，化解信贷危机。而中国的政策资源已经实实在在地进入了促进经济增长的领域。打个通俗的比方，两人在变天的时候都受凉得病了，美国这个病人还在抢救室呢，他现在还死气白咧花钱还打强心针呢，一会儿还得花钱上一呼吸机，中国的病人已经出院了，吃点补药，恢复恢复身体就重新上班了。有没有这样的区别，你去琢磨一下你最近看到的资讯，中国的银行信贷在一季度的三个月内大规模扩张，财政政策确确实实中央和地方政府不遗余力，这是大家都看得到的。而且关键的问题是我们这些都用在了真正强身健体的促进经济增长上，而美国的钱还用在打强心针上，中国是不是快了一大拍？

　　第二个迹象，咱们都说春江水暖鸭先知，有没有注意到最近媒体人自己是否意识到，从去年第四季度的时候，人们在讨论房地产的时候，重心焦点是下一步出什么政策，现在在讨论什么呢？讨论这个需求还能持续多久，也就是说人们对这个市场的预期判断已经从父母、政府头上转到市场本源了。人们从市场中寻求判断经济发展增长的依据的时候，这个时候我们认为他已经想好了，别动不动就找“家长”去，这没多大用处，市场才是你搏杀的前沿，才是我们这个产业振兴的地方。如果我们的产业政策每天沉寂在认为政策比市场还厉害，那我们的振兴规划确实振兴不出来。

　　第三条我们也确确实实感到，也同样是钟伟先生在回答提问的时候说到的，我自己也这么认为，中国的房地产市场起伏和奥运会没多大关系。如果一定和奥运会有关就是中国的奥运会推动中国的城市化，但中国的城市化会因为奥运会过去而停工吗？而且不仅北京、上海、广州等地方开世博会、开亚运会的，还有开全国运动会的济南，还有很多城市群战略的实施，我们的基础设施投入有充分的余地，中国远远不存在资本过剩。由此判断，大家从这些蛛丝马迹、点点滴滴中看到了中国经济向好的迹象。

　　第二个问题，我们说当前房地产市场是不是回暖了？无需置疑，还是那个问题，暖不暖鞋穿在自己脚上，自己知道，买房子的人和开发商自己心里有一本帐。但是对房价的判断先别忙着过于乐观，我们在过去三年到五年中，在议论房地产市场的大量公众性信息里面对房价的影响因素简单说、谈率说，还停留在一个很低的水平。影响房地产价格是四个主要因素，第一个是供求关系，钟伟教授说的货币供应量，媒体常说的刚性需求，什么投机性的炒作，这些都是供需关系里面的一条。更重要的是币值，房地产的价格是相对于货币来说的，原来一米等于三尺，现在一米也许等于二尺半了，你是拿尺来衡量房市层高，还是拿米来衡量房市层高？一桶石油去年7月147美元，现在50美元上下，差不多是三分之一，那是石油贵了还是货币涨了呢？

　　所以作为资产价格，它的决定因素是币值，第二个是重置成本，待会儿我再解释重置成本。第三个叫价格的资本化因素，简单说房价作为一种资产价格，最终因素取决于投资收益，也就是说租金是影响房价的根本性因素之一，这四条因素加一块儿供求只占四分之一。2009年上半年和此后一段时间请注意这个需求量上升的供求因素不是决定房价的关键性因素，供求关系以外的因素正在影响着房价，我们以前老觉得让开发商公布成本就可以了，但这个成本不是他购入土地时候的财务支出，而是重置成本。重置成本下降的态势和目前的价格水平不支持房价上涨。第二条，我刚才说了房地产价格是资产价格，在过去一年多来的金融危机发展过程中，全世界的资产价格都大幅度下降了，那么中国房地产的价格水平和全世界房地产水平相比，中国的房地产价格和中国的A股市场相比，它是在最高位，比如说有三支股票，那两个股票都已经下跌很多了，这个股票才刚刚下滑一点，你是股民的话你买哪个？这就是币值关系的问题。我们说到的房价降低是拿一个叫人民币的东西衡量的，去年这个时候你买一平方米房子，拿8桶石油卖给你一平方米的房子，现在你拿80桶石油买一平方米房子。房价如果和其他资产价格相比的话，实际上它是处在一个比较高的水平。我们总是喜欢说比价关系，这个资产和货币之间的相互交换比例不支持房价进一步上涨。如果我们不拿钱来衡量，我们拿石油、钢材、食物来衡量话，你会发现中国的房价实际上去年这个时候涨大今天涨了一倍半。别以为这是笑话，我们中国刚解放的发工资就是拿小米来衡量的，当恶性通胀和通缩的时候，什么叫恶性通胀和通缩？就是币值本身的冷涨和热缩。

　　这30分钟没时间把这个问题说得更清楚，大家先把它记心里面。我们所说的你熟悉的所有计量单位长度、时间、重量、福利或者是其他都是可以有自然属性的，而且可以用严格的物理概念来定义它，一米多长，光波的多少分之一叫一米？一块钱是多少啊？不知道，你把这一块钱相对于CPI的综合价格比还是和大宗商品来比呢？还是和其他的货币来比呢？它得出了很奇异的结论。

　　下面我们再说说投资性需求，投资性需求不是洪水猛兽，投资性需求也分四种情况，一种是短期内未卖而买的投资性需求，我们称之为投机性的；第二种投资是力求长期稳定回报的，比如说收取租金或者高于利息的受益的；第三种是做市商的，每当郑州房价暴跌的时候它大量吃进，当市场价格高涨的时候它缓步退出，起到了取长补短的蓄水池作用，最后使老百姓在居住过程中同时希望自身财富不断累计的需求。大规模的投资恰恰反对的是它是平抑这种短期价格移动的力量，而是希望获取长期稳定投资回报的利润。

　　最后我们再说说住房保障体系，人们说住房保障体系都挤成商品房了，刚才钟伟教授也表达了类似的意思，是不是为了保证开海鲜馆的利润，就把大排挡和做盒饭的都给关了，这个恐怕不成。大排挡卖盒饭的未必影响了卖海鲜的生意，在飞机场可以有高档的，在火车站的卖大碗茶的仍然是最好的生意，市场的需求是多样的。我们请大家注意到，住房保障体系从2003年开始大规模发展，2006年起政府在不断加大力度，2008年末我们在此经济保增长过程中进一步提高了投入规模，这些大大地降低了社会层面对房地产市场发展的阻力，而且有助于城市土地资源的重新优化、配置，中国的城市化与房地产发展最大特点是和大拆联系在一起的。这种社会保障系统的资源配置方式越发达、越充分，市场经济的原则贯彻得就越彻底，这已经为所有发达国家在工业化和城市化以来的历史实践所证明，这就叫辩证法。人们注意到人人有追求幸福的权利，这是人权的一方面。但人们又注意到人人生儿又享受社会基本保障的权利，这两条放一块人权观才完整。住房所要保障的是人们职业收益、生活需求、市场发展以及住房建设的特点之间不平衡的地方，你可能一辈子能挣到买一套、两套房子的钱，但是在你结婚取媳妇的时候你还没挣到，那你该不该买房子？那就有一辈子都买不起房子的人。所以我们把房子分为几个层次，第一个层次叫廉租房，这个是救助型的保障，我没饭吃，民政局就给你发盒饭。我们所说的廉租房是救济性的保障，中国的问题是作为一个发展中国家、发展不平衡的国家、城市化刚刚起步不久的国家，关键的问题是这个层次的人占的比重非常大，所以政府要格外加大力度。第二个层面叫援助型的保障，这个覆盖的面积可能到60%—80%，但是援助的情况不一样，援助是指您多少有点力量解决自我住房消费，但是需要社会和政府或者空间错位上或者空间上给你一定的援助，但是这个援助性政策又分很多层，当然如果有这么大的差别，援助的政策就不一样，相对低端的援助性政策就是经济适用房，比如土地出让金不要、税负减免，但这个放行是有限制的，第二是优先产权、不能自由流通、高端的通过商品房优先保证他们的住房保证得到满足，中间还包括贴息等援助型政策；第三叫互助性政策，什么叫互助性呢？大家互相帮助，我们互相帮助有政府什么事啊？这里面政府参与其中很深，公积金就是典型的互助型政策，公积金是政府要求每一个户主都得给每一个户员建立一个帐户。当然还有优惠利率等诸多互助性的政策，但公积金的问题在于它的覆盖面不完善，所以我们还需要完善这些制度规定。第二它的互助性最重要的是代积互助，50岁、60岁的公积金能不能让20、30岁人代积一点？最后一个住房保障体系的层次叫自助型，是自己帮助自己，这里面也有政府的事，自己帮自己的情况下是政府鼓励你在你的支出结构中自己对自己的住房需求负更大的责任，怎么鼓励呢？中国政府还没有成熟的做法。这样一个完整的、救助、互助的、自助的方面可以覆盖所有需要的人群。

　　以上观点仅供参考，谢谢大家！

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