2008年一二手楼市互动较频繁，预计2009年二手市场份额将保持稳定，区域二手楼市格局依旧。

　　2008年是理性回归的一年，综观全年二手楼价走势，呈现出波动调整的态势。与2007年相比，2008年二手楼市主要呈现三大新变化：一是楼市先抑后扬，从前三季度的观望走向第四季度的升温，由新婚、生子等迫切购房需求的首次置业者带动的成交小高潮，促使年底二手楼市出现成交热度回升；二是一二手楼之间的关系越来越密切，部分一手楼降价促销使得某些区域一二手楼价之间的差距缩窄，客源出现部分重叠；三是二手楼市需求结构发生明显变化，经历楼市调整期投机者、投资者离场，使得以首次置业者为主的自住需求的比例进一步提高。另外，在楼市调整期内，住宅租赁市场也借机扩张，价量在2008年均现上升。

　　价格在2008年楼市当中对购房者的购买决定起的作用越来越明显，在价格为王的楼市调整期，越是接近购房者心理价位的物业，就越快能在市场中找到承接力。购房者对笋盘的关注度越来越高，一般来说放盘价低于市场价5%-10%的笋盘较受市场欢迎。而在金融危机下，不少业主因资金周转的压力而以低于市场价放售物业套现，因此使得2008年在市场上找到笋盘的机会较以往增加不少。预期价格仍然是2009年决定购房者入市的关键因素，有迫切需求的首次置业者仍然是市场成交的主力，因房贷成本较低而带动这些客户的入市积极性继续保持较高水平，而除了新婚一族外，因孩子而买房的买家比例估计也会进一步增加，往后在政策以及市场走势趋于明朗后，估计能带动改善型买家的入市积极性回升。

　　一、楼市对内外因素的带动作用更敏感，宽松政策、税费及信贷环境可望利好二手楼市发展。

　　2009年在营业税减免、二套房贷政策的放松，以及政府近期陆续解决历史遗留房地产“办证难”问题，促使二手住宅市场的盘源有所增加，特别是受营业税新政利好的出证2-5年、较优质的次新房物业；同时在二套房贷放松后改善型买家这部分有效需求有望陆续释放，多种因素综合作用下有望激活2009年二手楼市成交。

　　在2008年底相继出台的房贷、税费等政策，虽在新政出台后1-2个月内已初步显现，但购房者对政策、市场变化需要一段时间进行消化，预期2008年第四季度出台的新政以及2008年5度降息后的利好，将在2009年内有更明显的市场反应显现。据合富置业成交数据显示，2008年年底出台救市政策后，对消除市场的观望以及提升买家入市积极性方面的促进作用较快显效，2008年10-12月二手住宅市场成交出现持续回暖的势头，在价格和成交量都有明显的回升。以首次置业、换房置业等迫切购房需求为主导的用家客源，支持2006-2008年以来二手楼价保持向上的势头。尽管2008年经历雪灾、地震以及金融海啸等大环境影响，但二手楼市表现相对较为稳健，成交量和楼价波动比一手市场要小得多。2008年12月二手住宅楼价达7305元/平方米，是2008年月度成交均价的第四高，比2006年1月近三年楼价最低点上升50%，而2008年全年楼价最低点出现在2008年10月，为6441元/平方米，仍比2006年1月上升32.3%。预期2009年在市场回稳的情况下，楼价也能保持稳定(见图1)。

　　2009年影响市场成交量变化的关键因素还在于买卖双方之间找到“价格契合点”，无论是在“升市”还是“跌市”中，板块路段特点和楼盘自身质素都是决定其抗跌性和升值能力的重要影响因素之一。市场转变使得客户从重投资价值向重居住功能回归，而近期刚性需求自住客入市的关键仍在于物业“价值”得到客户的认同，当客户感觉到“值”的时候，客户的购买意欲就会被激发。

　　二、2009年自住型需求仍占据市场主导，房贷成本低有望促对房贷依赖度高购房者入市。

　　现时刚性自住需求仍占主导，家庭结构小型化已成趋势，这给楼市仍带来足够的购买力支持，“单身贵族”、“二人世界”、“三口之家”可望继续成为置业群体中主流的家庭结构模式，而这一客户群家庭结构模式使客户的需求落在总价适中的中小户型物业上，需求户型的吻合对中小户型占据成交主力的二手楼市是有利的。

　　2008年广州二手房买卖成交量最大的仍然是中等面积户型，即50-90平方米的面积段，所占比例超过总成交量的五成，一般为自住家庭较为适用和实用的面积户型，需求客户以首次置业者为主(见图2)。二手市场可承受的总价区间也以中等价位为主，30-50万元的总价区间成交比例占三成，普通的二手住宅仍然是二手市场的购买主力。30万元以下的总价段也有两成的比例，表明价格相对低廉仍然是吸引买家购买二手房的最主要因素(见图3)。从单价来看，5000-8000元/平方米的区间成交比例最大，其次是5000元/平方米以下的区间，对比一手楼价格，二手房确实仍具有相当价格优势(见图4)。事实上，二手房多数为现楼，而且价格实在、选择多样，确实为不少具有强烈置业欲望，但又积蓄不多的市民完成置业的梦想。

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