2、送面积小户型(这里特指跃层小户型)

　　⑴小跃层供需情况据中原不完全统计，目前市场上的小户型中，仅有少数几个项目为跃层(送面积)的项目(下面用小跃层指代)。目前已知缤舍、财富领地、远大•第五季等为小跃层(送面积)项目。据不完全统计小跃层供应量762套，成交380套，整体销售率较高，超过50%。其中正成财富领地和远大第五季销售情况最好，均突破70%，特别是远大•第五季，12月7号开盘，推出200套，当天销售率就高达70%以上。

　　⑵小跃层热销原因

　　总结三个项目我们发现，销售良好的原因有几点：稀缺性、赠送面积稀缺性：主要是针对产品而言。由于成都房地产市场上之前缺少这类型产品，物以稀为贵，小跃层的总价普遍高于精装房，总价范围在30-40万元之间。由于目前该类产品稀少，未来三个项目的销售前景看好。赠送面积：说起成都房地产市场户型赠送面积，那是屡见不鲜，但却很少有项目做跃层送面积，这使得产品特性更鲜明。这种情况下即使总价稍稍高一些，一般购房者仍会觉得值得。例如，远大•第五季产权面积价格区间：4000-6600元/平方米，而购房者更多考虑实得面积价格区间：3500-4200元/平方米。

　　⑶小跃层典型项目

　　【远大•第五季】

　　物业地址:远大5期•第5季位于双流县华阳

　　物业类别:电梯高层

　　总建筑面积: 24220平方米

　　总户数: 440户

　　停车位:377

　　栋数：目前将推2栋，为33、22F

　　梯户数：3梯7户

　　户型面积: 51-60㎡

　　容积率：4.02

　　开发商:成都远大房地产开发有限责任公司

　　投资商:成都远大房地产开发有限责任公司

　　物管公司：成都远大创新物业

　　交房标准：精装房

　　装修标准：未定

　　土地使用年限：70年

　　建材装修：

　　结构:剪力墙

　　外墙:彩色面砖

　　电梯:德国蒂森•克虏伯

　　门窗:入户门：盼盼，窗：彩色塑钢+中空玻璃

　　供电:通

　　供水:通

　　供气:通

　　项目周边情况

　　中小学:美视国际学校、华阳一小、中和中学、华阳中学

　　幼儿园:省红星幼儿园、川音幼儿园

　　综合商场:摩尔百盛、红旗超市

　　邮局:华阳邮局

　　银行:中行、建行、交行、、农行、工行等

　　医院:成都市第一人民医院南区(拟建)、双流县第二人民医院、双流县妇幼保健院

　　其他:远大荷兰水街、华阳河滨美食街、左岸花都美食街、新益州城市公园、戛纳影城、极地海洋公园(建设中)、室外游泳池、健身房、篮球场、网球场、室内羽毛球馆。

　　开盘时间：2008-12-07；

　　推出情况：推出50栋、51栋(偶数层)，共200套；

　　面积区间：产权面积49.43—75.76平米实得面积59-103平米

　　价格情况：产权面积价格区间：4000-6600实得面积价格区间：3500-4200

　　总价区间：24-39万，主力总价区间：27-38万

　　销售情况：开盘当天销售过半

　　项目成功分析：第五季抓住了产品空白点，利用小跃层牢牢抓购房者眼球。

　　主力户型总价范围在29-38万之间，总价较高，但是赠送面积较大(挑空空间)；使得购房者心理价位拉低，但又不落俗套。

　　无论从产品定位，还是户型以及装修标准来看，远大.第五季适宜作为居家及办公使用另外项目周边项目的呈现及自身项目配套的完善，这些都是吸引客户的主要因素。

　　远大•第五季属于远大都市风景中的一部分，可享受都市风景较完善的配套，加之远大在该项目经营多年，其美誉度较高，工程质量值得信赖，也促使第五季深受购房者欢迎。

　　3、大社区小户型产品

　　⑴、大社区小户型供需情况
　　大社区小户型，主要是分布在房地产发展成熟的板块，周边有大量的各种生活设施，居住氛围浓厚，生活十分便捷。另外，大社区小户型一般项目内部各种环境、配套、住户人群较稳定，一般很受中高收入的年轻人喜欢。目前大社区小户型主要表现为，开发商会在项目内单独建一栋小户型建筑。该小户型建筑有的会与整个小区完全融合在一起，有的会在小区边上单独设立小户型进出口。2008年大社区小户型供应量有1194套，成交了604套，整体销售率达到52%，远高于小户型整体销售率。成都该类小户型主要集中在：城东，建设路片区(如龙湖三千星座)，城南人南延线片区(上面提到的远大•第五季和深长城的图兰多就是该类产品)，城北驷马桥片区(金科一城9馆)等。

　　⑵、大社区小户型热销原因：大社区小户型热销原因：大社区配套全地段好大社区：主要是针对社区户数在2000户以上的项目，开发商出于某些因素的考虑会在项目内建一栋或几栋纯小户的建筑。龙湖在三千城地块边上，建了三千星座。当然出于对三千城销售和未来业主居住环境的考虑，开发商把三千城与三千星座用围墙隔开。配套全：首先大社区不可避免的其自身的社区配套相对较齐全；另，大项目周边也或多或少的有其它项目，周边配套也可能形成互补。例如，三千星座，位于三千城内，自然可享受三千城的配套；加之项目地处建设路周边各种配套齐全，居家、办公十分便捷。地段好：一般开发商想在大社区里建小户型，一般都会挑地段好的。龙湖三千里就是一个极好的例子，位于东二环边上，交通通达度极高，对年青客户有极强的吸引力。总体而言，由于开发商在大社区里建小户型，使得很多购买力有限的客户，满足了对大社区居住环境的向往。当然这类产品销售率普通偏高，普遍销售率能达到60%以上。

　　⑶大社区小户型典型项目【龙湖三千星座】

　　地址：二环路东二段5号

　　开发商：成都龙湖锦华置业有限公司

　　容积率：5

　　绿化率：30%

　　中小学：三十中、四十九中、华西中学、培华小学、成华小学、成华实验小学、建设路小学

　　幼儿园：锦电幼儿园、妇联幼儿园

　　商场：SM商业广场(沃尔玛、莱雅百货、万达电影城等)、伊藤洋华堂、第五大道广场等

　　银行：中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、建设银行

　　医院：第六人民医院、圣康医院、晋康医院

　　产品：全为一居室，30平方米，50平方米，

　　价格：30平方米户型，7100元/平方米(均价)

　　50平方米户型，6800元/平方米(均价)

　　销售情况：前期推出三层，均已售完。

　　主要针对的客户：投资客。由于该小户型主要作为酒店公寓使用，项目内部不通气，自住在内生活便捷度不高。且户型面积较小

　　热销原因：地段好。该项目位于东二环边上，处于建设路板块的中心地段。公交路线多，道路通达度高配套完善。三千星座可享受三千城的配套，而且又能享受建设路的配套，对居家生活、办公都十分方便。龙湖三千城让众多购房者心动。龙湖三千城是建设路上的代表项目，也是许多购房者心中的目标，但由于项目定位较高，总价较贵，使部分有购买欲望却没有足够购买力的消费者望而却步。三千星座的推出，正好迎合的这部分消费者的喜好，又具有极高的投资价值。

　　六、总结

　　总的来说，2008年由于成都楼市整体低迷，小户型也再所难免。2008年的小户型市场呈现出供需失衡的情况，整体成交率不足40%，远低于成都主城区住宅销售率(58%)。通过对热销小户型项目的分析，我们发现要在2009年取得良好的销售成绩，除了要有一个符合购房者想法的价格外，还要在产品方面下足功夫。只有全面地深入了解消费者需求，符合他们需求的小户型产品才能取得好的销售成绩，上文三类热销小户型正是如此才取得了超过50%的销售率，个别项目甚至取得80%以上的销售率。

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