一、一周话题

　　2008年12月17日温家宝主持召开国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　国务院部署了房地产新的政策措施，正是我们房地产业内的众盼所归。

　　从新政不难看出政府出手救市的决心，不但加大和完善了保障性住房需求，对于二次置业也放宽了房贷首付和利率的限制，而且暂行减免一年的住房转让环节的营业税政策，让更多希望改善居住状态的人可以加速置业进程，提早拥有第二套住房，这对于激活二手房市场，更直接更有效地促进二手房交易，而二手房流通的加大、交易的频繁，也将直接促进一手房市场的兴旺，加强购房者改善居住需求，极大地鼓励了居民改善性住房消费的欲望，从而直接拉动和影响商品房销售的回升。

　　新政对房地产行业是重大利好，也是又一剂利好市场的强心针，购房门槛再次被降低，一定程度上可以增强购房者的信心，而国家支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，也对广大开发商重拾投资信心有重大意义，前前后后出台的一系列政策将使房地产市场更加稳定，健康的发展。

　　2008年冬，房价的下滑和松动使房地产市场由观望陷入衰退，房地产业的危机与困境影响到中国的宏观经济，终于引起了政府的关注。目前市场处于盘整，利好措施不断出台，房价整体处于调整的底部，虽然短期内受经济形式动荡的影响，住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。！

　　2009年房地产市场的主动权是属于消费者，开发商们所能做的应该是在自己的品质上下足功夫。

　　二、一周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　--暂无土地公告

　　1.12郊县土地公告情况

　　--暂无土地公告

　　1.2.土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　--暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况

　　--暂无土地成交

　　2、商品房供应

　　2.1.一周商品住宅新增套数&面积供应情况

　　(数据来源成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有7个住宅项目取得预售许可证，与上周相比增加了1个。

　　本周商品住宅供应面积16.70万㎡，供应套数1536套，商品住宅的供应量比上周略有上升，其中供应面积环比上升19.97%，供应套数上升8.17%。供应态势整体看来保持平稳。今年年末的供应市场预计将会保持这种稳重有升的态势。

　　2.2.主城区商品房住宅供应新增情况

　　(数据来源：成都市房产管理局)

　　本周供应量稳定在上周的水平，略有上升。

　　本周市场供应与上周相似主要都是集中在城北、城东区域。其中位于城北的上行锦秀，富丽.碧蔓汀和锦城名都成为了本周的供应大户，三个项目的体量相加达到了10.09万㎡，套数为925套，成为本周供应市场的中流砥柱；而其中两个项目(上行锦秀，富丽.碧蔓汀)又都是同属于成华区，不言而喻成华区的市场供应量也水涨船高，加之成华区还有几个小项目"辅助"--本周7个取得商品住宅预售证的项目中，有4个都是来自成华区，在所有行政区域中，成华区老大的位置不可动摇，另外三个项目分属武侯区，青羊区和金牛区；环线来看，本周的项目集中在二～三环之间，供应面积为13.15万方，供应套数1157套。排在所有环域的首位。

　　目前的市场的供应虽然有所提升，但供应端并未出现大规模的放量，可以看出目前开发商都是"稳"字当头，大都采取缩量推盘的策略，因此年末市场的集中供应可能转变为化整为零的小股分散式的供应。

　　2.3.主城区单周可售商品房分析

　　通过两条折线图的对比可以看出目前市场可售商品房的变化。成华区由于商品住宅项目较多，几乎每周都有项目取得预售许可证，因此在商品住宅的强势带动下，其可售商品房的面积在不断的增长。而高新区最近也有复苏的迹象，开盘项目较多因此可售商品房的面积也在不断增长。

　　而相对来说锦江区，青羊区和武侯区由于开盘项目较少，体量较小，市场消化速度略大于供应速度，因此环比都出现了小幅度的下降。

　　随着近期成交市场的小幅回暖，可售商品房的物业形态比例也随之发生了变化，其中最为明显的就是住宅所占比例的下降，本周住宅比例再次下调一个百分点来到了47%的位置，这也是近期住宅所占比重的一个新低。

　　住宅市场环比上周除了成华区和金牛区两个近期的供应大户的可售略有增加之外，其余的区域都出现了不同程度的下降。这也反映了成交市场比起之前的存量全面上升的阶段，出现了一个小幅回暖的时期。

　　3、商品房销售情况

　　3.1.本周商品房成交概况

　　(数据来源："房产114"网站)

　　本周商品房成交面积16.33万㎡，成交套数1873套。成交面积环比下降了5.55%，成交套数环比下降了13.89%。在经历了上周的"辉煌"之后，本周成交市场进入一个调整期，成交量有所下降。但仍然处在1800套/周以上的高位。

　　整个成交市场的走势呈现出一个明显冲高回落的过程。在上周达到近七个月以来的一个峰值之后，出现了环比的下跌。但即便是回落，仍然能够达到每周1800套以上的成交量。连续几周的高成交量说明，年末的成都市场，在政策利好，优惠促销力度不断增大的刺激下，出现了一个小幅回暖的行情，但这样的行情能够保持多久，还需要进一步的监测才能得出结论。

　　预计短时间内成交量都将维持在这个水平线上，波动不大。

　　3.2.主城区商品房成交概况

　　(数据来源："房产114"网站)

　　由于大部分区域的成交量在本周都有所下滑，导致整体成交量出现了下降。其中高新区和成华区是下降的最多的两个区域，成交套数环比分别下滑了61%和21%。受到它们的影响整体的成交量出现了下滑。

　　武侯区近期有别墅项目面市，拉升了成交面积，因此出现了平均成交面积达111.26平米的"大户型"；青羊区和金牛区在成交市场的表现可以用稳健来形容，本周两个区域的成交量继续上升。

　　4、本周小结

　　本周的土地公告/成交市场：本周暂无土地公告成交。

　　供应端出现了一定幅度的攀升。本周商品住宅供应面积16.70万㎡，供应套数1536套，商品住宅的供应量比上周略有上升，其中供应面积环比上升19.97%，供应套数上升8.17%。本周的供应市场延续了上周的情况--"小幅攀升，缩量供应"。市场没有出现开发商一窝蜂的在年末抢占市场的情况，取而代之的是，不断的以小规模的放量来试探市场的反应，一方面说明开发商方面能够更加理性的面对市场；另一方面说明他们对目前的市场仍然心有余悸，不敢贸然行动。预计至年前市场供应端都将在该水平线上徘徊，波动较小。

　　再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积16.33万㎡，成交套数1873套。成交面积环比下降了5.55%，成交套数环比下降了13.89%。市场在上周冲高之后，本周的回调属于正常的市场调整。但在"调整周"中单周成交量依然能够突破1800套，说明了目前购买力的旺盛。在"多空"双方的较量之中，"唱多"的购买力占据了上风。究其原因，不外乎两点：其一，近期的利好政策频发，不论目前执行与否，对消费者的信心是一种恢复；其二，各项目的让利活动越来越大，与中原前期预测项目，这场价格战在四季度达到白热化，而价格的变化则是直接刺激了消费者的购买行为。因此近期的成交量都在高位徘徊。

　　5、下周走势预测

　　根据中原地产预测：近期楼市区域稳定，供应成交两端都未出现大起大落的情况。供应量小幅增长，成交量高位调整。整体看来近期政府一系列关于房地产市场的措施对楼市起到了稳定军心的作用--供应量趋稳；而开发商的价格战则起到了刺激消费的作用--成交量上涨。目前的情况对急于购房的刚性需求者较为有力，预计这样的市场状况将会持续道农历新年之前。而这也正是本年度购房的最好，也是最后的时机。

　　市场趋稳，置业机遇。

·中原：十一月土地市场分析 08/12/09

·中原地产：08年11月成都楼市分析 08/12/04

·中原一周楼市分析 08/12/02

·中原：成都一周楼市分析 08/11/27

·赖国强简介 08/11/20

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。