渐近年底，剩下的两三个月成为开发商出货的最好机会，而近来，市场利好的消息放出，对降低买房压力、恢复市场信心，可能会有一定的作用。

　　“买涨不买跌”观望依旧“看的多买的少”态势难变。

　　在“特价”、“探底”组成的市场万象与“救市”、“自救”的争议声中，在“十一黄金周”举行的为期五天的2008年深圳秋季房地产交易会(简称“秋交会”)在10月初拉开了大幕。从去年以来，近三届的房交会参展项目均在120个以上。比起旺季时房交会的不被重视，近几届来，房交会成为开发商淡市中促销的重要的一张牌，也成了整个社会舆论的焦点。从房交会上的冷暖更迭上，不难勾勒出深圳地产的逐年走势。

　　秋季秋交会成交创出新低

　　在深圳会展中心深圳秋季房地产交易会现场人气极为火爆，而参展的开发商也不遗余力地推出各种优惠措施：特价房、买房抽奖、买房送房、送管理费、送游艇会会籍、定金抵房款等。然而整体成交量和人气似乎不成正比。据深圳市国土房管局网站数据显示，5天的秋交会期间，全市新房成交共317套，最低的一天仅成交46套；在7天的“黄金周”里，全市新房成交量共521套，日均成交量不足75套。成交套数仅仅相当于今年“五一”的1/3。成交价格也连日下挫，从9月29日的15646元/㎡下滑到10月3日的8395元/㎡，创下单日均价新低，直至长假结束后才回复到万元以上(10月6日均价13168元/㎡)。但相比历年的房交会成交，相差甚远，甚至未能与平时成交量相比。

　　从成交数据来看，降幅较大而且品质较优的楼盘成交量有所突破；从成交情况来看，近八成都在关外。其中宝安区楼盘的降价幅度最为大胆，价格都出现了30%以上的跌幅。宝安中心区去年房地产期间价格在14000元/㎡的泰华阳光海，房地产推出高层单位为8300元/㎡。同样在宝安中心区的另一个楼盘甚至出现了“六”字头的特价房。另外，龙岗的降幅也与宝安并驾齐驱，中海大山地秋交会期间推出的北区单位，凡落定20万元，届时即可冲抵房款60万元；中航鼎尚华庭以“4字头”起价，直接让该区域房价从之前的“5字头”落下。而特区内的楼盘降幅为10%-20%左右。

　　评鉴“金九银十”成色

　　值得注意的是，国庆长假后，深圳国土局官方网站上显示的一手房交易量迅速攀升，其中可能包括国庆期间未备案的一些成交单位，以及在房地产巨大宣传攻势下所积累的购买力正在进行的后期消化。因此，黄金周中尽管逊于期望值，但评价整个“金九银十”的成色，还要看整个十月的销售量而定。对于具有潜在消费力的置业者，现阶段最看重的是楼盘的性价比。就价格而言，楼盘定价往往是建筑开发成本、利率、税费及利润预期的综合体现。尤其是深圳调整已历一年，开发商在“十一黄金周”定价明显更为理性，折扣比例也相当大。

　　尽管深圳的房价与去年同期相比下降已达三四成，但当时市场上多数是投资或投机炒房者。而对于自住者来说，虽然降幅明显，但房价也未完全下降到期望值范围之内。而且，在“买涨不买跌”的心理作用以及国际金融局势的不稳对收入预期的影响下，依靠信心提振来创造一个“金九银十”，并非易事。

　　近期有专家强调，国内房地产“金九银十”早就成了历史。现在的形势是房地产政策、市场环境、国内外金融市场、居民住房理念、购买住房的对象都在变，但是房地产开发商的经营手法与销售模式没有变、房地产市场的价格没有调整到位，市场供求关系无法找到相应的结合点。在这种情况下，需要购买住房的居民同样是无能力进入这个市场。只有让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上，才能让住房消费者再次进入房地产市场。

　　而在深圳，目前的价格则被认为下调的空间已经不大。笔者认为，现在市场持续回调的情况下，销售效果都不是太好，许多楼盘利润空间大为压缩了。在价格方面，特区外的均价可能仍会持续下跌，但特区内的价格则会走稳。

　　年内“抄底”机会不大

　　多数开发商表示，国庆期间推出的优惠促销效果并不明显，基本上还是“看的多买的少”，例如某在秋交会上展出多个楼盘的开发商，仅从展场坐看楼车到楼盘现场看楼的客户就有1000多人，而最后成交的只有十来套。不过，也有一些开发商提出“要看10月整体的成交量才能判断黄金周战绩如何”，因为由此积累的客户很多都要后期消化，预计10月中下旬成交量会有所增长。

深圳地产数据资料

　　深圳地产研究人士普遍认为，多数楼盘还需要继续降价才能快销，黄金周之所以成交这么少，主要是因为没有出现大规模集体降价，而近两月的整体经济环境又发生了一些变化，使得置业者信心大受动摇。而今开发商应趁着经济局势的变化尚未影响到市民购买力之前，降价快跑。

　　从目前深圳楼市的态势不难看出，股市也在左右着楼市的复苏，主要是股市反映宏观经济，只有宏观经济转好，楼市才有复苏可能。此轮楼市的调整可能要经历1-2年时间，因为这并不是楼市自身的调整，而是整个宏观经济乃至全球经济的都进入了调整期。

　　渐近年底，剩下的两三个月成为开发商出货的最好机会，而近来，市场利好的消息放出，对降低买房压力、恢复市场信心，可能会有一定的作用。

　　而据有关调查显示，有21.7%的受访者购房意志坚定，表示“肯定会”在未来的一年内买房，另有约一半的受访者“很有可能”在未来的一年内买房，有21%的受访者表示“不太确定”。虽然潜在购房者为数不少，但有超过7成的受访者处于摇摆状态，局势的不明朗导致他们有不同程度的观望情绪。近来“救市”的消息如果落实，则对有意购房者不啻于一剂强心针。

　　另一项可能会打动置业者的因素是当前市场的大供应量。据深圳国土局官方提供的数据显示，9月份深圳全市获得预售证的新盘共有34个，其中大多数至目前为止尚未开盘，可能在10月底之前集中进入市场。而秋交会上许多在售楼盘的表现也会为待售楼盘勾画出一定的合理定价标准。

　　业内专家则认为，楼市整体信心的回暖虽然尚有待时日，但在大势仍未明确的情况下挑到切合自己心水单位的购房者也不在少数。面对可能会出现业绩清淡的年终报告，一些滞销楼盘在年底之前可能会抓紧时机再掀起一轮潮。这可能仍是说服观望中的置业者出手的最直接、最有力的武器。

·市场长期向好 二三线城市更具潜力 08/12/23

·认清形势 把握发展的主动权 08/12/23

·地产顾问与房地产品牌塑造 08/12/23

·再调查：郑州思达“蓝堡湾”的危机 08/12/23

·碧桂园：全年销售过160亿元 08/12/23

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。