土地和土地附着产品的权利和分配，供需关系和价格看似一个古老的游戏，而它常常左右了世界。

　　通过连篇累牍的报道，大家都看到了美国的情况。造在美国领土上的民居在万众瞩目下一步步威胁到中国人的工资性收入，财产性收入和灰色收入。不妨回到美国，看看业主们陷入了什么样的困境，这有助于理解中国房地产市场一旦失败会产生何种后果。

　　据最新统计，大约有7550万个美国家庭拥有自己所居住的房屋。由于房市萧条，美国部分地区房价下跌超过30%，据Moody's穆迪投资服务旗下Economy.com统计，现在约有1200万户美国家庭的负债额高于住房的价值，占美国有房家庭总数的16%。

　　换言之，近六分之一美国房主背负的房贷高于其房屋的现值，也即"负资产"。上次亚洲金融危机香港楼市泡沫破灭，内地人已经熟悉了这个词。所幸，至今为止，这个词仍是他人瓦上霜。

　　有经济学家指出，在美国楼市已经不那么美妙的2006年和2007年时，"负资产"比例仅为4%和6%左右。而到本轮萧条期结束，美国人会发现，最终沦为"负资产"一族的房主很可能比历史上任何时候都多。

　　"负资产"增加了债务人拖欠偿还按揭贷款的可能性，也正因此引发了次级贷款危机。更坏的是，最终会有更多人丧失房屋止赎权。当金融市场和金融机构自身出现麻烦，那些负债额超过其住房价值的人的住房将不被视为有价值的抵押物，转按揭贷款的路不通了。而之前花好桃好时，正是这条抵押再抵押的路径使一栋价格上涨中的房子成为可以撬起地球的支点。

　　还有更糟的事。"负资产"拥有者难以通过卖掉住房来还清背负的按揭贷款。并且，一处被止赎的房产一定会拖累相邻住房的价值下降。

　　再进一步，无法继续用现有住房申请转按揭贷款，拥有房屋的人不再是有实力有信心的消费者。他们会感到手头没有过去宽裕了，外出购物、用餐、娱乐的欲望均随之降低。由此引发的一切，对已经陷入低迷的美国经济而言，无异于雪上加霜。

　　以上过程简单而言，即房地产价格泡沫破裂导致负财富效应，并触发消费萎缩。这是决策层看到的现在的美国，和他们担心的将来的中国。毕竟，地产市场占中国内地整个固定资产投资的24%，而地产市场急剧下滑会对固定资产投资造成严重负面影响。所以，我以为，政策转向一定会首先出现在在房地产行业。

　　预计中，政府将会出台的激励政策不外乎放松严格的抵押贷款控制，撤销其他对地产行业的限制性措施。具体地，可能包括进一步下调利率和银行存款准备金率；下调首付款比率或抵押贷款率，尤其是针对第二套住房的购买（目前第二套住房的首付款率为40%）；更广泛地批准地产开发商进行债券融资；下调或免除土地增值税；允许购房者以抵押贷款付款抵减个人所得税……

　　值得注意的是，决策层的另一步棋子或是在加大的财政支出中保证增加经济适用房的供应和廉租房的建设。这可以在维持经济增长的经济目标和提高中低收入家庭购房能力的社会目标之间达成适度平衡。当然，最重要的，已经出现并将持续一段时间的房价回落，会真正恢复市场信心，刺激房地产销售和投资。

　　前不久，领导人公开表示在全球金融危机面前有必要采取主动措施未雨绸缪。此刻，又一届"三中全会"在北京召开。相信马上可以听到积极的财政政策和稳健中适度放宽的货币政策的脚步声，中国房地产业有望得到多年来难遇的政策支持。

　　现在就鼓起勇气入市，为时尚早。不过，变化和机会已经在酝酿之中了。

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