供稿/深圳市星彦地产顾问有限公司中央研发中心

　　执笔/余绵电康忠梅

　　从移民文化看，成都是最接近深圳的城市，包容性很强，且城市生活及城市发展极具魅力，潜在的购房需求量依然十分巨大，地震对需求量的破坏性是暂时性的。

　　[事件背景]

　　2008年5月12日14时28分，四川汶川发生里氏8.0级特大地震，灾情特别严重，人员伤亡惨重，截至29日12时，四川汶川地震已造成68516人遇难，365399人受伤，失踪19350人，紧急转移安置1514.684万人，累计受灾人数4554.6065万人。据民政部统计，截至5月19日21时，汶川地震已造成房屋倒塌536.25万间，房屋损坏2142.66万间。目前虽然没有中国统计局关于经济损失的权威统计数据，但根据经济学家估计，汶川大地震给四川及周边地区带来的损失可能超过5000亿元(相当于中国GDP的3%)，是年初中国南部雪灾的经济损失的3.5倍。

　　一、地震改变成都的投资环境

　　短期内城市吸引力会下降

　　首先，西北部交通等基础设施对投资的支持度将减弱。一方面，成都向西对外联系的交通受到较大的破坏，灾区电力、铁路、公路等基础设施阻断，使成都经济对西南腹地的辐射力减弱；另一方面，救灾和重建必将占用成都大量的交通运输等基础设施及能源资源，私人企业的生产和商业活动会受到较大影响。

　　其次，物价及原材料价格的上涨，将导致企业运营成本上升。四川是一个农业大省，地震使该地的部分农副产品生产基地遭受严重破坏，局部农产品价格将上涨。目前，四川的生活用品供给非常紧张，但生活用品供应来自全国各地，供应受影响较小，供给短缺主要是因为社会财富的瞬间损毁产生的跳跃性需求所致，这种短缺是一个短暂的现象。但是，地震后重建所需的大量原材料将使目前已经高企的PPI在压力接力下进一步上涨，PPI上涨已经是下半年CPI上涨的主要动力，地震将加剧这一压力。第三，腹地经济破坏严重。德阳、绵阳、阿坝2007年3市GDP占四川的13.6%，这些地方遭受的毁灭性的破坏将使四川整个腹地经济吸引力下降。根据中新社北京报道，四川汶川特大地震使四川全省14204工业企业受灾，直接经济损失达670亿元。而占成都GDP18.21%的旅游业在这次地震灾害中更是首当其冲，西线黄金旅游通道完全中断。传统工业、农业和旅游业的短期内难以为继将使四川一贯的吸引力有所下降。

　　中长期城市吸引力回升

　　首先，重建将获得中央在财政上的大力倾斜，地方政府也将尽最大努力争取中央支持。国务院总理温家宝5月21日主持召开国务院常务会议，研究部署当前抗震救灾和经济工作，指出要举全国之力多渠道筹集灾后重建资金，中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。可以预见，重建不仅仅是恢复，而且是更高的发展起点，特别是在基础设施及相应配套方面将优于地震之前。

　　其次，政府政策上可能会大力鼓励私人投资，推动城市活动力恢复。中央政府和地方政府为了快速重建灾区，可能会有大量的关于私人企业投资的优惠政策出台，包括税费、财政补贴、信贷等方面。参考世界其他城市大地震后的重建工作，我们可以发现一个共同的特点，那就是政府大力支持重建的态度是明确的、坚决的，重建的推动速度都是非常快的。一方面，快速的重建需要私人投资的积极配合，政府会给予私人投资以鼓励政策；另一方面，政府的决心有利于民众信心和投资者信心的恢复，私人投资热情也将随之回归。

　　另外，国际知名度大幅上升，将使城市吸引力提升。在当今的网络信息时代，地震的消息瞬间传遍大江南北、海内海外，而地震后长期复杂的救援工作通过媒体不间断透明的报道，更是让有关地震的一切印象长期留在了国内外人们的脑海当中，尤其是这次地震救援工作中中国人表现出的伟大的精神使大家看到了一个灾难与美的完美结合。人们从此记住了汶川、四川和中国，当然包括成都。

　　二、城市的产业结构可能出现重组

　　灾后短期内，对于受损行业，原有意进入成都的企业可能转战其他城市，或延后进驻成都，或缩小规模。地震使重灾区的部分传统行业尤其是制造业遭受重创，甚至毁于一旦，原有的各种网络关系完全中断，这些关系的恢复尚需时日，重建这些行业是一个比城市基本功能重建更加漫长的过程。由于网络关系的中断，部分网络元素消失，受创行业可能面临萎缩的危险。

　　对于地震中的受益行业，则会加快进驻四川或扩大规模。这些行业往往是虚拟型行业，例如高新技术研发类、金融保险类、文化创意类行业。地震后两周内，腾讯就传出消息将拆资5.5亿元投向成都天府软件园二期似乎正是行业重组的一个信号。行业重组的主要原因应该是传统行业受到破坏，而政府的私人投资优惠政策会使固定投资要求低、启动又快的第三产业快速进入，而政府往往又偏爱大企业，因此，大企业在这个时候的行动会更加迅速。大企业的进驻会形成一个行业的“大葡萄”，即一个行业的雏形，而后带动整个葡萄串的形成。与产业重组同步进行的往往还有城市新的规划，新规划的城市会更加合理，功能更加齐全，当灾区重建进入中后期阶段，可以想象，成都的城市吸引力将逐步增强，且更具优势。

　　三、楼市供需出现异动

　　供给异动

　　地震使重灾区的土地价值大幅度贬值，至少在短期内是这样。跟土地价值一样，地震区的物业价值也会遭到质疑，而在地震中受到损坏的工程和房屋将面临最尴尬的局面。

　　地震使工程进度停顿，未来有效供应量减少；而余震成为交易障碍，使开发、销售周期延长，造成资金压力；另外，地震造成大量的银行呆坏帐，开发商从银行那里获得贷款的难度将加大。

　　地震对不同房屋损害程度的不同，使得工程质量的差异显现了出来，开发商形象面临筛选。而地震后，房屋的抗震能力将普遍受到关注，政府定会硬性提高抗震标准，增加开发成本。

　　需求异动

　　地震使该地的需求结构发生改变。地震造成了人员伤亡，使灾区民众购买力下降，也会重新定义房屋的价值。房屋，首先是一个提供安全的地方，避难的场所，此前楼市中的一些虚拟成分从此将被购房者摒弃。因此，原来的投资客可能放弃购房，非周边区域的度假休闲及养老客户亦可能止步，而部分消费者则可能延迟购房，本地非紧迫性自住型客户和本地投资客，特别是中老年客户，观望、等待的时间可能较久。而为数不多的购房者主要是地震前就打算购买的紧迫性自住型客户。

　　但是，地震也会创造新的房屋需求。因为地震造成许多房屋损坏，周边区域尤其是成都西北部经济较宽裕的人士可能产生新的购房需求，如政府实行货币补贴的政策，则需求量相当可观(成都为平原“福地”，地震后更具吸引力)。此外，重建过程中大量的务工人员将构成重建中后期购房人群的一部分。

　　从整体看，短期内成都的购房需求量将大幅减少，且整体支付能力下降。另外，消费者对房价上涨预期减弱，而房屋建筑质量及抗震能力将成为消费者关注的重点。值得提醒的是，从移民文化看，成都是最接近深圳的城市，包容性很强，且城市生活及城市发展极具魅力，潜在的购房需求量依然十分巨大，地震对需求量的破坏性是暂时性的。

　　四、成都楼市趋势判断

　　基于以上分析，短期内成都楼市可能呈现如下情景：一、由于余震及震后心理阴影，消费者购房行为大量减少，未来3-6个月市场交易可能进入“冰点”；而后有所恢复，但地震影响具有长期性，估计2年内市场快速繁华的可能性较小。二、消费者对楼市前景预期调低，加之部分物业由于地震可能有瑕疵，促销活动将大量增加。三、外地客户及投资客减少，以紧迫性自住型客户为主；需求总量减少，整体支付能力下降。四、抗震能力及工程质量成为关注的重点，高层销售存在难点。

·加强抗震设计 减少地震悲剧 08/09/04

·杨蜀涛 社会责任的底线就是安全 08/09/04

·陈炜 整体精装是未来的趋势 08/09/04

·王勉忠 走出“津门” 08/09/04

·万科公司债“路演” 拟六策略应对困难期 08/09/04

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。