11月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-12-24 17:39

  • 在强者恒强的趋势下,未来中小型物企的发展空间会被进一步压缩,逐渐被资本边缘化。

    观点指数 11月,物业股资本浪潮继续涌动,新进者络绎不绝。融创服务、金科智慧服务两家规模物业服务企业集中登陆资本市场。截至11月底,香港资本市场上的物业服务企业已达到33家。

    大量的物业股上市造成的直接结果是,近期物业股板块整体走弱与普遍破发。市场数据显示,目前香港资本市场上33只物业股平均跌幅4.29%,但较此前两月动辄10%以上的平均跌幅有明显收窄,整体有逐渐平稳的趋势。

    资本市场以外,头部物业服务企业仍是以抢占城市服务赛道为发展重心,月内碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务等头部物业企业积极与地方政府合作,探索城市服务更多的发展可能。

    万物云位列榜首,城市服务赛道蓝海想象

    从“11月中国物业服务发展指数TOP30”榜单上看,万物云继续稳居榜首,碧桂园服务、保利物业紧随其后,位列榜眼和探花。

    11月,碧桂园服务发布新品牌,并宣布要回归物管行业本源,认为物业的本质应该基于人对建筑空间的需求而产生的服务。

    经过多轮业务扩张和边界拓展,目前碧桂园服务已在行业形成规模优势。除“三供一业”业务外,截至2020年上半年,碧桂园服务合同管理面积约为7.46亿平方米,收费管理面积约为3.2亿平方米,期内收入达到62.71亿元。

    截至11月末,碧桂园服务的市值位列上市物企之最,达到1272亿港元。

    此外,碧桂园服务亦持续在城市服务细分赛道上探索,签约甘肃东乡沿洮河经济带项目,主要工程包括棚户区改造、市政道路、地下管网、跨河桥梁、劳动密集型产业园等12个项目。

    保利物业亦在该赛道上做出了新尝试,签约广州市白云区云城街道全域化服务,从环境卫生、城市秩序、综合治理、绿化养护等多个维度进行治理。并且,保利物业将对街道公共资源经行盘活运营,将公共资源多种经营收益补贴反哺到街道公共服务中。这一尝试,对目前市场上存量物业改造与资产价值提升提供了一定参考。

    近月来,头部物业服务企业普遍通过招投标、收并购、和国企成立混改公司、和政府合作成立城市服务平台等方式,拓展城市服务业务。不过,大部分物企并没有完全形成成熟的服务路径,业务范围也存在一定差异性。

    因此,对于物业企业而言,城市服务仍具有较大的发展空间。

    就目前情况来看,城市服务仍属蓝海市场,但大部分市场资源集中在地方政府手中。预计随着利好政策持续推出,“机关及企事业单位后勤服务改革”、“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策的落实,将给物业行业带来较大增量市场。

    股价持续回调,中小型物企恐被资本“放逐”

    经过数月回调,物业股股价仍在持续下探,但整体跌幅已有明显收窄。

    据观点指数统计,11内33家香港资本市场物企平均跌幅4.12%,而10月平均跌幅10%。

    具体来看,33只物业股中,有11只呈上涨趋势,滨江服务以10.95%涨幅领衔,金科服务、中奥到家、绿城服务紧随其后,涨幅在6%以上;彩生活表现稳定,月内股价涨跌幅并不明显。

    数据来源:Wind、观点指数

    此外,有21只物业股下跌。其中蓝光嘉宝服务领跌,月内跌幅达到20.6%,随后是第一服务、世茂服务与浦江中国。

    近期,物业股整体走势趋弱。疫情期间,物业企业较好的现金流与抗周期特征,以及具备以社区场景开展的各种增值服务利润空间,使得热度被推至高位。

    第四季度以来,资本市场又迎来融创服务、金科服务、世茂服务等多家大型物业服务企业密集上市,行业稀缺性降低,企业间的服务同质化问题开始暴露。这段时期的回调,意味着资本市场开始逐渐回归理性。

    因此,自9月起,新城悦、雅生活开始进行回购或股东增持,增强投资者信心。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    据观点指数统计,月内雅居乐共斥资3153.5万元增持雅生活近93.7万股,持有的总股本比例达到54.09%。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    从雅生活股价走势来看,7月份股价达到顶峰,为48.55港元/股,随后便呈现逐月下探趋势。截至11月30日,收盘价为32.65港元/股,月内微升0.46%,股价较顶峰时下跌约32.7%。

    大股东增持一定程度上增加了市场信心,月内雅生活股价相对稳定,并在12月出现回升趋势。

    从11月情况来看,物业板块回调幅度有所收窄。如果物企股价持续保持复苏趋势,那么基本可以认为,物业板块阶段性回调状态将在近期结束,股价将会回升至合理状态。

    值得注意的是,11月港交所发布有关主板盈利规定的咨询文件。港交所认为,由于自1994年推出《主板规则》中所设置的最低盈利规定与2018年提高的最低市值要求不相适应,因此拟将盈利规定按市值规定于2018年的增幅比例调高150%,或按恒生指数平均收报点数(由1994年至2019年)的概约增幅调高200%。

    具体来说,对应的盈利要求有两个。其一,最近一个财政年度须不低于5000万港元,且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元;其二,最近一个财政年度须不低于6000万港元,且最近两个财政年度累计须不低于9000万港元。该规定计划于2021年7月1日开始实行。

    换而言之,企业IPO的门槛提高了,这对于部分意欲赴港上市的中小物业公司来说是一种挑战,或许会导致在新规实施前发生又一波物业服务企业上市潮,部分盈利能力较低、业务结构单一的中小物业企业,或许会加紧上市进程,抓住最后的上市黄金窗口期。

    就当前物业股股价表现看,具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股,在资本市场的竞争力凸显,行业分化开始加剧。

    如近期上市两家亿量级物企均有不同程度的涨幅,其中金科服务月内涨幅达到8.84%,融创服务月内涨幅2.93%。

    与之对应的是第一服务控股,发行价2.4港元,首日上市破发,大跌26.7%,股价在1港元附近波动。究其原因,与规模小,市场对其增长空间普遍存疑有关。

    同时,当下物业服务行业仍以规模制胜,以并购方式提升市场份额和自身成长性依旧是常态。在强者恒强的趋势下,预计行业集中度将进一步提升,未来中小型物企的发展空间会被进一步压缩,逐渐被资本边缘化。

    总体而言,当前国内存量市场空间广阔,物业管理行业的集中度仍相对较低,各细分业态、增值服务空间仍待挖掘。长远来看,对物业服务行业持续看好的投资逻辑依旧不变,市场仍有巨大潜力空间。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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