百亿境内债重组获通过 旭辉距离“站起来”更进一步

观点网 9月16日，旭辉控股集团盘中股价涨逾6%后回落，收盘股价报0.249港元，总市值26.17亿港元。

旭辉集团于9月15日发布公告，其境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过，7笔债券涉及金额合计约100.6亿元。

观点新媒体获悉，旭辉集团于今年5月23日公布境内债券重组框架，之后于7月8日发布优化后的重组方案。优化后的方案对多个关键条款进行了调整，包括将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提高至40%、提高定增股票上限至10.2亿股，缩短留债展期时间至7-8年。

接近四个月的境内债方案协商，背后是旭辉与债权人的激烈博弈和退让。旭辉集团称，下一步，旭辉将根据债券持有人会议议案的约定，快速落地相关后续工作，安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。

近四月的重组

上交所相关公告披露，截至9月12日，旭辉集团全部公司债券均已经持有人会议表决通过了债券重组方案的相关议案。根据约定，旭辉集图将于2025年9月12日（全部未偿债券为审议重组议案所召开的债券持有人会议召开完毕之日）起30个交易日内分别向同意账户兑付并注销其持有的全部未偿债券同意张数的0.2%。

观点新媒体获悉，旭辉的债券重组涉及“HPR旭辉1”、“H20旭辉2”、“H20旭辉3”、“H21旭辉1”、“H21旭辉2”、“H21旭辉3”以及“H22旭辉1”，存续规模合计100.6亿元。

回到一开始旭辉集团对外抛出的境内债重组方案，曾为债权人提供四种选择：一是以面值18%的价格回购，总金额不超过2亿元，接纳本金约11亿元；二是股票经济收益权，每100元面值债券对应68股，限额10亿元；三是以资抵债，每100元面值债券置换不超过35元信托份额，限额60亿元；四是一般债券展期至2034年1月18日，利率调整至1%。

根据旭辉控股的境内债重组目标，整体削债比例为50%。方案一的本金削债率达82%；方案二削债率约为82%至87%；方案三削债率约为65%；方案四本金未削减，但利息大幅下降。 随后7只公司债券开始召开线上债权人会议，审议债券重组议案。

境内债重组方案第一轮投票未获投资人通过。7月8日，旭辉向投资人发送了优化后的境内债重组方案，与原方案相比有较大调整。

具体来看，调整包括增加0.2%的同意费；现金兑付比例从18%提升至20%，总额从2亿元增至2.2亿元；以资抵债兑付率从35%提升至40%，面值上限降低至52亿元；定增股票上限从6.8亿股增加至10.2亿股，获赔债券面值从10亿元提升至15亿元；一般留债展期时间从8.5年缩短至7年，全额留债展期时间从9.5年缩短至8年。

随着旭辉对方案的部分条款做出优化，不同债券投资人开始分化，有部分投资人选择接受优化后的方案，有人则继续反对。比如，旭辉曾多次召集“HPR旭辉1”（原简称为“20旭辉01”）投资人会议，但多数投资人拒绝参加，导致迟迟无法投票通过重组方案。

但事情不会永远僵持下去，总有人做出退让。历经12次延期，“20旭辉01” 重组方案于8月18日获债权人会议通过。8月20日，“21旭辉03”通过重组方案投票，同意率为70.61%在这之后，旭辉进行的百亿境内债重组仅剩下“22旭辉01” 仍在延期投票中，尚未获通过。

接近四个月后，如今旭辉终于通过了百亿境内债务重组方案，这将有效缓解公司未来的流动性压力，压降债务压力，改善整体财务状况和资产负债表。

旭辉仍有压力

旭辉集团称，下一步，旭辉将根据债券持有人会议议案的约定，快速落地相关后续工作，安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。

旭辉控股CFO杨欣表示：“房地产市场仍然处于艰难的筑底期，房地产行业也正在经历深刻的转型期。面对依然复杂的市场环境，由重到轻的转型之路绝非坦途。未来，旭辉将严格按照重组方案履行企业责任，积极兑现承诺，以二次创业的精神拥抱变化，努力活下去、站起来。”

目前，旭辉境内债、境外债重组均已获通过。值得关注的是，旭辉控股的境外债重组已于6月在香港法院获得批准，重组的债务包括本金约44.9亿美元12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元13笔境外贷款，总计本金68亿美元。

考虑到众多债权人的不同诉求，旭辉境外债方案遵从“短端削债，中端转股，长端保本降息”框架，重组预计削减境外债务约52.7亿美元（约合379亿人民币），占境外债务总额的66%。

境内外债务重组均通过，旭辉剩下的便是恢复正常经营。8月中旬，在旭辉成立25周年之际，公司董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业。他所说的二次创业，是要有新的模式、新的业务。更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。

此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

在转型过程中，代建成为旭辉控股业务突围的重点方向。旭辉建管是旭辉旗下代建平台，截至6月末累计在管项目超240个、总建筑超3600万平方米，其中国资和政府代建占比超51%。今年上半年，在新增项目中的复委项目数量占比达25%，回款同比增长近60%，销售额同步增长160%。

除此之外，截至上半年期末，旭辉控股仍持有33项投资物业，包括上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场等，能够带来一定租金收入。

不过，受房地产下行压力影响，旭辉控股仍面临较大经营挑战。上半年，旭辉控股上市公司录得已确认收入约为122.81亿元，同比减少39.2%；股东权益应占亏损净额约为63.58亿元，而去年同期则为股东权益应占亏损净额约49.39亿元；毛利率从2024年同期的13.4%降至8.0%。

在债务逐步化解之后，旭辉最大的压力体现在销售上。上半年，旭辉控股实现合同销售金额约101.6亿元，较去年同期的203.1亿元减少50%；合同销售建筑面积约为98.93万平方米，较去年同期减少40.3%。

前八月，旭辉控股累计合同销售金额约121.6亿元，同比去年下滑接近50%，合同销售面积约115.9万平米。

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