8月中国购物中心运营商TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-09-18 16:02

  • 全国开业购物中心数量和体量均创疫情以来新高,但商业地产企业的投资动作较少。

    观点指数 8月,随着市场信心得到进一步恢复,不少购物中心新项目开业入市,其中上海月内开出单体量最大的项目。

    购物中心运营商月内开业较为活跃,印力、万达、招商蛇口、佳兆业、益田等均有新项目入市。

    从本月发布的中报业绩数据来看,受疫情影响,不少购物中心运营商的租金收入和出租率都有一定程度下滑,但也不乏实现逆势增长的企业,如龙湖和新城。

    投资和合作方面,月内相关动态较少,但这并不意味着商业地产企业的投资发展步伐放缓,或与本月市场上并未有太多优质投资机会有关。

    华润置地登榜首,头部企业疫后恢复良好

    华润置地8月拿下第一,据2020半年报数据显示,上半年实现购物中心收入39.1亿元,同比仅下降8.9%,与其他商业地产企业相比,下降幅度并不算高,恢复情况良好,旗下在营购物中心在疫情至今表现优异。

    从最新披露的营运数据中,也可以看出华润置地较为强劲的后续增长和恢复能力。

    2020年8月份,华润置地投资物业实现租金收入约12亿元,按年增长16.2%;2020年累计投资物业实现租金收入约74.5亿元,按年下降4.7%,购物中心作为投资物业的重要组成部分,收益也较可观。

    除租金收入继续增长外,增长幅度也有所提升,按年提升0.9个百分点。而累计租金收入的下降幅度再次降低,比上月收窄3.2个百分点。

    恒隆位居第二,除旗下9个恒隆广场项目的可观租金贡献外,项目内业态的强势增长也为月内整体销售额作出贡献。

    在疫后奢侈品消费热潮下,恒隆地产旗下上海恒隆广场LV店8月销售额近1.5亿元,再创国内新高。疫情得到有效控制后,奢侈品的消费增长略强劲,为购物中心整体复苏带来了积极影响,恒隆的案例也印证了这一点。

    月内排名第三的万达商管,继续有新项目开业入市,分别为台山万达广场和拉萨城关区万达广场,新增体量36万平方米。

    据悉,万达于9月还将有5个万达广场开业,近几个月开业速度均保持较快水平,对市场持较强信心。

    据观点指数统计,截至8月底,万达商管已成功开业7个万达广场项目,开业时间集中在受疫情影响较弱的6-8月。

    集中入市潮,印力推出上海单体量最大项目

    市场消费环境方面,8月延续了上半年的经济复苏态势,社会消费品零售总额的增长继续回升。

    据国家统计局数据,1-8月社会消费品零售总额累计值录得238029亿元,累计增速为-8.6%,相比上月提升了0.5%。

    整体增速虽然不高,但消费的增长稳定性较强,发生较大变化的可能性较小的前提下,还是相对理想的。

    因此,尽管当前总的消费增速仍然比较低,但相信随着对疫情的有效控制以及消费者信心的恢复,未来社会消费品零售总额的增长依然值得期待。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    8月,购物中心市场迎来了今年疫情以来的开业潮,数量和体量均创新高。据观点指数统计,全国范围内,本月共有16个城市的18个购物中心项目(体量≥2万平方米)开业,总体量达158.7万平方米。

    一线城市中,深圳和上海均有购物中心开业,打破了今年疫情以来无新购物中心项目入市的局面。

    数据来源:观点指数整理

    新开业购物中心项目中,最大体量为上海南翔印象城MEGA项目。该项目体量34万平方米,不仅为印力集团最新的旗舰项目,更成为上海单体量最大购物中心。

    大体量背后需要丰富的业态来填充。据官微数据披露,印力引进超过400余家全业态品牌,上海首店及品牌全新概念店占比超过40%,区域首店占比超85%,首店数量和比例在嘉定地区乃至上海均处于第一梯队,对于后续发展有较大帮助。

    深圳开业的东大街佳纷天地为存量改造项目,在东大街商业广场基础上升级而来,面积约3.5万平方米,体量偏小,但这是佳兆业商业继布吉和大鹏佳兆业广场之后,在深圳的第三个自持社区商业项目,也是新产品线佳纷系的第一个开业项目。

    东大街佳纷天地这类存量改造项目,说明在深圳等一线城市,有很多存量商业亟待发掘、创新。但值得注意的是,在提升资产价值的路上,除了前期的改造更新外,还面临着后期运营的考验。

    此外,世纪金源与第三方合作打造的华北大区首家方圆荟项目——金宝·方圆荟购物中心也于本月开业。方圆荟定位为邻里商业,相较世纪金源购物中心而言体量较小,主要为轻资产输出。

    数据来源:观点指数整理

    新开业项目背后的购物中心运营商,不乏万达商管、招商蛇口、世茂商业与主题乐园、益田旅游商业集团、美的商业等。

    据观点指数统计,8月新开业购物中心项目中,主流购物中心运营商占比为56%,这说明了消费恢复对购物中心运营商推动项目入市有较大影响。

    龙湖、新城逆势增长,新世界落槌上海淮海中路

    8月,不少商业地产企业均发布了2020上半年的中期业绩,因受上半年疫情影响,加上减租免租等一系列措施,包括华润置地、大悦城、太古等在内大部分企业的收入和出租率均有所下降。

    其中,大悦城地产的租金下降幅度最大,超过30%,主要原因为北京西单大悦城、朝阳大悦城以及天津大悦城等对收入贡献较大的项目收入下降所致。

    与此同时,也不乏在疫情下实现同比增长的企业,其中以龙湖集团和新城控股为代表,二者上半年租金收入同比增速均超20%。

    近几年,上述两个企业的商业扩张速度一直保持在较快水平,形成的规模和布局在疫情下的抗风险能力也较强,因而可以实现逆势增长。

    数据来源:企业中报,观点指数整理

    投资方面,月内商业市场上的优质投资机会不多,因此商业地产企业的相关投资合作动态较少,主要还是以现有项目运营和开业新项目、调整品牌业态等为主。

    据观点指数不完全统计,仅有印力、益田、万达和新世界中国有新的投资、合作消息传出。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    其中,印力继续输出商业管理运营服务,管理黑石集团旗下商业物业上海维璟广场。加之月内的上海南翔印象城MEGA开业,在上海的布局进一步扩大。

    益田旅游商业也与华侨城签订协议,未来将围绕华侨城深东集团旗下大鹏所城、西涌片区品质提升以及未来的文旅项目,以商业运营为核心提供服务。

    益田目前商业项目如益田假日世界等和华侨城的文旅业务有契合之处,且两者在深圳市场均有丰富的发展经验。

    而新世界中国拿下上海淮海中路商地,这对新世界和上海商业市场而言,都是一大亮点。新世界此前在上海已布局了一个K11,此次再加码,无疑是对上海及内地市场未来发展有强大信心。

    本次出让的地块位于淮海中路商圈核心位置,是上海最繁华的商业街之一,也是奢侈品聚集地。该地块作为20多年来淮海路一线推出的第一块土地,重要性不言而喻。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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