中海登顶,候选房企货值保障近9000亿元|融资能力报告

观点地产网

2020-03-16 13:36

  • 2020中国上市房企融资能力TOP10,财报表现一向优秀的中国海外发展再次登顶。紧随中国海外发展,夺得融资榜单榜眼的是碧桂园。

    2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出,监管不断加强,资金持续收紧,革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变,市场竞争更加激烈,如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

    或许这是艰难的一年,但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构,盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

    寻找在这一年,堪称为伟大(Great)的房地产企业;寻找在这一年,勇于追求光荣(Glory)的房地产企业;寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体(Group),共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》,并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

    《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告,以下为《2020中国上市房企融资能力报告》

    对于房地产这类资本密集型行业来说,融资对各个房企的持续发展至关重要。观点指数特别针对上市房企的融资能力,评选中国上市房企融资能力TOP10,来表彰那些在过去一年中体现出了优秀融资能力的房企。

    由于上市房企财报数据更加透明,各类信息更加公开,使得评选得以顺利进行,结果也更加准确可信。

    2020中国上市房企融资能力TOP10,财报表现一向优秀的中国海外发展再次登顶。

    观点指数统计,中国海外发展EBITDA/总负债比率约为15.5%,高于98%候选企业,净负债率仅为37.6%,低于94%候选房企,作为融资重要保障之一的货值,中国海外发展2019年底预计达12292.05亿元,超过86%候选企业。

    信用评级也是融资尤其是海外融资重要的指标,中国海外发展是少数得到国际三大评级机构投资级评级的房企之一,而中国海外发展融资利率也常年低于业界平均水平。

    紧随中国海外发展,夺得融资榜单榜眼的是碧桂园。根据观点指数统计,碧桂园截至2019年底净负债率为46%,低于86%候选房企,货值高达31758.5亿元,高于近100%候选房企,不完全统计融资总额高达402.46亿元。

    合理负债水平加上丰富货值保障及其品牌价值,碧桂园无疑具备强大的融资能力。

    要准确衡量一个上市房企的融资能力并非易事,企业的融资能力也体现在错综复杂的多个方面。

    在财务指标中,观点指数同时关注企业的实际融资情况和融资潜力。融资情况主要体现在公开信息可以统计到融资总额,这包括了担保信息,债权融资(包括内地债权和海外债券)和股权融资。

    融资潜力方面,观点指数不仅考虑了房企可以用作融资担保的货值,也考虑了当前融资水平对房企财务状况的影响。后者则主要关注财务指标(EBITDA/总负债、净负债率)和加权平均资本成本。

    观点指数认为,在房企有更多货值作为融资保证,有更轻的偿债压力、更低的资本成本情况下,才会有更大的融资潜力。同时,也只有综合这两个方面,才能真实准确地从数据层面反映房企的融资水平和能力。

    纵观2019年全年融资水平,候选30家房企共融资16927.67亿元,平均融资564.3亿元,融资额中位数427.0亿元,四分位距为263.5亿元(339.9亿元至603.4亿元)。融资总额存在右侧厚尾现象,最大至高达2515.1亿元。(统计只包含公开数据,房企或有未公开银行贷款情况未列入统计数据。)

    若不能及时消化吸收融到的资金,企业则有可能面临财务困境,势必影响继续融资的能力。基于这个考虑,观点指数选用企业非现金费用前的营业收入,即息税折旧摊销前收入(EBITDA)与总负债的比值,和净负债率(仅考虑企业带息负债的负债比率)来衡量当前负债状况对企业的影响。

    将这两个指标与融资总额结合,考量其对候选企业指标的影响,可以发现,融资总额过大的企业往往出现较低的EBITDA/总负债,导致财务指标排名较后。

    更高的EBITDA/总负债和较低的净负债率则可以在取得较好的名次,对应于图中偏下、偏右的点。当然,图中只体现了3个指标,因而不能完全体现指标和名次的对应关系。

    对于作为融资保障的货值方面,根据观点指数评估,候选30家房企平均货值9499.4亿元,中位数5115.0亿元,四分位距为8468.8亿元(3920.1亿元至12388.9亿元),货值最高达31758.5亿元,中位数和均值相差较大,说明行业巨头的货值要大大高于行业平均水平。

    当然,这并不意味着高货值定可上榜,中等水平的货值、价值优异的负债管理同样也可以有相当的融资能力。这也是观点指数在编制榜单时的考虑,即避免让榜单排名变成巨头们的狂欢,而要突出其他房企的表现。

    根据观点指数统计,绿城中国截至2019年底净负债率为44.77%,高于86%候选房企,货值则有6741.7亿元,高于74.42%房企。从实际融资额来看,据观点指数不完全统计,2019年全年融资约270.9亿元,超过56%的候选房企。融资的市场反馈来看,绿城中国所发行债券有较高的认购倍数,相对较低发行利率,也佐证了其融资能力。

    财务指标之外,观点指数也关注企业的管理、品牌和创新能力。观点指数认为,良好的品牌效应,优秀的管理也同样会吸引投资者的青睐,因而也会显著提升企业的融资能力,这也使得上市房企融资能力榜单更具参考价值。

    (以上为系列报告之一,如需阅读《2020中国房地产卓越100报告》全文,请进入报告专题下载查阅)

    撰文:刘阳    

    审校:陈朗洲



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题