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佳兆业房源“解锁后”的博弈 融创债务重组谈判难度加大

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-04 11:42

另一方面,佳兆业深圳房源锁定状态变更,对于融创而言或许却不是谈判桌上好的时机。

  观点地产网 在房源“被锁”近4个月之后,佳兆业深圳物业的状态出现了新的变化。

  从4月3日晚间10点开始,佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号,位于大鹏新区的KPR佳兆业广场,位于前海片区的佳兆业前海广场等项目,大部分房源状态已由“管理局锁定”变为“司法查封”。

  据观点地产新媒体在深圳房地产管理网查看,从比例上看,约有一半房源已经变为“司法查封”。而从项目上看,KPR佳兆业广场几乎所有房源,佳兆业中央广场近一半房源状态都已经清楚显示为“司法查封”。

  事实上,有消息称,到4月6日后,所有“管理局锁定”的房源将解锁完成。

  分析认为,这意味着地方政府已经放弃对项目销售的行政干预,目前进入到司法诉讼阶段。

  98宗法院立案

  深圳政府松手的原因是什么暂时还不可知,但进入司法程序的原因倒是很明确。

  在佳兆业境外债务违约风险显露之后,不少债务持有人、合作方担心佳兆业的资金问题,纷纷向法院要求资产保护,并将等值房源进行查封。

  观点地产新媒体在深圳法院的网上诉讼服务平台上统计,自今年1月第一宗案件算起,至今和佳兆业有关的案件数量已经有98宗,其中大部分已经进入审理阶段,而申请人或者原告都是银行或者金融公司,包括中信银行、招商银行、华夏银行、中国银行、农业银行、中铁信托、平安信托、信达资管、深国投信托、日立电梯等等。

  而据佳兆业此前在公告中也陆续披露过一些债权人的详细情况。比如,佳兆业中央广场的项目公司宝吉工艺品(深圳)有限公司,被中信银行深圳分行要求提前偿7亿元借款,华鑫国际信托要求偿还约5.9亿元借款及违约金;佳兆业悦峰花园的项目公司面临中信银行深圳分行提前偿还2.5亿元借款的要求;开发佳兆业假日广场的深圳市大鹏佳兆业房地产开发有限公司,被浙商银行深圳分行要求提前偿还6500万元借款,以及被厦门国际信托要求提前偿还的6750万元借款。

  有统计称,佳兆业在全国范围内收到60余份申请,其中已收到法院裁决书的资产保全金额高达约137.57亿元。

  即便如此,深圳业内人士林晓华仍对观点地产新媒体表示,这并不代表债权人的权利将不受任何损失。

  其指出,佳兆业一旦进行清算或者破产,那么其资产将被法院强制拍卖,通常会在原来的价格上做出折让。好一点的情况下,八折出让,那么债权人也只能拿到原价八折的补偿。

  事实上,和债权人相比,利益更无法获得保障的是之前购买了佳兆业房源的小业主们。林晓华表示,一般而言,除非交房或者入住之后这些房子的所有权才真正属于业主,因此现在这些房源大部分要不还属于佳兆业,要不已经抵押给了银行。如果银行将这些房源出售补偿债权人,那么业主就什么都得不到。

  “除非他们团结起来进行集体诉讼,不过估计也只能拿回首付款或者得到一点补偿”,上述人士补充道。

  融创重组谈判或更难

  另一方面,佳兆业深圳房源锁定状态变更,对于融创而言或许却不是谈判桌上好的时机。

  在“司法查封”状态下,项目仍然无法正常销售,佳兆业现金流仍得不到改善。“接下来融创应该会加紧跟境内债权人谈判,让他们接受债务重组,撤销诉讼,让项目正常销售起来。”有这样的分析意见表示。

  但是,现在当行政锁定变更为司法查封之后,债权人必定重燃佳兆业事件出现转机的希望,如若情况已经渐渐好转,现在不为债权人接受的融创重组提议砝码将缺失。而此前陷入僵局的正是境外重组部分的谈判。

  佳兆业境外重组计划涉及的债务包括高息票据、可换股债券及境外贷款,合计约170亿人民币。境外债务重组方案包括五笔高息债券及一笔可换股债券,票息率将由6.875%至12.875%大幅降到2.7至6.9%,全部还款年期延长五年,但本金额不变。

  早前,曾有代表债权持有人士如是表态,一般而言,债权人的保障权高于股东是商业常态,在公司遇到麻烦的时候,首先是股权利益遭受重大损失,其次才是债权人。因此,当前融创在债务重组谈判中,既不想花钱投入公司,又不愿意为债券为任何形式的担保,而是不断告诉别人佳兆业已经是一块朽木,这不是正常的商业手法。

  据了解,通常债务重组都是以股权价值丧失90%甚至更多为代价时,债权人才会认同可以削债重组。

  事实上,此前已经有佳兆业的大债权人公开宣称,佳兆业的价值比融创所承认的更高,

  而市场亦有观点认为,如果佳兆业的确处境困难,融创中国完全可以用极低的价格收购;而给出了每股1.8元的收购价格,则正是看到佳兆业潜在价值。

  “如果交易成功的可能性很小,融创就不会插手进来。”该债权人如是表述。

  不过,目前融创董事会主席孙宏斌态度也颇为强硬,在此前的年度业绩会上,孙宏斌向包括观点地产新媒体在内的媒体表示,“再大的生意也仅是生意,表示如果债权人不同意,融创会豪不犹豫离场。”

  其称,除却收购股权6亿美金投入外,不会再投钱进去。

  而在深圳业内人士林晓华看来,如果进行司法程序,佳兆业的房源极有可能被迫低价出让,这将加速佳兆业宣布破产。而融创的目标应该是佳兆业在深圳的几块优质土地,因此将佳兆业分成两个部分,让融创获得土地,进入可售阶段的物业资产则用来补偿债权人,也不失为一个可行的办法。

发稿:武瑾莹审校:劳蓉蓉

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