逢周一至周五 24小时更新

世房:今年继续调整销售节奏 可售货值超1200亿元(更新实录)

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-03-31 18:30

今年回款率保持在80%以上,去化率保持在60%以上,利息成本控制在7.4%以下,可售货值超1200亿元。  

  观点地产网 3月31日下午,世茂房地产控股有限公司在香港举办2014全年业绩会,主席许荣茂、副主席许世坛及首席财务官邱钧山出席。

  2014年最后一个季度,世房的销售出现较大幅度下滑。许世坛解释称,当时暂停270-280万平米的施工面积,对销售面积的影响有100多万平方米,也就是大概少了150亿元的货值。

  “去年上半年的货卖的不是很快,现金流增加也不多,去化也有减少,库存在增加。没有必要为了冲刺800亿元而增加库存,所以有意放缓销售节奏。”许世坛表示,这个策略是对的,而且今年会继续调整。

  另外许世坛还指,2015年大概有180-190亿元货值库存,希望能够消化一半。同时他还强调,该部分不会影响到今年的销售均价,还是能保持在一万二以上。

  在业绩表现上,财务官邱钧山介绍,公司去年营业额上升35.1%至560.8亿元。酒店、租金和其他收入同比上升25.7%至25.1亿元。

  2014年公司毛利额同比上升24.5%至182.25亿元,毛利率由2013年的35.3%下降至去2014年全年的32.5%。另外截至2014年12月31日,集团按权益占土地储备约3607万平方米。

  在入账销售额分布上,占比最大的部分来自厦门,占整体销售额的19.1%;南京、苏州、青岛、武汉、杭州的占比分别是9.4%、8.4%、6.3%、5.9%、5.3%。

  另外许世坛披露,今年回款率保持在80%以上,去化率保持在60%以上,利息成本控制在7.4%以下,可售货值超1200亿元。

  谈及香港业务的发展,许世坛表示,目前在香港的酒店毛利率能够做到50%以上,比内地平均30%的水平有较大程度提升,这会对世房资产提升起到正面影响。

  “我们在香港市场的出价还是偏保守,但是不管是商业用地还是住宅用地,都会持续关注。”许世坛还透露,今年整体的土地支出会减少20%。

  许世坛指出,减少土地支出对公司现金流会有较大的帮助。大概会从220亿元减少到175亿元,而且其中有7-80亿元是支付之前的土地款项。今年拿地主要还是集中在一二线城市。

  对刚出炉的330新政,许世坛认为,新政刚出来还需要评估,四月还是平稳,到五、六月份可能会好一点。

  他还指,今年一二线城市量价形式会比较好。还是要看政策落地情况。

  以下为世茂房地产2014年全年业绩发布会现场实录:

  现场提问:最新颁布的政策显示,二套房首付由7成降到4成,你们会怎么看今年卖房表现?也有消息称这个政策出来之后,一线城市的房价可能会上涨10%,你们怎么看?

  许世坛:其实这个政策也是刚刚推出来,这几天很密集推出来好多政策,包括鼓励二手交易,两年之后转让就免税等。

  我们评估还是需要一定时间给市场消化,没有这么快就调整销售策略。4月份可能都比较平稳,可能5、6月份到传统的销售旺季,配合这些政策,那时候应该会看到整个市场的反应。

  刚才提到房地产市场在一二线城市表现比其他城市强很多,政策推出之前即三月中开始,一二线城市已经有较大的增长。如果配合这么多政策,相信今年一二线城市的价量齐升可能性会比较大。

  同时也看好二线城市,有些供应太大的二线城市要消化库存,不过很多二线城市的库存并不是很多,总体来看今年的销售形势应该会比去年稍微好一点。但是这些都要看最终政策是怎样落地的。

  现场提问:管理层说今年要去库存,如果是降价预测全年的均价在什么水平?你们会在一些不达标的区域可能有裁员的计划,这个裁员计划是怎样的?

  许世坛:世房需要清理一些库存,但是库存的总量不是太大,大概是200亿元以内,清掉一半,也就是100亿元以内。相对700多亿元的销售,实际上也就是10%多一点,比例不会太大自然不太会影响到销售均价。

  今年的销售均价还会在1.2万元左右,应该不会低于1.2万元。均价表现更重要的是产品组合,看产品组合里是贵的比较多还是便宜的比较多。由于世房今年加大了一二线城市的供应,所以均价不会低于1.2万元。

  另外,对未达标区域会进行人员的裁减。我们每个月都会监控,每个月都有考核,现在看来未达标区域应该不会太多,而且也不是说未达标就整个区域进行裁减,还是按比例进行。我们有个考核指标,就是每个人的产出是多少,如果低于集团的平均产出,那肯定是要被裁掉。

  比如说有些区域,可能业绩超标那就还会招人,因为还要买地还有新的项目,而不达标肯定是要裁减,这是一个比较合理的动作。

  现场提问:公司去年跟一些财团在香港拿地,现在拿的项目开发进展如何,以后会在香港投一些什么样的项目?

  许世坛:在香港的合作中,东涌这个酒店是我们未来一个非常重要的核心资产。这里会建拥有一千多个房间的四星或者是五星级酒店,也会是香港最大的酒店之一。

  在设计定位上已经投入了很多的心血,而且预计这个酒店的收益会非常大。香港的入住率可能也比较高,相信它的毛利也会比较高,初步测算毛利应该会在50%以上。世茂在国内酒店的毛利一般在30%到35%,所以这块可能也会对我们未来的酒店资产会有一个比较大的提升。这个项目是世茂来主要管理和控股,占了80%的权益。

  今后我们会持续关注香港的地产市场,最近地价升得比较多也参与了几次,但是我们出价还是比较保守一点没有拿到地。关注的方向也不一定是商业地产,也会关注住宅地块。

  现场提问:公司去年拿地比较多,今年有没有买地的具体预算和计划,在已经布局的区域之外,会不会新增一些区域?去年最后两个月的新增供货有所下滑,为什么会有这种策略安排?

  许世坛:在买地方面今年会比较保守,去年购地的金额也不算太多,大概是不到200亿元。我们的土地款支出是比较大的,2013年买地比较多部分需要在2014年支付,2014年支付的土地款项大概是200多亿元。

  希望今年在土地支出上可以减少20%,可能会到175到180亿元之间,这样的话对我们的正现金流会有很大帮助。在土地支付上,可能从220亿减到175亿元,就是180亿元以内。

  这175亿元可能有70-80亿元是支付之前购地款项,今年的购地金额支出大概是100亿元,可以买大概150、160亿元的土地,重点还是放在一二线城市。不一定会新增很多城市,应该还是在原有做得比较好的区域、城市投入。

  去年最后一季度销售的情况跟预测差距比较大,我们也做了很多的调整。按照先前的预测及800亿元的销售目标,我们暂停了270-280万平方米的施工面积,货值相应少了150亿元。

  我们去年上半年已经有很多货卖得不是非常快,如果再增加这么多的施工面积,到年底可能现金流会负得更多,现金流的压力也会更大。相应负债率就会上提,去化又减少,去化率随之降低,库存也增加。所以没有必要为了冲刺800亿元而把负债搞得很高。

  去年最终的去化率还是维持在60%,如果不停掉那部分供货可能去化就是50%、55%,所以这个策略还是对的。

  今年还是会再调整,最大的调整是大幅减少三四线城市的供货,大概会减少接近20%。同时着重增加在一二线供货,所以今年一二线的销售肯定会占比较大的比重。

发稿:鲁鹏、罗舒晗审校:杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场