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从汤臣一品到农展馆 那些引爆话题的顶级豪宅

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-12-16 00:10

回顾过往历史上的顶级豪宅,曾经的“沪上第一豪宅”汤臣一品可以说是去化缓慢的典型代表。

  观点地产网 豪宅一向是焦点,顶级豪宅更甚。日前融创北京农展馆豪宅项目正式登场报出16万元一平的“土豪”价格,再次引爆媒体话题。

  12月13日,北京住房和建设委员会最新信息显示,首定案名为“观澜嘉苑”的融创北京农展馆地王项目已于当日领下预售证,其中该项目的住宅拟售单价报出165023元/平方米,一举登上全国预售均价最高的住宅宝座。

  北京丽兹别墅行市场分析师郑海燕指出,融创一向以快速去化高端住宅项目闻名,以其西山壹号院为例,该项目主力产品都是1000万元/套,这是市场上比较欢迎的消费主力。

  那么,一向擅长将高端住宅高周转的融创,这次能否玩转这看起来笨重得多的顶级豪宅?

  农展馆从地王到楼王

  北京住建委预售信息显示,融创农展馆地块的项目定名为“观澜嘉苑”,本次获准入市的为项目的7号楼,批准销售面积是13312.94平方米,共包含51套产品预售证,分别是11套商业单元和40套住宅产品。

  具体来看,该项目的住宅产品户型面积在245平方米到383平方米不等,多为三居室和四居室,预售价格高达16.5万元/平方米;商业产品的主力面积分为200平方米左右、250平方米左右、300平方米左右三种,预售价格达到约18.22万元/平方米。

  按上此估算,融创农展馆项目房源的住宅单套售价在4000-7000万元之间,而商业产品的售价也要3500万元/套起。更有业内认为,在整个农展馆项目中,此次融创推出的7号楼位置不是特别好,因此售价应该是这个项目里比较低的,未来项目更好位置的产品售价将更高。

  至此,融创农展馆项目一举成为全国预售均价最高的住宅“楼王”。事实上,自拿地之初,该项目便是备受外界关注的全国单价“地王”。

  资料显示,该项目用地名为北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块。于2013年9月4日,北京融创恒基地产有限公司以21亿元、配建27.8万平方米医院面积斩获该地块,而另算上异地建设医院27.8万平方米,融创实际应付地价达43.24亿元,折合楼面价7.31万元/平方米,一举刷新全国地价纪录,成为全国新单价“地王”。

  彼时,便有分析人士估算认为,算上各种费用,该项目最少要卖12万元/平方米才能保本。

  而融创董事长孙宏斌彼时则坚信,虽然农展馆项目是全国单价“地王”,但这块地实际上并不贵,毕竟位置在那摆着。

  土地规划显示,融创农展馆项目整体的最大建筑规模为59512平方米,其中地上建筑面积约5.92万平方米。而据北京中原地产首席分析师张大伟计算,如果按照平均售价16.5万元/平方米计算,农展馆项目总货值在97.6亿元左右,如果后续项目有一定溢价,其总货值可以突破100亿元。

  因此,他进一步分析指出,该项目的土地成本、建安、税费以及管理成本合计为60亿元,剩下的为资金成本;“如果按照10%的年资金成本计算,销售周期长短将成为该项目成败的关键”。

  引爆话题的顶级豪宅

  北京丽兹别墅行市场分析师郑海燕指出,融创一向以快速去化高端住宅项目闻名,以其西山壹号院为例,该项目主力产品都是1000万元/套,这是市场上比较欢迎的消费主力。

  “但是顶级豪宅就不一样了,一般而言,顶级豪宅本身的销售周期都很长,一年大概去化十几套就不错了。”郑海燕分析之余道出如斯担忧。

  回顾过往历史上的顶级豪宅,曾经的“沪上第一豪宅”汤臣一品可以说是去化缓慢的典型代表。据行业人士介绍,该项目于2005年10月29日开盘入市,彼时单价即高达11万元/平方米,在当时创下了内地住宅销售单价的新高。

  但汤臣一品命运多舛,在随后的九年漫长时间里销售缓慢。据该项目上海网上房地产最新数据显示,截止2014年12月15日,汤臣一品项目住宅已售出74套,至今仍有107套未售出。其最近成交是在今年8月4日,均价在147133元/平方米。

  值得一提的是,就在两日前(12月11日),与融创观澜嘉苑同属北京豪宅的孙河地王中粮瑞府项目也在北京长安街W酒店召开了新闻发布会,不过中粮方面尚未透露项目的更多价格细节。

  但有好事者就指出,包括中赫万柳书院项目、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目,龙湖西局项目等等目前北京的顶级豪宅们如今都在积极做入市准备。据不完全统计,即将于2015年入市的北京顶级豪宅至少有11个项目。

  对此,市场普遍认为,随着诸多顶级豪宅陆续面世,北京一场明争暗斗的“顶级豪宅战”或将正式拉开。

  今年8月26日业绩会上,融创执行总裁汪孟德已宣称,农展馆项目计划明年(2015)销售,希望是现房卖。

  据悉,早前北京中赫万柳书院相关负责人就透露,其项目将会以现房的形式入市。同时,曾六度易主的北京佳兆业广场也预计明年中旬将以精装现房入市。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅则对媒体指出,既然以16.5万元/平方米拿到了期房预售许可证,融创肯定不会等到现房再卖,其为了躲避顶豪的竞争白热化或许也要趁早出手才好。

  日前,北京中原地产统计数据显示,今年北京单价10万元/平方米以上的顶级豪宅仅成交21套,去年则为24套,而2012年和2011年则分别为23套和28套。因此,在大多数市场人士看来,北京顶级豪宅未来成交套数在充满想象空间的明年市场仍然有太多的不确定。

发稿:郭净净审校:刘满桃

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