城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
高通智库:房企竞争情报周报

  【房地产企业动态】

  瑞安欲分拆商业物业独立上市

  瑞安房地产主席罗康瑞表示,鉴于去年金融海啸时,许多银行都不愿意给予瑞房提供信贷,瑞房正研究分拆商业物业独立上市,筹集更多资金以作发展用途,但现时并没有具体计划。同时,瑞房正与多家保险公司接触,探讨向对方出售零售商业物业,所涉及项目并不包括上海新天地。他表示,现时瑞房有约500万至600万平方米的商业土地储备有待发展,其间资金需求庞大,分拆商业物业上市可以获得更多资金。此外,瑞房争到2012年销售面积达到100万平方米,较今年增加四倍。

  太古:地产上市所募资金将投内地市场

  12月17日,太古地产在广州表示,太古分拆地产上市所筹资金主要用于拓展内地业务,会考虑进入住宅地产市场。日前,太古集团分拆太古地产的消息已经得到核实确定,但具体的时间表目前仍未明确。以经营商业地产为主的太古地产,目前在中国北京、上海、广州、成都等内地一、二线城市均拥有项目,规模近百万平方米,投资总额将超过120亿。

  万科明年起不再建毛坯房

  万科董事长王石15日表示,明年万科将撤出毛坯房市场,加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模,将全面开展住宅精装修。万科未来实现绿色建筑产业化的三个步骤分别是住宅精装修、住宅产业化和绿色住宅。

  住宅产业化,即用工业化生产方式来建造住宅,以提高住宅生产的劳动生产率,提高住宅的整体质量,降低物耗。据了解,住宅产业化实施后,对钢范本等材料的重复利用率提高,能使建筑垃圾约减少83%,材料损耗约减少60%,可回收材料约增加66%,而建筑节能达50%以上。同时,与用传统工艺建造相比,采取工业化预制技术的建筑其施工周期也会缩短。

  万科:明年不囤地不捂盘

  12月17日,万科执行副总裁肖莉表示,明年万科会继续推动由规模速度型增长向质量效益型增长转变,坚持“不囤地,不捂盘”的策略,积极促进销售。

  至于明年具体的市场走势,肖莉则表示难以精确预测。但有两方面的因素是比较确定的:一方面,目前开发企业的资金和财务状况普遍处在近年来最好的状况。从房地产上市公司的数据来看,截至三季度末整体的资金比例是19.4%,比2007年底的15.3%和2008年底的14.6%有明显提高,因此从资金上说,企业有更强的能力应对市场变化。另一方面,主要城市的存货普遍比较低,市场消化速度也很快,可售资源相对紧张,行业目前正处在一个补充库存的阶段。

  百科集团置入36.14亿资产变身房地产公司

  百科集团17日公布了资产重组预案。公司拟注入宋都控股、平安置业以及郭轶娟合计持有的宋都集团100%股权,拟注入资产的预估值约为36.14亿元。本次交易拟置出资产为百科集团的全部资产及负债,预估值约为2.94亿元。公司需向宋都控股、平安置业以及郭轶娟发行约3.85亿股股票作为对价。本次交易前公司主要经营钢铁物流等业务。通过本次交易,公司主营业务将转型为房地产开发。公司将持有宋都集团100%股权。截至2009年10月31日,宋都集团总资产为46.08亿元,净资产11.50亿元,预估增值率为214%。宋都集团今年前三季度实现营业收入11.48亿元,净利润1.80亿元。预计2009年度、2010年度、2011年度分别实现净利润2亿元、3亿元、4亿元。

  公司表示,通过本次交易,公司的资产规模、资产质量、盈利能力以及抗风险能力将得到大幅提升。本次交易有利于改变公司主营业务亏损的局面。

  合肥城建联姻合肥中房

  日前,合肥城建召开了2009年第二次临时股东大会,会议通过了《关于合肥城建发展股份有限公司向中国房地产开发合肥有限公司发行股份购买资产的议案》和《关于〈合肥城建发展股份有限公司发行股份购买资产暨重大资产重组报告书及摘要〉的议案》,此举也标志着合肥城建有望成为中部地区首个房产大亨。

  “重组预案”在合肥城建股东大会上获得通过,也让合肥城建重组中房合肥走完了最后一步。

  据了解,本次合肥城建拟向中房合肥发行股份购买其持有的中房置业100%的股权,交易每股定价13.8元,总价格为62030.13万元,发行数量不超过4,500万股,占合肥城建2008年净资产额的82.38%%。本次交易将增加该公司在合肥的土地储备约500亩,使公司的总土地储备达到1200亩左右。

  目前,合肥市国有资产控股有限公司持有合肥城建60.17%股权,为控股股东和实际控制人。本次发行完成后,若按本次发行数量的上限4500万股计算,合肥国控对合肥城建的持股比例将降至46.96%,但仍为本公司第一大股东,本次发行将不会导致公司控制权发生变化。

  SOHO中国超额完成销售任务

  SOHO中国董事长潘石屹表示:在目前供不应求和二套房优惠政策下,北京楼价不断上升,SOHO中国亦过了丰收的一年。公司数次打破原定目标,至今已完成预售及销售金额达130亿元人民币(下同)。

  公司推广部总监王春蕾指出,至今,去年开售的北京三里屯SOHO项目,办公室及公寓部分的平均销售价格均有10%至15%升幅,累计销售金额达152亿元,其中80亿元仍为今年的预售,目前有关项目有90%的楼面已售出。

  潘石屹指出,今明两年,集团销售仍以北京项目为主,包括中关村SOHO、银河SOHO及朝阳门SOHO二期等五个项目,可以为公司带来合共520亿元的销售,但他对明年公司发展保持审慎乐观的态度,未来除发展北京外,重点投放于上海商用物业市场。

  深圳控股销售已50亿——超额完成年度目标

  深圳控股12月11日宣布,公司已超额完成45亿人民币的全年物业预售目标。

  深控于10日完成一宗价值7.2亿元的大额销售,令今年至今合约销售达50亿元,超出全年目标的10%。折合销售面积约52万平方米,平均售价约为9600元/平方米。

  深控表示,因地价太高,未通过拍卖取得新土地供应,未来将通过并购或改变旧有项目等方式来增加深圳的土地储备。截止9月,该集团旗下子在建项目14个,总建筑面积约130万平方米。土储的总建筑面积为1200万平方米,权益建筑面积约为1055万平方米。深控当时表示,该土储量可满足未来5至6年的开发需求。

  花样年前11月销售35亿——明年目标60亿

  12月17日,花样年主席兼首席执行官潘军表示,花样年本年度前11个月销售达到35亿人民币,预计全年销售达到40亿。花样年明年的销售目标将增加5成至60亿元。

  花样年在上月25日成功在香港联交所挂牌上市。潘军当时表示,花样年已进入包括二三级城市在内的市场,未来花样年的客户目标还是会锁定在中高产阶级。

  华南城首份中报销售收入升14.2倍

  华南城12月15日晚发布了截至2009年9月30日止六个月中期业绩,这是华南城今年9月30日成功在香港联交所主板挂牌上市后的第一份业绩报告。

  公告显示,华南城在2009年4月1日至9月30日的中期业绩报告期内,业绩录得大幅改善,期内收入为2.496亿港元,较去年同期大幅上升157.9%;股东应占溢利大幅上升5.649亿港元至2.457亿港元,每股基本盈利为5.45港仙。而销售物业收入则为1.733亿港元,大幅上升14.2倍华南城表示,在本报告期末,深圳华南城一期交易中心商铺的总占用率已回升至82%。一期续租情况十分理想,于11月30日到期的商铺续租率超过90%。二期纺织市场,商家已于六月底进驻,于期末已出租的面积亦占已推出市场出租总建筑面积约25%。

  销售方面,期内深圳华南城二期交易中心商铺的销售远胜于预期。截至2009年11月底,计及销售合约及销售意向书,相较于本财政年度定下的销售108,000平方米商铺面积的目标,我们完成约95%,反映市场认同和看好华南城综合物流交易中心的业务模式及商铺的增长潜力。

  同时,华南城计划在具有战略地位的经济枢纽的区域及城市中建设大型综合物流交易中心。据了解,华南城南宁项目、南昌项目的一期建设均在2010年上半年动工。而根据本年度11月与西安市政府签订的协议,华南城将在西安启动占地10万平方公里的项目,共分3期完成。

  中渝置地完成销售16亿

  12月14日,中渝置地宣布,截至到11月底,集团累计认购销售额为16亿元,较08年销售额增加2.5倍,相比今年全年销售目标12亿元,超出33%。其中认购销售总楼面面积约27.7万平方米,较去年合约销售面积上升2.2倍。

  中渝置地还表示,明年的合约销售的目标最少为30亿元,比今年定的销售目标增加1.5倍。

  据公司半年业绩报告,1-6月该集团上半年收入为3.73亿港元,同比下降22.3%;毛利为0.67亿元。12月该公司以2.34亿元人民币出售持有的成都市郊温江项目50%的股权,估计除税前纯利约1.43亿元。

  利福国际向外资基金出售石家庄先天下广场股权

  12月17日,利福国际发布公告,旗下全资附属公司荣晓以及合营伙伴SmartSuccess同意以总价5.2亿元出售各自持有益良的60%和40%的股权。该笔价款将会以欧元来支付,买方为德国封闭式地产基金GSChinaShoppingNo.1GmbH&Co.KG

  据悉,益良拥有中国企业58%的股权。而河北省石家庄先天下广场为中国企业的主要资产,该物业拥有16.22万平方米的购物中心。根据公告,本次出售,利福国际和其合营伙伴将获利3430万元,其中利福国际将会获利2060万,利福国际表示,收益将会用于补充集团的一般营运资金。

  绿城2.5亿增持杭州居住区项目13%权益

  12月17日,绿城中国发布公告称,以2.5亿元人民币收购杭州桃花园生态居住区南区项目13%权益,总用地面积约93.7万平方米。该项目位于浙江省杭州市余杭区中泰乡桃源小区原百亩地村。完成收购后,绿城于该项目之权益将由51%增至64%。

  公告显示:收购代价中的9600万元将以现金支付,1.5亿元则按每股13.09港元发行1301万股代价股支付,占扩大后股本0.787%,代价股作价较16日收市价12.86港元溢价1.79%。绿城认为,基于供别墅项目发展之土地有限且市场需求殷切,日后将有持续的发展潜力,同时事亦对中国杭州之物业市场前景持乐观态度。

  海控国际广场100%股权转让

  海南产权交易所公告,海南海控置业有限公司100%股权正在挂牌转让,转让价格不低于28000万元。海南海控置业为海南省国资企业,此次拟引入新开发商开发位于海口的海控国际广场。根据转让要求,受让方须全面承接海控置业的债权债务,其中海控置业所欠海南省发展控股有限公司的1500万元借款本金及利息应当在签订成交合同后的1个月内直接偿付。股权转让后,受让方应继续建设海控国际广场,并应不迟于2012年12月31日建成。

  公告显示,海南海控置业成立于2006年12月7日,为海南省发展控股有限公司的全资子公司,注册资本6725万元。截至2009年6月30日,海南海控置业经评估后的总资产为31874.92万元,总负债为4572.91万元,净资产为27302.01万元。

  旭辉4.008亿竞得海际房产100%股权

  日前,旭辉集团通过上海产权交易所以4.008亿元竞价获得上实发展旗下海际房产100%股权,而海际房产持有上海市杨浦区地铁板块一幅地块,这是旭辉集团在5个月内的第7次斩获项目。资料显示,该项目地块位于杨浦区控江路、打虎山路口,地处地铁8号线鞍山新村站上方,占地面积约1.83万平方米。项目属于杨浦大连路创意产业服务区的一部分,区域内包括知名的“海上海”等一批创意工坊项目。

  值得注意的是,旭辉集团在今年上半年并没有在土地招拍挂市场上出手,而从6月份开始,旭辉已频繁在京、沪、苏三地出手攻城圈地。统计数据显示,旭辉集团在6至11月份已斥资总共约28.058亿元分别在上海、北京、苏州三地取得7块地,总地块面积约共38.5862万平米。而这次新增的杨浦区地铁板块地块已是该集团在上海的第四个地块。“明年我们将要推出的项目比较多,在11个城市当中均有项目陆续推出,但会主要集中在上海。”上述内部管理高层表示,加大上海的土地储备量将稳定集团在上海的平衡发展,未来,上海仍将是集团的重点发展区域。

  瑞安建业659万美元售北京项目12.5%股权

  12月14日,瑞安建业发布公告,为北京住宅项目引入合作伙伴,以659万美元向PGRFund出售鹰健12.5%权益连股东贷款。据悉,公司全资子公司珍荣持有鹰健65%的股权,本次出售之后,瑞安仍拥有鹰健52.5%权益。鹰健唯一的资产是北京朝阳区工体北路四号项目,总面积约为14123平方米,于今年8月以1.18亿美元从盈科大衍手中购入,该地块将发展高级住宅项目。预计2011年竣工。而本次出售获得的资金将作为一般营运资金。

  目前,工体北路四号项目的最新股权结构为瑞安建业52.5%、大连亿达35%、PGRFund12.5%据公告,由于Penta是公司的主要股东,而PGRFund是Penta的联系人,因此,出售事项构成关联交易。

  杭州高德置地广场奠基——与朱美拉酒店签约

  12月17日,高德置地位于杭州的项目钱江新城综合体高德置地广场奠基,并与朱美拉酒店进行了签约。该项目投资近50亿,总建筑面积约为41万平方米。根据规划,广场内将集顶级商务写字楼、豪华大型购物中心、服务式公寓为一体,并会引入本次签约的朱美拉酒店,工程预计在2014年全部完成。

  广州太古汇商场已完成60%铺面招租

  12月17日,据太古集团旗下太古地产附属太古汇(广州)发展宣布,目前广州太古汇商场的出租率已达60%。据了解,太古汇(广州)发展目前已与多家国际品牌达成协议。太古汇物业营运总监王家伦表示,尽管离商场开业还有近1年时间,但目前招租情况喜人,进驻的商户已有60%,有信心在开业前完成全部出租。太古汇位处广州天河路与天河东路交汇处,为一项大型综合发展项目,总楼面面积40.6万平方米,太古汇商场部分最先投入使用,预期今年8-9月份封顶,2010年底起阶段性启用。写字楼和文华东方酒店部分将在2011年投入使用,文化广场将在2012年左右落成启用。资料显示,该项目目前总投资额已达60亿元,是太古地产在内地投资开发的首个大型综合性项目,也是目前天河路商圈投资最大的一个商业项目。

  南昌闲置两年“地王”被收回——开发商亏3500万

  南昌市国土局12月14日发布公告,南昌正荣(新加坡)置业于2007年拍得的位于西湖区站前西路121号地块因闲置两年没能动工建设,南昌政府决定依法收回该土地的使用权。该地块位于南昌市站前西路121号,占地面积总共40.52亩,原属江西印刷集团。2007年10月被正荣置业以单价每亩868万元的高价取得,为南昌地产交易史上土地单价排名第二。按容积率测算,这一地块每平方米楼面地价达到每平米5207元,堪称南昌“楼面地价之王”。该地块自拍卖后闲置已超出政府规定的两年期限,南昌市国土部门因此决定对其依法收回,开发商因此将损失3517.136万元的定金。这一地块收回后还将重新拿出来拍卖。

  传商业地产富豪黄茂如疑涉案被调查

  深圳百货零售企业巨头——茂业国际12月15日遭遇股价放量急跌,有内部人士透露,公司董事长黄茂如正接受内地公安机关调查。茂业国际于12月16日上午宣布停牌。公司在港交所的公告称,停牌原因是有待涉及股价敏感信息公布。但公告署名,已由之前的董事长“黄茂如”,改为公司执行董事“王贵生”。来自北京的消息人士透露,黄茂如的确是在接受调查,但对其采取的具体措施,“拘捕”抑或“拘留”仍有待进一步证实。而其接受调查,与前深圳市市长许宗衡及国美电器前主席黄光裕案件有关,但个中关联仍有待进一步厘清。

  不过,黄的一位亲属则在16日否认其被捕,称黄茂如目前人在国外,但不愿作出进一步评论。另一位接近黄茂如的人士则指出,“14日(周一),黄的家人曾有一个重要庆典,黄茂如并未现身。”

  【企业区域投资动态】

  保利中海联合体将竞标广州亚运城

  继刚刚斥资12亿元竞得上海临港地块后,保利地产又瞄准了即将上演的广州亚运城“地王”争夺战。目前,保利中海联合体已被视为竞标的最大热门联合体。

  备受外界瞩目的广州亚运城项目将于12月22日公开出让,单是165亿元底价,就已成广州乃至中国的总价地王。保利地产营销总监胡在新表示,这样的项目,我们一定会参与竞标的。拿到该项目,不仅可以增加公司土地储备量,对公司未来发展也有利。事实上,在广州亚运城附近就有保利公馆2010项目,销售均价在9000元/平方米左右。

  中铁置业16.8亿三亚购地——楼面地价8460元

  12月15日,三亚市迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价,该价格为海南近年来土地拍卖最高价。这块土地,即不靠海,也不在三亚目前城市中心区域。综合容积率为2.5,其中商业部分容积率为3.0,住宅部分容积率为2.0,可兴建约20余万平米的建筑。据悉,三亚新地王的产生过程十分激烈,一共吸引了19家开发商参与竞拍,其中9家开发商举牌。新地王的拍卖价从230万/亩的起拍,仅仅叫价五六分钟左右便被中铁置业以1500万/亩的价格收入囊中,总价16.8亿元。按照本次成交价格计算,该地块的土地价格折合成楼面价,将达到8460元/平米,而此前三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平米。

  招商地产13.9亿拿下南京城东稀缺住宅地

  12月17日,南京国土共有4幅住宅土地出让。备受关注的NO.2009G67马群地块吸引了保利地产、招商局地产、栖霞建设、宋都、苏宁置业……等14家公司竞拍,且大多是南京本地或国内知名企业。最终招商局地产以13.9亿元高价将其纳入囊中,地价翻番,溢价率达109%。招商局地产相关负责人表示,马群地块未来建造项目将比招商依云溪谷(小区)项目更高端。该人士表示:“将利用招商地产20年的开发经验,把该地块打造成一个南京地区具有标杆意义的高端项目,价格现在还不好说。”

  NO.2009G69浦口地块被苏州益本拍得和NO.2009G70六合地块花落宇扬地产公司。江苏九西最终以3.12亿元拿下NO.2009G71江宁地块。这一场土地拍卖为南京国土局吸金19.12亿元。本次拍出的四幅地中除六合地块外,另外三幅地价均翻了一番。

  复地8.84亿获沪上宅地——溢价率225%

  12月17日,复地集团以8.84亿元竞得上海普陀区567坊北块,溢价率高达225%,这是复地今年首次在上海土地公开出让市场拿地。该地块容积率仅为1.29,出让总面积38145.9平方米,规划为住宅用地,以8.84亿的竞得价计算,楼面地块为17964元/平方米。同时,相对于同日拍卖的真如副中心商业地块,该普陀住宅地块的争夺显得更为激烈。参与该地块竞拍的还包括保利等其余7家知名企业,其中,第二名的报价为7.51亿元,其余报价都在5亿元以下,最低3.02亿元。

  绿地14亿摘真如副中心地块

  上海最大的房地产企业绿地集团17日顺利以14.1660亿元价格摘得真如城市副中心B1、B2南块土地,和李嘉诚名下长江实业当上邻居。真如副中心B1、B2南块地块四至范围东至曹杨路,南至规划固川路,西至兰溪路,北至曹杨花苑,总面积55972.7平方米。其中,占地面积20211.5平方米的B1南块规划建筑面积70280平方米(容积率3.48),建筑密度40%;占地面积21834平方米的B2南块地上建筑面积高达87120平方米(容积率为3.99),建筑密度达50%。据悉,绿地集团已规划这一项目成为一系列城市综合体中的成员。

  万科9.48亿烟台夺填海地块

  据烟台市土地出让公示,12月11日,万科在山东烟台以9.48亿,竞得三里桥西侧填海地块G区、D区、C区三块地块,占地面积约31.2万平米。

  该三宗地块挂牌起始价为8.482亿元,是烟台三里桥西侧填海地块。其中G区地块,东至环海路,西至滨海西路,北至规划路,南至零点立交桥绿化带,占地12.8万平米。C区、D区地块均东至规划路,西至海边规划路,北、南至规划路,占地分布为12.6万平米和5.71万平米。

  万科10.5亿长春拿东光地块

  12月15日,万科、保利、中海、中冶、中铁、华润置地等“地产大鳄”齐聚长春市政务中心A区二楼土地招标拍卖挂牌出让大厅,竞拍“二二八厂地块”,又名“东光地块”。最终万科以10亿5千万拿下“二二八厂地块”,该价格远低于人们的预期。在竞拍前被很多业内人士预测将注定成为长春新“地王”的“二二八厂地块”未能加冕。“二二八厂地块”土地出让面积26.79万平方米,地块由东光集团总部、一东离合器股份有限公司和东光军品企业三部分组成,总占地面积近30万平方米,规划容积率小于1.8,规划绿地率大于30%。建筑限高预计呈梯状,西部限高55米,中部限高42米,东部限高35米。从规划控制上看,此地块可开发多层和小高层住宅,整个东光地块有可能全部变为中高档纯住宅小区。

  金融街42亿元天津拿地——拆迁成本为地价两倍

  金融街公告,近日公司全资子公司金融街天津置业有限公司通过挂牌方式以14.2亿元获得了津和荣(挂)2009-173号国有建设用地使用权,并收到天津土地交易中心成交确认书。根据挂牌文件的要求,除支付上述成交价款外,公司还应支付282,033.581126万元的项目拆迁成本,合计总价款为424,033.581126万元。该项目位于天津市和平区荣业大街与福安大街交口,土地用途为居住型公寓、商业、商业金融业,占地总面积91,569.20平方米,商业金融业(含商业)和居住型公寓总建筑规模不大于659,400平方米。

  金桥14.21亿夺常州地王——超出底价逾1倍

  12月11日,常州新北区国土资源局有5幅土地进行拍卖,出让面积超过80万平方米。数据显示,本次出让的5幅土地分别是中华恐龙园西侧地块、龙江路西侧地块、龙城大道北侧1号地块、龙城大道北侧2号地块、兰翔新村改造地块。其中,中华恐龙园西侧地块系争夺焦点。该地块面积为39.165万平方米,位常州市新北区老藻江河东侧、沪宁高速公路南侧、东支河北侧,建筑密度0.4,绿化率0.35,始拍价6.81亿元。龙湖地产参与了该地块的竞拍。在经历近百轮的竞价后,最终由常州本土开发商金桥房地产开发股份有限公司以14.21亿夺标。其余4幅土地中,兰翔新村改造地块由常州中顺房地产开发有限公司以3960万元的总价成功收入囊中。龙城大道北侧2号地块由常州河海房地产开发有限公司以2.52亿元的总价竞得。同时,谭月根个人以2.6亿成功摘下龙江路西侧地块,以及又以3亿元投下龙城大道北侧1号地块。

  越秀投资2.6亿投得山东地皮

  越秀投资透过其持有95%的附属公司投得位于山东省烟台市芝罘区的一幅地皮。该地皮约7.38万平方米,可建楼面面积最多约15.4万平方米,收购价为2.6亿元人民币,获批准作住宅、商业和办公室用途,当中住宅占75%,商业及办公面积占25%。

  雅戈尔21亿击败万科金地宁波拿地

  12月9日,宁波市举行高新区研发园区2#地块土地使用权出让会,雅戈尔旗下子公司雅戈尔置业以210022.272万元竞得该地块使用权,折合楼面价为9920元/平方米。

  据资料,该地块位于宁波高新区,西邻冬青路,东邻剑兰路,南邻现状河道,北邻滨江大道。出让土地面积105858平方米,为城镇住宅用地。参与本次拍卖的共有8家企业,其中包括宁波万科房产,以及金地旗下宁波金杰房地产。该地块附近楼盘包括“江南一品”、“皇冠花园”、“ART蓝海”等,这些楼盘每平方米售价普遍超过1.8万元。

  裕田中国3.68亿再获长沙望城地块

  裕田中国12月14日宣布,公司以人民币3.68亿元成功竞得一幅位于长沙望城县的土地,早前裕田中国就曾表示有意向竞投该地块。据了解,该地块约65.2万平方米的土地,起拍价约3.65亿人民币,当时裕田表示将以不高于人民币5.4亿元参与竞投。数据显示,裕田在8月14日以2.4亿人民币竞得长沙望城县一幅约40.7万平方米的土地。此次裕田中国成功夺标后,该地块将用于连同8月投得的该区域另一幅土地发展成低密度住宅和商业区。

  龙湖斥资13亿元青岛成都拿地

  龙湖地产12月14日宣布,公司以13.13亿元的总价先后于青岛、成都成功竞得两地块。

  青岛地块为城阳区白沙河地块,位于城阳区流亭街道白沙河南侧、胶州湾东侧,总占地面积约50.9万平方米,规划建筑面积约62万平方米,属住宅、商服用地,总价约5.06亿元。在成都竞得的新津花园镇、普兴镇地块,总占地面积约44.9万平方米,规划建筑面积约53.8万平方米,总成交价约8.07亿元。据悉,此地块紧邻龙湖在成都的长桥郡项目。

  据了解,继北京、沈阳之后,青岛为龙湖布局环渤海的第3个城市,截至目前为止,龙湖进入的城市数量已增至10个。

  龙湖、嘉逊溢价417%强夺嘉定新城A15-1、B05-1地

  上海龙湖置业发展有限公司,嘉逊发展香港(控股)有限公司以17.2888亿元夺下嘉定新城A15-1、B05-1地块,楼板价达12200元每平方米,溢价率达到惊人的417%。

  该地块位于外郊环,东至合作路,南至塔秀路,西至云谷路,北至高台路,出让面积62819.0平方米,土地用途为商住办用地,规划容积率为A15-1不大于2.0,B05-1不大于2.5。

  华发股份增资10亿发展淇澳桥东项目

  12月16日华发股份宣布,为开发珠海淇澳桥东项目,对珠海华发信息咨询有限公司、珠海华发企业管理有限公司、珠海华发软件有限公司等全资子公司进行增资,注册资本均由人民币1000万元增加到人民币3.5亿元。同时,华发股份将托管控股股东珠海华发集团的鸿运台别墅项目建设、开发及销售。华发集团旗下部分资产亦托管于华发股份,由华发股份负责对该部分资产进行建设、装修。鸿运台别墅位于珠海拱北景湾路北侧,地上建筑面积共计1581.45平方米。有关托管服务管理费用则为预收售楼款项的8%。同时,将收取预收售楼款的1%作为销售佣金。

  华发股份表示,华发集团将与本公司同业的资产及业务托管给本公司,既解决了同业竞争问题,亦为本公司带来合理的收益。

  联合地产协议开发成都3220亩土地

  12月16日,香港上市公司联合集团宣布,旗下联合地产公司在本月10日与四川双流县政府、集友物业发展公司及中国世纪订立投资合作协议,合作开发位于四川成都双流县正兴镇3320亩土地。项目建筑面积90万平方米,规划为商住用地,其中70%作为商业用地,其余30%则可作为住宅建设。同时,该项目用地的建筑规划密度低于0.35,项目全部工程将于5至8年内竣工,其中建筑面积6万平方米的第一期商业发展项目将在2年内竣工。住宅项目的第一期则会紧随第一期商业项目完成70%后展开。

  鑫苑每亩690.43万元郑州拿地——成郑州新地王

  12月17日,河南博物院东侧一块68.54亩的地块,被“鑫苑”以每亩690.43万元的天价拿下,这也是郑州的新地王。参加这块地竞价的有“正商”、“建业”、“鑫苑”、“英地”、“绿都”等7家地产公司。这块被郑州地产业称为“宝地”的地,位于郑州农科路南、文博东路东,共45693.6平方米,约合68.54亩。对于这块地,新规划要求集城镇住宅和商务金融为一体,建筑限高100米,容积率小于3,投资总额在4.7亿元以上。建筑面积90平方米以下住房所占比重,不低于住房建筑面积的70%。竞买人竞卖时需缴纳1亿元保证金。挂牌依然采用无底价挂牌,价高者得地。

  野风房产、开景置业4.22亿购杭州钱江地块

  12月14日,杭州本土房企野风集团房地产股份有限公司与杭州开景置业有限公司联合出资4.22亿元,竞得杭州钱江经济开发区地块,折合楼面地价2886元/平米。杭州市土地整理储备中心数据显示,该地块位于杭州钱江经济开发区康信路与兴盛路交界处,出让面积73112平米,容积率为2.0,总建面14.6万平米,挂牌起始价为19741万元。

  仁恒置地19.64亿竞得“攀成钢地块”

  12月17日,仁恒置地以起拍价1100万元/亩、总价19.64亿元成功竞得“攀成钢地块”,楼面地价仅为4241.1元/平方米,令业界大跌眼镜。而保利则一举拿下三块地。总价19.64亿元的“攀成钢地块”作为2009年的地王大戏,悄悄地落幕了。而对于“攀成钢地块”,这已经不是第一次以起拍价出手。在2007年新鸿基地产同样以1200万元/亩、总价31亿元的起价拿下了“攀成钢地块”的首块259亩地块。攀成钢土地屡屡以起价出手,而入市的时候并非土地市场不活跃,恰恰是在土地市场最活跃的2007年和2009年年末。

  业内人士认为,在近日召开的2009中央经济工作会议上,“发挥房地产业支柱产业作用”的论调已然不见,加之由于今年以来部分城市房价涨幅偏大,近期国务院总理温家宝在上海视察时也曾明确提出“抑制投机”,因此业内也有不少的揣测,这也许是地王遇冷的一个原因。

  路劲广州花都拿地两幅

  12月16日,在广州出让6宗位于花都的巨幅住宅用地。本次出让的六地块总占地面积接近40万平方米,总建筑面积64.87万平方米。地块全部位于广清高速公路以东、三东大道以北的区域之内,原址为花都南方花卉交易中心,后由于商场没能经受住市场竞争而转向衰落,最终改为住宅用地出让。

  当日参加竞拍的分别是路劲地产、保利广州、保利置业、北京首都开发公司和马峻峰、刘敏珊个人联合体,背景为花都豪利花园的开发商。其中,第一组CA0401-20和CA0401-29地块历经41轮举牌,最终被路劲地产以8.3亿夺得,溢价率达98%,折合楼面地价为3094元/平方米。第二组和第三组的4幅地块均被保利收入囊中。

  福星惠誉贷款1.5亿发展北京项目

  12月14日晚间,湖北福星科技宣布,将对子公司北京盛世新业担保一笔为1.5亿元人民币的贷款。北京盛世新业系福星科技旗下房地产公司——福星惠誉的子公司,福星惠誉持有其51%的股权。公告表示,该笔1.5亿元贷款将仅用于开发北京通州区梨园镇砖厂村地块项目。福星惠誉主要从事武汉房地产开发,通州项目系其首个在京项目。2009年9月15日,福星惠誉通过子公司盛世新业成功中标通州区砖厂村地块土地一级开发项目,中标价约为9.65亿元。

  福星惠誉35亿投资武汉红桥村改造

  武汉福星惠誉12月14日与武汉江岸区后湖乡红桥村村民委员会、武汉泓博城中村投资有限公司共同签订一份关于红桥村的城中村改造协议,成功取得了红桥村“城中村”综合改造建设项目,整个工程的投资额约为35.4048亿元。

  根据协议,福星惠誉将对红桥村的全部集体资产的补偿价款为6亿元。当中4亿元的价款,将在5年内以提供建筑面积10.18万平方米的商业用房作为等价补偿,建造总成本全部由泓博投资承担。除该6亿元集体补偿外,其它补偿价款为29.4048亿元,该部分工作将全部委托给泓博投资实施。

  【地产企业金融】

  天津泰达MSD拟打包赴港上市

  12月15日,天津泰达发展有限公司透露,拟打包天津滨海新区“泰达MSD”项目赴港上市。

  据了解,泰达MSD项目包括天津滨海新区约20多栋商厦,总建筑面积约134万平方米,当中86万方米是办公室,商业配套面积为15万方米,公寓面积则有10万方米。泰达有意将泰达MSD项目打造成为滨海新区的核心商务区和公共活动中心。明年将会有16万平方米的办公室楼面落成,客户表达有租用意向的面积达4万方米,预期在2010年租出12万方米。2011年初步落成的泰达MSD,将坚持只租不售、长期持有的运营策略,而全部工程预计将于2013年全部完成并投入使用。泰达表示,项目投资额达到120亿元,当中约25亿元可获当地政府拨付,余下则向银行借贷。同时,公司并不排除将来发展其它地产项目的可能。

  新黄浦16日发10亿公司债扩张地产业务

  12月13日晚间,上海新黄浦置业股份有限公司宣布将发行不超过10亿元的5年期固定利率公司债券,每一张票面金额为100元,按票面值发行。该公司表示,公司目前正处于新一轮房地产开发经营扩张周期,资金供给压力逐步加大,所募资金拟以22124.23万元用于偿还母公司部分银行借款本金和利息,剩余资金用于补充公司流动资金。(返回目录)融创中国不接受下限定价搁置上市计划原计划于18日挂牌的融创中国,14日宣布搁置其集资22.2亿元的上市计划。融创于公告中称,鉴于目前市场状况及为投资者争取最佳利益,公司决定不会按原定时间表进行全球发售,退款支票将于星期四(17日)由收款银行不计利息以普通邮递方式寄给有关申请人。据接近承销团人士透露,公司管理层认为融创中国的质素良好,不希望以招股价区间的下限定价,所以推迟上市计划,拟明年卷土重来,惟目前无具体时间表。

  这是今年继卓越之后,第二家延迟上市计划的内房股,之前融创的公开发售仅获足额认购,市场认为其最终定价不会进取,招股价介乎2.9-3.7元。

  北京城建35亿增发融资方案获批准

  北京城建12月15日晚间宣布,公司非公开发行不超过2.2亿股议案已获得北京国资委批复核准。控股股东北京城建集团将根据批复,认购不低于1000万股的非公开发行股票。是次非公开发行的发行价格不低于每股17.27元,发行对象为包括控股股东北京城建集团在内的不超过十家的特定物件。预计此次筹资净额不超过35亿元,筹集款项将用于建设北京北苑南区项目、北京房山长阳项目、重庆西彭项目以及北京望坛危改土地一级开发项目。

  北京城建表示,四个项目预计总投资98.86634亿。除本次增发筹得资金,剩下资金将以自筹补足。

  瑞房获三年期10亿港元银团贷款

  12月16日,瑞安房地产与9家银行签订一项价值10亿港元的三年期银团贷款。该比贷款将用于补充一般营运资金。同时,瑞安与贷款人以及作为代理行的法国巴黎银行订立了一项有关该贷款的融资协议。协议规定,瑞安集团董事长罗康瑞等罗氏家族需在融资协议期内作为瑞安房地产单一最大股东,并须持有瑞安房地产不少于35%直接或间接的法定及实益权益。若协议期内没履行该责任,罗氏家族则构成该贷款的失责行为,并可能触发瑞安房地产其它尚未偿还银行贷款的连带失责行为,涉及金额高达人民币65.82亿。目前,罗康瑞间接持有瑞安房地产50.08%已发行股份。

  世荣兆业定向增发获有条件通过

  12月16日,珠海世荣兆业发行股份购买资产暨关联交易的申请已获得证监会有条件审核通过。根据世荣兆业早前公布的重组方案,世荣兆业将向特定对象——梁家荣非公开发行股份购买其持有世荣实业23.75%的股权,定向发行完成后,世荣兆业将持有世荣实业100%的股权。世荣兆业司股票2009年12月17日开市起复牌。

  经评估,拟收购的世荣实业23.75%的价值为96542.83万元。经梁家荣同意,并最终协商确定标的资产的交易作价为82012万元。世荣兆业将以8.12元/股作为本次发行股份价格,向梁家荣定向发行10100万股股份作为对价购买其持有的世荣实业23.75%的股权。世荣兆业表示,目前世荣实业除与珠海华发实业股份有限公司合资成立的世荣房产开发的“华发水郡”项目外,世荣实业仅开发“里维埃拉”项目。未来将积极筹划开发其它项目,以降低单一项目运营带来的风险。

  五矿建设拟配股筹资1.43亿美元购买土地

  12月17日市场消息指,五矿建设正寻求通过配股的方式筹集不超过1.2亿美元的资金,用于购买土地和房地产开发项目。每股价格将介于2.45至2.6港元之间,数量为3.6亿股。但根据情况,承销商有权超额配售7000万股,从而使募集资金增至1.43亿美元。而此次交易的独家薄记行为中银国际亚洲有限公司。

  公开数据显示,五矿集团与招商银行在11月中旬签署全面合作协定,招行将在未来两年给予五矿建设30亿元人民币的综合授信额度,以帮助五矿建设拓展土地储备及项目发展。

  ST兴业地产资产折价注入

  为了让股东大会能顺利通过资产注入方案,ST兴业在日前公布的重组方案中,故意缩减了1700万股定向发行的股份数量,并降低了拟注入房地产资产的评估价格。现在除实际控制人陈轶铭外,其余股权都比较分散。若此次资产注入方案不能顺利得以实施的话,ST兴业将再次回到无主业状态。

  根据天健评估出具的资产评估报告书,此次拟注入上市公司的资产2009年11-12月、2010年度和2011年度预测净利润分别为466.17万元、9396.45万元和20424.36万元。据此计算,若根据交易预案,这部分资产折算下来将增厚上市公司每股收益0.0723元;按新草案则将增厚每股收益0.0797元;提升幅度为10.24%。次选取的是评估价格较低的收益现值法,增值率208.42%。厦门第一广场为此次拟注入公司——滨江房地产下的海景甲级商务楼项目。

  亚太恒富地产基金看好中国商用物业

  随着国际LP市场渐渐转暖,里昂证券去年6月份开始募集的房地产基金Fudo二号近日正式募集完成,总规模约8.15亿美元。“这一期基金着重投资的地域为中国内地与日本,其它也包括香港与台湾地区、新加坡、韩国、以及澳大利亚等”,Fudo二号基金中国区董事总经理赵波表示。据悉,Fudo二号基金为亚洲机会型私募不动产基金,此次募资总额超过了预期7.5亿美元的目标。该基金获得了来自北美和欧洲地区20多家投资者关注,认购中有相当一部分来自于现有投资者客户。赵波认为中国一线城市的零售商业、写字楼其最为看好,因为“上海与北京均集聚了许多的金融、律师等行业的公司,其对于写字楼的需求是很旺盛的”。另外,他认为二线城市的住宅、工业园区办公楼等都有很大的机会。此外,他还认为判断未来发展方向的标杆是租金,只有租金有上涨的空间,投资才会有较好的回报,如在上海和北京,随着越来越多的金融机构、跨国机构的发展,更多的人才涌入,则写字楼等租金就会上涨。

  【企业发展战略研讨】

  凯德中国五年计划出炉——内地资产比例将由28%上升到45%

  从去年开始便在拿地方面几乎颗粒无收的凯德中国,已经鲜少在土地拍卖大厅露脸了。对此,凯德置地总裁廖茸桐的解释是,凯德置地80%的土地获取来自于协议转让,仅有20%通过招拍挂形式获得,不主张盲目高价拿地。

  但是,零拿地的背后,却是一张未来高速扩张时刻表。凯德中国在近日抛出了一份未来3~5年的计划。凯德中国管理委员会副主席林明彦在近日举行的凯德中国15周年庆活动现场表示,未来在住宅业务领域,将自行或合作开发超过14000套住宅,每年将有5000套住宅投入市场。在商用领域,在中国已有33家商场投入运营的基础上,未来两年将有11家陆续开业。而在服务公寓领域,雅诗阁集团计划到2011年新增6家物业,计1500个单元。

  凯德中国预计在3~5年时间内资产额达到100亿新加坡元(合人民币近500亿元),并将资产占有率由目前占母公司嘉德置地总资产的28%提高到45%。凯德置地一般喜欢采取与其他地产商合作的拿地战略,并与目标城市的大型企业进行合作,开发本土项目。于是就有了通过与深国投和沃尔玛合作涉足商业地产,与丽丰控股合作收购其项目股权,与北京华联集团建立战略合作关系,同万科合作部分商业项目。

  然而,金融危机期间,凯德置地母公司嘉德置地的全球业绩受到一定程度冲击,但中国等新兴市场却持续保持增长。截至2008年底,凯德中国在集团的资产占比,从2001年的6%上升到25%;对集团息税前利润贡献率,从2002年的10.5%上升到45%。而嘉德置地今年第三季度年报也显示,1~9月份,海外业务占集团总收入63.7%,其中主要来自于中国、澳大利亚。显然,金融危机打乱了嘉德置地原先的节奏。据了解,过去两年,嘉德置地的营业额约450亿新加坡元,但只投出100亿新加坡元规模。对此,嘉德置地总裁廖文良承认,在金融危机前后,嘉德置地采取了缓慢的投资策略,在信贷紧缩时采取了保守的方式,目的在于“囤积木材”过冬。在过去18个月,嘉德置地通过旗下的7家上市公司配售股筹得200亿新加坡元现金,同时,刚于上月在新加坡上市的嘉德商用产业也成功融资150万新加坡元。他表示,在这些资金安排方面,嘉德置地将把75%的资产投向新加坡以外的市场,包括中国、澳大利亚以及越南,其中中国将占主导。

  此外,今年6月,凯德中国常务委员会宣布成立,该委员会将嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台,并采取统一的投资决策和管理。对于该平台在中国业务拓展方面的作用,凯德中国管理委员会副主席林明彦表示,目前旗下四块业务相互独立,各自拥有强项和竞争能力,但该平台并非约束各个业务的独立发展,而是将发挥协同作用。整合凯德中国的投资、运营以及资源,在融资渠道、人才资源以及品牌效应等方面综合协调,快速决策。与该平台相得益彰的则是,凯德置地在今年6月分别与中国银行和中国工商银行签署总计250亿元授信的战略合作协议。这两笔授信的对象为凯德置地在中国的所有业务单位,包括住宅、写字楼、综合商用、零售商业和服务公寓等。

  据廖茸桐透露,目前,环渤海地区有22个项目在同时操作,明年北京推出的项目将有一个商业综合体和四个住宅项目,其中住宅项目将重推凯德·锦绣。而雅诗阁则将进一步覆盖中国12个城市,明年将新开30多家,包括武汉、西安、上海、广州。

  天房探索特色发展思路加速发展

  天房集团近年来遵循“做大做强母体公司、盘活上市公司、不断培育新的经济增长点”的工作思路,加速实施“大集团”战略,主要经济指标5年内翻两番并接连刷新历史最好纪录,跨入了大发展的新时期。该公司在土地一级整理业务板块,大力拓展汉沽、大港、静海、宝坻、宁河、武清6个区县10个项目,并举办大型地产论坛等活动,强力助推区县发展,加快城乡一体化进程。同时,该公司通过参股中新天津生态城、组建产业基金、利用上市公司平台融资等重大举措,做大做强资本运营产业。

  大型房企结盟地方国企低价拿地的方式或将蔓延

  外来房企绑定地方国企进行拿地的方式近年来一直存在,但随着今年公开市场拿地的高成本态势愈演愈烈,这种方式已经成为知名房企日益看重的一种生存之道。如万科结盟南京交通集团和与云南城投合作成立投资公司拿地。同时,中海地产、招商地产、碧桂园、首开股份、万通地产等知名房企也在对此种拿地方式进行“研究”,并已经或即将付诸实践。

  分析认为,知名房地产企业现在开始重视这种拿地方式可能出于风险分散的避险考虑,或化解困境的现实压力,或是战略上作出的一种调整。这种方式可以弥补部分大型企业缺乏优质土地资源和地方国企缺乏开发经验及资本实力的不足,属于双赢的合作。如果这种势头抬头,应该会蔓延开来,但将会增加中小型房企的拿地压力。

  华侨城拟向文化产业转型

  与迪斯尼依托文化内容、开发衍生消费品的盈利模式不同,拥有欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等主题公园的华侨城一直靠的是旅游加地产模式盈利。随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批,为应对竞争,华侨城集团副总裁刘平春日前宣布,整体上市后华侨城将寻求新型盈利模式,拟向文化产业转型,并启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链计划。

  “我们有19个大剧院、1000多名演员、7000多万人次观众,这些数字让迪斯尼高层羡慕不已,我们完全可以转变盈利模式。”刘平春表示,迪斯尼最大的价值在于其强大的文化产业链,具有品牌影响力的文化内容在民众中代代传承,依托文化内容,迪斯尼的主题公园、衍生消费品的盈利很好。华侨城与迪斯尼的起源不同,华侨城从成片开发项目起家,所以长期使用的是旅游地产模式。

  “可能投资文化产业在短期内不如地产赚钱快,但从长远来看,是有可持续发展力的。”刘平春表示,迪斯尼是先有电影,再开发主题公园、音像制品、舞台剧、消费品等其他盈利点,主题公园是迪斯尼的一个环节,而华侨城则是先有主题公园,由园内的演出逐步形成华侨城的演艺文化。华侨城国际传媒演艺有限公司董事总经理林树森介绍,华侨城已创作了43台剧目,以往仅局限于在主题公园内演出,华侨城未来开发文化产业链的模式是:首先会建立一个创意演出内容团队,以内部严格竞标制度敲定内容。排演后,剧目不仅要在主题公园内演,还将与迪斯尼音乐剧一样,在全国甚至海外做商业巡演,扩大华侨城文化作品的影响力,也拓展演出的盈利渠道。接着,也会考虑如迪斯尼那样,出版华侨城各类演出的音像制品在公开渠道发售,甚至还考虑投拍电影。“同时,我们也会购买一些内容不错的经典剧目的演出权,在全国巡演,比如我们考虑与《丝路花语》合作,另外,可以依托欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等主题公园,建设一条华侨城演艺大道,成为文化基地。”林树森表示。华侨城自创大型演出《E秀》近期刚在北京演出,接下来会巡演至上海。

  此外,华侨城正巨资在深圳投建“欢乐海岸”,拟2011年开业,该项目周边并没有华侨城在建的房地产项目,因此“欢乐海岸”的销售利润主要将通过对部分配套商业项目的销售获得。这打破了以往其主题公园靠地产获利的模式。

  万科转变单一发展模式试水商业地产

  正如8年前,王石将如日中天的万佳百货转让华润,不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务,把万科引向专业化的房地产公司时的举措一样;8年后,万科开始筹划在近期内涉足商业地产,意图调整单一发展策略的消息同样让业内感觉突然。

  11月16日,在位于深圳大梅沙的新总部万科中心,万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。在最新战略中,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。按照郁亮的说法,万科会向更细分的人群提供产品,如养老住宅,万科已经研究了三五年,希望明年在几个城市可以落地,包括北京;酒店等持有物业也会相对增加,在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中。不过,万科80%做住宅的定位不会改变,其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。

  未来10年内,万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。中粮集团董事长宁高宁近日宣布战略重点转向商业地产领域,而保利、中海、富力、广州城建也纷纷涉足。而与之相对应的是,今年前三季度,万科以12.3万平方米之差,痛失销售面积榜榜首。虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426.46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜首,但保利和中海的追赶之势已经昭然可见。与此同时,万科的净利润率、股东回报等方面与其他几大上市房企相比稍显逊色。在这样的大背景下,万科在业务结构上的任何调整都显得有急迫性。万科方面表示:“万科的定位是城市主流住宅开发企业,专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到,近年来随着城市的发展和城市规划的调整,在城市一些比较接近中心的区域,纯粹的住宅项目越来越少,住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套,万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”

  郁亮日前在非正式场合也表示,在新的发展阶段,完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化,多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。“万科不介意不做规模上的老大,而是要通过质量和效益的提高,重新走上增长轨道。”分析人士认为,万科商业地产的二八比例虽然保守,但有其适当性。比较来说,天誉置业此前商业投资比重偏大,沉淀大量资金,产生高额负债,反而拖累企业住宅项目的滚动开发。

  【企业热点案例分析】

  保利12亿竞得上海临港新城住宅地

  12月11日,上海出让临港新城3幅住宅用地,总面积共39万平方米。其中的上海临港新城中心区一期建设区WNW-C5街坊WNW-C5-04地块,由上海金桥出口加工区房地产发展有限公司竞得,成交价12.61亿,溢价率高达248.5%,楼板价为8818元/平。该地块东至秋涟河,南至规划S4路,西至沪城环路绿化带,北至花柏路绿化带,总出让面积约14.3万平方米,容积率1.0。

  上海临港新城中心区一期建设区WNW-C5街坊WNW-C5-05地块,由保利的上海子公司以11.98亿竞得。地块东至茉莉路绿化带及WNW-C5-02地块边界,南至规划S4路、WNW-C5-18地块及WNW-C5-03地块边界,西至秋涟河,北至花柏路绿化带和WNW-C5-02地块边界。地块总面积约14.2万平方米,容积率1.0。

  第三幅名为上海临港新城中心区一期建设区内WNW-C5街坊WNW-C5-10地块,由上海临港新城投资建设有限公司成功夺标,成交价约8.7亿。地块东至茉莉路绿化带,南至申港大道绿化带,西至秋涟河,北至规划4S路及WNW-C5-01地块边界。占地面积约10.5万平方米,容积率1.0。

  保利44亿北京成都一日夺四地

  12月17日,保利地产斥巨资44亿分别在北京及成都竞得4幅地块,维持了其12月以来的高调拿地状态。在北京,保利以30.4亿拿下朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地这次是保利今年第四次在北京拿地。该地块占地面积为47987.11平方米,其中建设用地面积46188.11平方米,规划建筑面积129326.7平方米,容积率为2.8。以30.4亿竞得价计算,折合楼面地价23506元/平方米,溢价率高达313.6%。

  在成都,保利、中海、仁恒、蓝光、置信、成都交大等房企到场争夺七宗共计约650亩的土地。保利斥资13.5亿拿下其中三宗地块。该三块地块,总面积约216亩,位于武侯区西三环二段武侯立交外侧。保利分别以3.32亿、5.68亿、4.54亿的总价将三地斩获。粗略统计,保利今年在全国拿地资金已逾400亿,新增土地量逾640万平方米。其中,在北京的拿地资金超过60亿,接近总资金的六分之一,新增土地储备量约90万平方米。

  保利9.6亿竞得广州4地

  12月16日,在广州花都的土地出让会上,保利一举竞得两组4幅地块。当日参加竞拍的分别是路劲地产、保利广州、保利置业、北京首都开发公司和马峻峰、刘敏珊个人联合体,背景为花都豪利花园的开发商。其中,第二组CA0401-22和CA0401-30地块受到冷落,在北京首开加价1千万后保利置业开出3亿拿下该地,楼面地价仅1714元/平方米,其他发展商对此组地块均不感冒。

  第三组CA0401-23和CA0401-32地块起价2.6931亿,最终保利置业以6.6亿再得一地,溢价145%,折合楼面地价为3809元/平方米。该组地块土地则规划为居住用地以及包含幼儿园、文娱设施及交通设施建设用地,居住用地建筑面积约17.3万平方米。

  保利年内圈地已花400亿

  根据保利地产拿地公告统计,2009年以来,保利地产拿下近30块土地,花掉近400亿真金白银。“保利是央企,背靠大树,不缺钱。”上述业内人士向地产中国网表示,在销售回款上,也表现得非常强劲。据保利最新销售简报显示,2009年前11月,保利地产实现签约面积485.86万平方米,同比增长134.16%;实现签约金额403.65亿元,同比增长147.48%。如此看来,保利2009年拿地所用资金与销售回款旗鼓相当。“在今年的土地市场上,保利相当活跃。”上述人士认为,如此闪电式的扩张,也蕴藏着巨大的风险。

  大处着眼小处着手

  张海鹏/华润集团战略管理部副总经理

  在麦肯锡公司做了近十年的战略咨询之后,我加入了华润集团。在加入华润集团两个月之后,我们战略管理部对集团经理人做了关于战略规划和商业计划的培训,之后又在电力、微电子、医药、啤酒等利润中心做了类似的培训。在麦肯锡的时候,基本是埋头做项目,制定完一个战略再做另一个,反而是到了华润,为了准备培训课件,才有机会总结过去做战略的经验,提炼制定战略和商业计划的方法。在此过程中,感触良多,收获如下。

  定义

  从上商学院开始,用得最多最烂的一个词汇就是战略。但是,战略到底是什么?为什么要重视战略?战略到底是做出来的还是想出来的?词典对于战略的定义是:为实现某种目标(如政治、军事、经济或国家利益方面的目标)而制定的大规模、全方位的长期行动计划。对于商业计划(战术)的定义是:取得小规模胜利或实现阶段性目标的手段、技术和具体实施方案。进麦肯锡第一天,给每人发了一套入司培训基本材料,里面对于战略的定义是:Anintegratedsetofactionsthatproducesvalue:wheretocompete,whentocompete,howtocompete,andwhy(一套系统的创造价值的行动方案,明确何处竞争、何时竞争、如何竞争,并给出理由)。其中的关键词是系统。做战略是为了指导生意,不是为了做理论研究。好的战略一定不是复杂的战略,好的战略一定是系统的,主要构成部分之间一定是有严格的逻辑关系,指导团队按照商业逻辑创造商业价值。商业计划是对战略规划中近期(尤其是下一年)战略举措的细化,包括详尽的年度经营计划(通常为月度,有明确的责任人、递交物/里程碑、和递交时间),年度投资计划(含股权投资和重大固定资产投资),和年度财务预算。商业计划应在战略规划滚动制定完成后进行。一般来说,应先制定行动方案,财务预算应看做是对行动方案的财务型表达。商业计划属于公司的高级机密(机密程度甚至比战略规划高两个等级),相关人员必须签署保密协议或保密承诺。商业计划不是工作汇报,而是为了获得股东的支持制定的年度工作计划。商业计划不是财务预算的别称,财务预算是商业计划的组成部分之一。作为一个从来没有打过仗的读书人,曾国藩用简洁的汉语定义战略规划和商业计划:大处着眼、小处着手。

  意义

  公司小的时候,一把手靠两条腿就能管理了(managingbywalkingaround)。一把手能走遍公司,和所有员工谈透,及时根据市场变化调整经营。但是公司超过400人,营业额过亿,就不能靠两条腿了,两条腿跑不过来了,一张嘴说不过来了,不得不靠战略、靠商业计划、靠团队、靠流程。充分分析研究,集思广益,制定一套适用的战略,就是为了上下同欲,少走弯路。有了好的战略,不一定有好的业绩;甚至没有好的战略,也不一定没有好的业绩。但是有了好的战略,谋定而动,一定更容易有好的业绩。没有好的战略,极有可能造成浪费。

  问题

  加入华润集团之后的三个月,基本没在办公室呆,靠两条腿把主要的利润中心都跑了一遍。每天,一天会,一场酒,三个月下来,大致了解了各主要利润中心战略制定的现状,大概喝了比过去二十年还多的酒。不得不承认,华润是个非常优秀的企业,管理水平在大型国企里数一数二。在我所了解的众多中国企业集团里,华润集团是唯一能基本做到战略管控的。多年以来,通过6S体系,华润集团非常有意识有系统地在形成从战略规划到商业计划,到管理报告,到战略评价,到战略激励的良性闭环。如果找不足,就战略规划和商业计划而言,我们的经理人不缺聪明才智,不缺勤奋努力,不缺管理学的工具和方法(平衡计分卡、五力模型、波士顿矩阵、战略五要素等等),我们缺的是管理中的系统性。

  主要问题包括:战略规划中,何处竞争、何时竞争、如何竞争不匹配;战略规划、商业计划、季度运营会,三张皮,各有各妈,各说各话;深度不够,把远景目标或者战略思路当成能落地的战略规划,把工作总结当成商业计划;层次不匹配,比如研发技术说得很多,市场、客户、竞争对手说得很少;不想透,省略太多步骤,从远景目标直接到财务测算。

  改善

  为了提升战略规划和商业计划的系统性,根据战略规划和商业计划培训的课件、类似大型企业的战略规划和商业计划案例、专业咨询公司的工具库,我们开发了商业计划编制指引及模板示例,以及战略规划和商业计划编制工具包,下发给了各个利润中心。制定战略规划和商业计划是个手艺活,不能像麦当劳里面炸薯条一样,套用标准流程,十几分钟之后就能吃上外焦里嫩的薯条。所以,对待这些模板和工具包要抱着一个积极而灵活的态度。“我注六经,六经注我”,研读的时候,用自己的经验去理解这些模板和工具,制定战略规划和商业计划的时候,从这些模板和工具里面挑选能为我所用的东西。

  希望能通过这些模板和工具在实践中的运用,在两年到三年的时间实现三个转变:第一,商业计划的制定从简单关注数字向关注经营活动转变。商业计划细到利润中心的每个中层经理非常明确,下一年每季度每月要干什么,为什么要干这个,要达成什么目的。第二,商业计划的制定从财务部编制向整个管理团队讨论转变。商业计划的制定是整个管理团队的事,不是财务部的事或者战略管理部的事。第三,从战略规划、商业计划、季度运营会三张皮到一个系统。商业计划就是对于战略规划第一年的细化,季度运营会就是讨论商业计划的执行情况。希望系统性的战略思考和华润经理人强大的执行力相结合,“功可强立,名可强成”,华润集团基业长青。

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