一、一周话题--政策区别对待投资与投机，难在执行

　　当12月9日关于营业税免税期限"变2为5"的政策出台后，不少人对税收性政策能否让楼市降温纷纷质疑，仅仅6天后，国务院立即让政策基调峰回路转，"遏制部分城市房价过快上涨"成为房地产政策新主题，并对炒房、投机的人发出警告。政策的一大特点就是不再用一刀切的方式，而是对待部分城市部分购房者进行抑制。但是，政策差别化将要遭遇的难度是不小的，尤其是加强差别化信贷政策执行力度，信贷差别化标准将如何界定并没有参考的指标。新政中，国家鼓励改善型购房需求，意味着不能用"二套房"将投机与投资性购房进行简单的区分，要解决这个问题，首先需要将投资性购房者与投机性购房者进行区分。从经济学角度上定义，投资是指牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动；而投机是指"为了再出售(或再购买)而不是为了使用而暂时买进(或暂时售出)商品，以期从价格变化中获利"的经济行为。要从信贷渠道控制投机购房者，只能以银行账户户主拥有不动产的数量以及交易次数进行区分。而我国银行账户实名制还需要完善，将多套房、多次交易二手房的个人一一筛选出来，还需要金融机构与房产管理部门密切合作。

　　区别对待各类购房需求，显示出我国房地产政策走向更加灵活，更加公平，但要完美执行这些政策，还有很多工作要做，政策如何落实成为未来房地产市场走向的关键。

　　二、本周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1土地出让公告

　　主城区：本周共有六宗土地公告，公告面积266.84亩，公告总金额达18.7亿元。除青羊区陈麻婆地块、武侯区晋阳街办吉福村二组以及成华区二环路东三段用地性质为商业兼城镇混合住宅用地外，其他宗地均为城镇混合住宅用地。

　　郊县：本周无郊区土地公告

　　1.2土地成交情况

　　主城区：本周主城区共有11宗土地成交，成交总面积达759.32亩，成交总金额达61.3亿元。其中，溢价率最高的是武侯区永丰乡太平村8组，面积为39.84亩的地块，交大地产以850万元/亩的价格竞得，溢价率达113%。另外，保利地产高调抢地，上周拍卖会上共将三块土地，三宗地块均位于武侯区顺江村，虽然溢价率不算高，但保利为此投入了13.5亿元。位于锦江区攀成钢片区沙河以西东大街东延线地块，在拍卖之前被众人看好，但拍卖会上险些流拍，最终由仁恒置地以起拍价1100万元/亩竞得。(详情见--附件二：主城区土地成交详情)

　　郊县：本周无郊区土地成交

　　2、主城区商品住宅供应

　　2.1.主城区商品住宅供应量回调

　　图1主城区商品住宅供应概况

　　据房管局数据显示，本周主城区共有5个住宅项目取得预售许可证，比上周减少2个。

　　本周主城区商品住宅供应1133套，环比减少48.26%，供应面积为11.33万㎡，环比降低32.72%。随着商品住宅供应量的减少，供应产品的建筑类型、户型面积区间都比较单一。高层住宅供应519套，超高层住宅供应494套，小高层住宅新增120套。户型面积区间在90～120㎡和120～144㎡两个面积段供应量最大，分别供应510套和370套。

　　2.2.城南武侯区供应发力，其他区域供应量不同程度减少

　　本周除城南商品住宅供应量环比增长261.68%外，其他方位供应量都有不同程度减少。城南供应商品住宅774套，供应面积7.74万平方米；城东供应商品住宅239套，供应面积2.29万平方米。城西、城北商品住宅供应量波动幅度最大，城西、城北分别环比减少93.65%和86.15%，本周分别供应48套和72套商品住宅，城中区域仍然没有供应量。

　　图2各方位新增供应概况

　　2.3.武侯区供应量蝉联首位

　　本周金牛区供应商品住宅854套，供应面积6.64万平方米，本周供应量排名继续位居各行政区第一；锦江区新增商品住宅700套，在各行政区中增幅最为明显。武侯区供应量有65.89%的增幅，本周供应商品住宅214套。成华区、青羊区、高新区供应量有不同程度下降，成华区、青羊区分别供应商品住宅278套和144套，本周高新区无供应量。

　　图3各行政区新增供应概况

　　2.4.本周一环至二环商品住宅供应量最大

　　由于富临城南国际推出高层商品住宅519套，使得一环至二环供应量最大，但与上周相比供应量仍然减少25.86%。二环至三环供应359套，供应面积3.6万平方米；三环外供应商品住宅255套，供应面积3.25万平方米。

　　图4各环域新增供应概况

　　3、主城区商品住宅销量继续保持4000套以上

　　3.1.本周主城区商品住宅成交套数为4433套，成交面积为40.52万平方米，分别环比下降2.76%和6.59%。

　　本周主城区商品住宅成交量有小幅度下滑，但仍然仍然保持高位，可见营业税免税期限提前的政策并没有对成都楼市产生较大影响。由于明年开始，政府将加大力度差别化执行信贷政策，因此来年对二套房政策可能会有调整。因此中原预计，本月成交量再创新高可能性不大，短期内可能呈现缓慢回调的趋势。

　　图5主城区商品住宅成交概况

　　金牛区周成交量增幅最大，居各行政区首位

　　本周金牛区成交968套，成交面积8.14万平方米，在各行政区中成交量环比涨幅最大，涨幅为24.58%；除金牛区外，青羊区成交量也有14.41%的涨幅，本周成交商品住宅889套，成交面积达7.03万平方米。成交量排名第三的锦江区本周成交商品住宅870套，成交面积8.06万平方米，成交套数环比下降18.92%。成华区、高新区、武侯区成交量靠后，成交套数分别为775套、499套和432套。

　　图6各行政区成交量概况

　　表2各行政区成交量涨跌概况

　　4、三级市场一周概况

　　4.1二手住宅成交量稳步上行，再创新高

　　本周二手住宅成交2595套，成交面积达22.09万平方米，分别环比增长28.4%和24.1%。在营业税免税期的提前相关政策的影响下，本周二手住宅成交行情走势出现明显上扬，而这种涨幅越明显，说明了政策对市场的影响越强，也从一定程度反映出新政执行后，市场波动的强度。

　　图7二手住宅成交量走势

　　一周以来二手住宅日成交量表现出上升走势，除周一以外，日成交量都在300套以上，12月18日周五单日成交量最大，达到476套。日成交量超过400套，这也是前所未有的。

　　图8二手住宅成交套数一周走势

　　4.2各行政区成交量均有增长，武侯区成交量稳居首位

　　本周各行政区二手住宅成交量都有不同程度的增长，其中涨幅最大的行政区是锦江区，成交二手住宅470套，增幅达85.04%，进入二手房热销区域的第一阵营。成交量最大的行政区仍然为武侯区，本周成交二手住宅613套，金牛区成交484套，排各行政区第二。青羊区、成华区、高新区排名靠后，分别成交二手住宅442套、332套和254套。

　　图9各行政区二手住宅成交量概况

　　12月，二手住宅市场因为政策因素，成交市场异常火爆。下周成交量将继续保持高位，值得关注的是成交量会不会再次刷新纪录。

　　5、近量周楼市情况小结

　　本周共有六宗土地公告，公告面积266.84亩，公告总金额达18.7亿元。主城区共有11宗土地成交，成交总面积达759.32亩，成交总金额达61.3亿元。郊县无土地公告和成交信息。

　　本周主城区仅有5个住宅项目取得预售许可证，比上周减少2个。本周主城区商品住宅供应1133套，环比减少48.26%，供应面积为11.33万㎡，环比降低32.72%。供应产品的建筑类型、户型面积区间都比较单一。高层住宅供应519套，超高层住宅供应494套，小高层住宅新增120套。户型面积区间在90-120㎡和120-144㎡两个面积段供应量最大，分别供应510套和370套。除城南商品住宅供应量环比增长261.68%外，其他方位供应量都有不同程度减少。

　　本周主城区商品住宅成交套数为4433套，成交面积为40.52万平方米，分别环比下降2.76%和6.59%。本周主城区商品住宅成交量有小幅度下滑，但仍然仍然保持高位，可见营业税免税期限提前的政策并没有对成都楼市产生较大影响。金牛区成交968套，成交面积8.14万平方米，在各行政区中成交量环比涨幅最大，涨幅为24.58%；除金牛区外，青羊区成交量也有14.41%的涨幅，本周成交商品住宅889套，成交面积达7.03万平方米。成交量排名第三的锦江区本周成交商品住宅870套，成交面积8.06万平方米，成交套数环比下降18.92%。

　　本周二手住宅成交2595套，成交面积达22.09万平方米，分别环比增长28.4%和24.1%。各行政区二手住宅成交量都有不同程度的增长，其中涨幅最大的行政区是锦江区，成交二手住宅470套，增幅达85.04%，进入二手房交易量的第一阵营。成交量最大的行政区仍然为武侯区，本周成交二手住宅613套，金牛区成交484套，排各行政区第二。青羊区、成华区、高新区排名靠后，分别成交二手住宅442套、332套和254套。

　　6、下周走势预测

　　近期房地产政策虽然频繁出台，但对于成都二级市场影响似乎不大，置业者对后市仍然信心十足，本周成交量仅有小幅下滑，在历年来成交量中，仍然居较高水平。但是在政策影响下，二手住宅成交量增长速度明显加快。中原认为12月底，成都楼市都将保持较为强势的行情，尤其是三级市场，成交量或将不断创下新高。二级市场方面，由于年底不少银行贷款额度已满，成交量或受到轻微影响，走势波动幅度不大。

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