城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
世邦魏理仕举办"两岸房地产投资新机遇"论坛

  2009年12月10日,上海--世邦魏理仕今天在上海举办了"两岸房地产投资新机遇"论坛,旨在推动两岸交流、共赢地产机遇。目前,两岸政策日趋开放,台资投资房地产政策逐渐放宽,此次活动将分析时势,进一步促进两地房地产业内交流,推动双向投资,合作共赢。世邦魏理仕中国区资深董事总经理祝惇若先生、台湾分公司董事总经理云惟鸿先生和中国区投资物业部资深董事陈麒旭先生与行业专家就相关问题进行了深入的分析和探讨。

  两岸新机遇:大陆资本挺进台湾

  陆资可来台投资192项行业别

  今年6月底,台湾公布陆资可在台投资的192项行业,制造业共占64项,服务业占117项,公共建设(非承揽部分)则有11项。世邦魏理仕台湾分公司董事总经理云惟鸿先生特别提到:"在各项服务业细类当中,属于商用不动产一员的'观光旅馆业'亦名列其中,可望引起大陆投资人的兴趣。"

  除了说明目前陆资可来台投资的行业外,云惟鸿先生并解说了配合陆资前往台湾所实行的相关措施。例如,大陆法人或团体在台取得投资许可后,其负责人可以申请来台停留,以便经营管理或执行董监事业务,而该负责人每次可在台停留的时间长达一年,并能申请一年内多次入出境的许可证。又例如大陆人民或法人,若在台有自用的需求,便可购买台湾房地产,其中已取得台湾居留资格或是投资许可的大陆个人或法人,更可以向台湾的银行申请贷款,没有贷款条件的限制。针对许多大陆投资人关心来台设立公司是否能独资或必须合伙的议题,云惟鸿董事总经理特别做了下列说明:"只要营业项目符合目前已开放的192项投资业别,大陆投资人皆可来台设立子公司或分公司,也可参股台湾的公司,并没有任何独资或合资的限制。*"目前已来台设立公司的大陆业者,多属于航空运输业(如中国国际航空、中国南方航空、海南航空等)或信息服务业(即科技业)。

  (*注:不含下列三大项:第二类电信业、公共建设项目中的"民用航空站与其设施"及"港埠与其设施",上述项目有持股比例的限制。)

  办公室租赁市场将温和成长

  台北市为台湾最大的都市,多数企业均选择在台北市设立据点,也使得台北成为台湾最主要的办公室市场。以台北市来说,世邦魏理仕将市中心划分为六大办公商圈,此外,近年来在台北的外围地带亦形成了两大科技业聚落:内湖科技园区以及南港经贸园区。自去年底起,台北市A级办公大楼因受经济环境不佳、企业需求减低的影响,平均空置率上升至今年第三季的14.8%,然而,世邦魏理仕观察到,已有部份企业自第三季起,开始恢复寻找新的办公地点,以便未来搬迁或扩充;预测在明年第三季出现新供给前,A办空置率可望下降。A办租金方面,在预期办公室需求会逐渐回稳的状态下,未来议价空间可能缩小,平均成交租金在2010年间应有小幅的上升。

  观光旅馆市场前景可期

  过去一年内,不少国际或本土旅馆业者皆表达在台投资旅馆的意愿,而台湾逐渐成长的观光市场便是吸引这些投资人目光的重要原因之一。2008年国际旅游市场表现不佳,主要是受大环境恶劣的影响,然而台湾的观光市场却逆势成长3.5%(与2007年相比),全年来台旅客有385万人,而这其中又有超过45%的旅客是以来台观光为目的。分析台湾主要客源市场,来自港澳及中国大陆的旅客在去年及今年都有显著的成长;以今年前十月为例,来自港澳、大陆地区的旅客分别达到59.7万及76.6万人次,占同期全体来台旅客的16.9%及21.7%,是台湾观光业不可或缺、并仍在成长中的两大市场。

  观光旅馆市场方面,台湾目前共有64家国际观光旅馆、31家一般观光旅馆,各提供18,709与3,750间客房;国际观光旅馆主要分布在台北市与高雄市,一般观光旅馆则大多位在台北市及台湾北部其它县市。以营运状况来看,国际观光旅馆整年平均住房率在国际金融风暴前约达70%以上,去年则略微下降至66%。至于一般观光旅馆,过去几年来住房率平均维持在60%以上的水平,2008年则为58%。根据统计,到2013年为止,总计将有约新台币994.3亿元的金额将投入兴建台湾的观光旅馆。在台湾政府积极推动观光的助力下,外加目前稳定成长的大陆旅客市场,相信未来台湾的旅游市场还有很大的成长空间,也为有意投资台湾旅馆业的投资人注入一剂强心针。

  结论

  不动产业尚未开放观光旅馆业允许投资

  虽然台湾第一波的开放项目已高达192项,美中不足的是,不动产业目前尚未开放,进而使得大陆房地产开发商暂时无法来台开发住宅或办公大楼,但云惟鸿先生强调:「与房地产业息息相关的观光旅馆及购物商场,仍然是可以投资的。不论大陆投资人本身是从事何种行业,台湾都非常欢迎这些投资人前来经营观光旅馆和商场!」台湾政府预计在今年底、明年初时,针对目前已开放的行业及实施成效进行检讨;在两岸关系持续改善、双方往来越来越频繁的背景下,相信届时可能有更多的行业会列入开放清单中。

  中国大陆投资市场:机遇与挑战

  截至2009年第三季度,根据世邦魏理仕统计,房地产投资成交总额逾270亿元人民币。由于外商投资门槛的设限,加之金融危机导致外国经济萎缩的影响,包括港澳台在内的境外投资量仅占总体成交量的39%。相反,国内的大中型企业、房地产商、金融机构等呈现出投资的热潮,伺机投资合适的物业项目。据统计,前三季度累计成交额约164亿元人民币,占总额的61%。

  从投资目的地来看,一线城市由于其市场成熟、市场活跃度强以及产品丰富而继续收到投资者的青睐。北京、上海、广州和深圳四大城市投资量占整体成交的83.8%,二线城市仅占16.2%。然而,一些境外投资商也纷纷将目光转向二线城市,摩根士丹利以12.5亿元人民币接盘南京国际广场。中西部地区也开始吸引更多境外投资商的关注,亚联国际资产管理公司也购入重庆零售项目--融汇新时代,来自欧洲的领德高也以7.5亿元人民币注资武汉新天地项目。世邦魏理仕投资物业-中国资深董事陈麒旭先生称,从投资目标来看,写字楼、商场、酒店等商业项目继续成为物业收购交易的主流目标。商业项目以其稳定的现金流、稳定的租金收益、稳定的租户,而继续收到投资市场青睐。根据世邦魏理仕统计,前三季度,商业项目投资额占到整体的72.9%,其次是住宅项目,为26.1%。住宅项目中,以服务式公寓较受市场欢迎。

  展望2010年,国内企业及港澳台地区的投资者将继续成为投资交易的市场主力,而位于一线城市黄金地段的优质项目仍然是投资者们追崇的"猎物"。然而,我们也会看到,随着一些一线城市经济辐射圈内的二线城市地产市场不断成熟以及受一线城市经济外扩的影响,这些城市的优质项目也将逐步受到关注。

  高档办公楼

  尽管在许多城市都出现了周期性的办公楼过剩现象,但对A级办公楼的需求可能依然强劲。在世邦魏理仕跟踪的15个城市中,A级办公楼基本上只占办公楼总存量的30%到40%。例如在杭州,A级办公楼存量比例特别低,只有24.5%。尽管自2009年四季度至2010年底,杭州新的A级办公楼供应量将达到89万平方米,但仍然只占新供应量的一半,目前杭州6栋A级办公楼中5栋的空置率在10%以下。

  预计A级办公楼的租住率将保持相对稳定,在世邦魏理仕跟踪的大多数城市,租住率可能超过85%。但是在北京、上海等地,由于受金融危机影响,加之近期新增供应量较大,空置率出现上升。业主方面,为争取更多的客户而降低报价,使得租金出现下滑态势。

  假设中国经济增长率保持在9%的水平,它仍将继续吸引海外公司到中国开发办公楼。中国是一个巨大的新兴经济体,在其它国家削减成本和推迟扩展计划的跨国公司往往会特别针对中国市场进行战略决策。

  住宅

  2009年下半年伊始,普通住宅价格上涨,但部分城市的成交量出现萎缩。为确保有足够住房满足中低收入人群的需求,政府在2006年6月发布了第65号令,抑制开发商建造大户型和豪华住宅。这一文件要求,中国所有城市未来住宅供应的70%必须是建筑面积不超过90平方米的住房。普通住宅的大规模供应增加将给房价带来下行压力。不过,当前大规模的城市化进程给快速的经济增长提供了支撑。另外,高储蓄率及近期中国政府有关稳定普通住宅市场的政策,将为城市住房部门的总体价格水平形成一个触底支撑位。

  2009年二、三季度,开发商抬高了一些项目的报价,使得各大城市高档住宅的售价出现比较明显的回升,但是成交量没有出现显着回暖。由于高档住宅供应量受到限制,加之一些开发商将刻意推迟项目交付,以减少金融危机带来的负面影响,预计明年豪华住宅供应量不会有太大增幅,价格方面,预计会有适度的反弹。

  零售

  2009年,地段较好且市场定位专业的大型零售商场依然是市场青睐的对象。根据入世承诺,中国将取消对海外零售商的限制,给零售业带来进一步扩大的空间,而主要一线和二线城市富裕程度不断提高也增加了消费需求。在一线城市,国内外的知名零售商在秉承谨慎战略的前提下,继续扩容,而市中心优质地段的现有可获得项目有限,使得这类城市的优质零售物业市场前景仍然看好。在部分主要的二线城市,未来会有大量知名开发商旗下的优质项目入市,使得市场整体得以提升。同时,随着这些城市居民收入日益见涨,一些零售商已经向开始布局这些城市。

  结论

  陈麒旭先生预计,受美国经济放缓及中国市场降温措施的影响,中国经济增长预期也将放缓。不过预计在全球范围内,中国经济增长仍将保持强劲。中国政府将采取更多举措拉动内需,抵消出口下降预期带来的不利影响。

  中国政府的宏观经济政策已经由防止经济过热转向确保经济稳定增长。陈先生认为,这有助于增强房市投资者的信心。目前,政府对于自住性需求的鼓励和推出的相关优惠措施,以及对房地产开发商的规范与调整,将惠及整个房地产市场的价格的稳定。

  由于政府宏观经济政策转变方向及经济增长前景强劲,国内外投资者对房地产市场远景仍然普遍保持乐观。因此,随着金融危机对中国市场影响的逐步减弱,市场上会涌现更多的投资机会。

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