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戴德梁行:2009年10月中国住宅市场月报

  10月十大样本城市共成交商品住宅906万平方米,环比9月回落3.9%。其中一、二线样本城市成交量走势又重现分歧。

  市场分析要点:

  1) 近期针对购房优惠政策红利即将到期取消的各种传闻备受市场关注;回顾08年底各项刺激政策细节可以发现,市场最为关心的购房利率七折优惠政策在制定时并无明确的期限限制。现阶段各银行间出于自身利润及风险水平的考虑,正逐步下调利率的优惠幅度,特别针对豪宅及多次臵业需求的信贷支持将逐步收紧。但并不排除明年针对普通臵业需求仍延续优惠利率的可能。

  2) 2009年10月全国范围内房地产业从银行系统获得的信贷资金总量达到1,747亿元,环比9月份增长6.3%,自7月份以来持续回落的态势略有放缓。从结构上来看,10月发展商直接从银行获得的国内贷款总量达到929亿元,环比9月增长15.3%。虽然10月国内贷款总量略有回升,但依然延续银行针对发展商谨慎放贷的判断,短期放量可能由于供给方投资放大所致;

  3) 与国内贷款略有放量不同,10月居民个人购房按揭贷款总量仅为818亿元,环比回落2%。虽然信贷总量仍维持在自6月份以来超过800亿元的水平,但预计银行针对居民购房的信贷政策(利率优惠)的重心将“由量转质”。而同时间受到信贷政策影响,10月全国范围内整体商品住宅共成交7,307万平方米,环比9月回落超过一成;

  4) DTZ戴德梁行监测数据显示,自6月份以来十大样本城市新建商品住宅成交量已连续五个月呈现逐月回落走势。10月十大样本城市共成交商品住宅906万平方米,环比9月回落3.9%。其中一、二线样本城市成交量走势又重现分歧。一线样本城市成交量近四个月首次实现增长,环比微升2.4%。其中仅广州环比回落接近四成外,其余一线样本城市成交量均募得增长;而二线样本城市较9月则环比回落7.6%。其中六大城市涨跌互现,厦门、长沙、成都实现增长,天津、武汉、沈阳环比回落;

  5) 价格方面。进入10月份以来,一线样本城市中除深圳较9月冲高回落3.4%以外,其余城市价格均环比微涨。一线样本城市整体涨幅仅为1%;与此同时,二线样本城市价格与一线样本城市类似,其中除厦门价格环比下跌接近一成外,其余城市也均小幅上涨。天津环比上涨4.7%,位列二线样本城市涨幅之首;

  6) DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2009年分月十大热销楼盘的跟踪研究发现,进入10月份以来,随着各大城市豪宅供应的持续减少,高端及豪宅产品占比延续了9月份逐步回落的走势,已经由9月份的41%回落至10月的32%;受到豪宅占比回落影响,一线城市商品住宅价格涨幅也逐步趋于理性。

  7) 值得注意的是,进入10月份以来随着CPI即将转正的预期加大,“去货币化”过程致使自9月略有放缓的居民“储蓄搬家”趋势又重新加速。但短期内预计购房需求的利率弹性将明显高于价格弹性。在市场普遍预期购房七折利率优惠即将取消的情况下,短期需求集中释放的可能性较大(一线城市表现明显)。但随着年底前各项优惠政策执行期限的具体明确,价格因素预计将重新得到重视。

全国十大城市成交统计

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