2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
中原地产:2009年8月写字楼月报

  销售高位小幅回落,大宗交易创新高

  8月,四大城市的住宅价格均已超越了历史高位。但近期受信贷收紧、二套房贷政策等因素影响,住宅成交量已出现回落,且市场又出现了多宗外资抛售持有的住宅物业案例。反观写字楼市场,价格目前依然处于低位,同地段的写字楼物业价格大幅落后于住宅价格,这种价格倒挂的现象已经引起了投资者的关注。

  据中原监测,近期写字楼销售市场,无论是个人投资者还是机构投资者都呈现出加速买入的趋势。据中原不完全统计,8月四大城市写字楼大宗交易达八例,再掀高潮。其中北京3例,广州3例,上海2例,总成交面积16.34万平方米,总成交金额接近50亿元。从全市场看,8月写字楼新增供应创出年内新高,写字楼销售面积则虽从高位小幅回落,但销售面积已持续三个月保持较高水平。

  与销售市场的如火如荼相比,租赁市场表现相对平稳。8月,上海、广州、深圳写字楼租金涨跌互现,但甲级写字楼租金的环比变化均小于1%。

  8月,中国消费和投资继续增长,但逐步收紧的货币政策将成为制约未来经济复苏速度的重要因素,而写字楼市场的未来走势也将受到这一因素的影响。

  销售市场:供应创新高,写字楼销售依然火热

  8月,写字楼新增供应创出年内新高,写字楼销售面积虽从高位小幅回落,但销售面积持续三个月保持较高水平。四大城市新增写字楼面积49.97万平方米,环比增长24.55%,同期写字楼销售面积52.28万平方米,环比下降3.45%。

  供求方面,本月北京写字楼新增供应大幅增加,达32.07万平方米,为本年新高,但由于大宗成交的减少,成交面积为26.17万平方米,环比下降21.15%;上海、广州写字楼供应本月大幅回落,环比分别下降39.72%、100%,而成交则大幅增加,增幅分别为26.57%、69.00%;本月深圳写字楼市场基本保持平稳,供应与上月持平,成交面积4.43万平方米,环比微降6.54%。

  价格方面,8月,北京、上海、广州、深圳的写字楼价格分别为20377、23887、12610、30222元/平方米,本月北京、深圳写字楼销售价格创出年内新高。从北京来看,几例大宗交易拉升了整体写字楼的成交价格;而在深圳,福田区高档写字楼放量成交拉升了全市均价。

  收购方面,8月,写字楼收购市场再掀高潮,本月共有八例大宗交易,其中北京3例,广州3例,上海2例,总成交面积16.34万平方米,总成交金额接近50亿元。

  本月写字楼收购市场上金融机构依然是收购主角,共有3例成交的收购方为金融企业。上海农村商业银行收购上海陆家嘴甲级写字楼中融碧玉蓝天大厦10层楼面、4个裙房铺面,成交金额10.48亿元,成交面积2.11万平方米;上海浦东发展银行收购珠江新城的写字楼富力盈悦国际的半栋写字楼,总金额近4.2亿元人民币,总成交面积约1.6万平方米;

  广东发展银行广州分行购入珠江新城甲级写字楼南雅中和广场共五层(24-28层)的写字楼作为广发广州分行的新办公地点,总面积1.19万平方米。

 

  租赁市场:8月租金涨跌不一北京租金出现滑坡

  8月,上海、广州、深圳写字楼市场保持平稳,甲级写字楼租金环比变化均小于1%。北京写字楼租金本月出现大幅下跌,其中甲级写字楼下跌7.67%,准甲级写字楼下跌2.81%。

  北京写字楼租金近期持续下滑,走势与其他三大城市大相径庭,其原因主要是:前期北京写字楼租金跌幅较小,而近期供应明显放量。同时写字楼大单收购井喷,大量客户自购写字楼办公,且外资企业对写字楼需求仍未回暖。

  租金:甲级写字楼方面,北京、广州租金下跌,跌幅分别为7.67%、0.28%,上海、深圳租金则小幅上涨,涨幅分别为0.70%、0.10%;准甲级写字楼方面,除上海租金小幅上涨外,北京、广州、深圳租金均出现下滑,环比分别下跌2.81%、0.74%、2.75%。

  空置率:甲级写字楼方面,除深圳外,北京、上海、广州空置率有所下降,降幅分别为13.77%、0.71%、3.03%;准甲级写字楼方面,北京、深圳空置率出现大幅下降,降幅分别为16.39%、24.94%,上海、广州空置率与上月持平。

  各地八月市场概览

  北京——租金大幅下滑销售成交旺盛

  8月,北京甲级写字楼以及准甲级写字楼租金皆出现较大幅度下降,甲级写字楼租金为212.96元/平方米.月,环比大降7.67%;准甲级写字楼为148.43元/平方米.月,环比下降2.81%。分区域来看,建国门和金融街商圈甲级写字楼租金出现大幅下降,而东二环甲级写字楼租金则增长明显。

  8月,北京甲级、准甲级写字楼空置率环比继续下降,分别为为13.22%、19.80%。

        空置率下降的趋势已持续多月,且本月下降幅度增大。

  8月,写字楼销售面积继续维持在20万平方米以上,成交均价也达到年内最高点。

  从租赁市场表现来看,甲级及准甲级写字楼入住率继续回升,但租金仍然在下滑。

  预计短期内北京甲级写字楼租金可能反弹,但是否整体持续回暖尚需观察。

  上海——租售活跃空置率小幅下降

  8月,上海共有2例大宗交易成交,总成交面积9.71万平方米。SOHO中国以24.5亿元的价格从摩根士丹利手中收购了素有“上海第一烂尾楼”之称的东海广场,成交面积7.6万平方米,单价约3.2万元/平方米。

  上海农村商业银行收购上海陆家嘴甲级写字楼中融碧玉蓝天大厦10层楼面、4个裙房铺面,成交金额10.48亿元,成交面积2.11万平方米。近期上海甲级写字楼市场接连出现大面积收购表明市场复苏在望,投资者看好未来商用物业市场。

  8月,上海甲级写字楼租金为275.60元/平方米.月,环比上涨0.70%;准甲级写字楼租金为162.18元/平方米.月,环比上涨0.17%。租金实际成交价与报价仍有一定的距离,月内人民广场商圈海通证券大厦一例租赁,日租金仅为5元/平方米,而市场报价达到7-8元/平方米.天。虽然租金未有明显上扬,但是成交热情已经逐渐抬头,预计自9月起,写字楼市场的回暖将渐渐使得租金继续回升。

  8月,上海甲级写字楼空置率为11.65%;准甲级写字楼为10.61%。其中甲级写字楼空置率继续小幅下降,准甲级写字楼持平。从成交特征来看,空置率的降低一方面得益于租赁的活跃,另外也来源于近期二手买卖市场自用客户增加。由于市场企稳,二手市场上投资客户也开始出现增加趋势。

  8月,无论是一手市场甲级写字楼的大面积成交,或是市场整购消息频出,消息面利好不断。对于后期走势的判断,由于实体经济的转暖愈发明显,写字楼的租售市场反弹可期。

  广州——租金平稳大宗交易持续火爆

  8月,广州共有3例大宗交易成交,总成交面积3.99万平方米。

  上海浦东发展银行收购珠江新城的写字楼富力盈悦国际的半栋写字楼,总金额近4.2亿元人民币,总成交面积约1.6万平方米。

  健康产品公司“无限极”一次性购买富力盈悦国际建筑面积近1.2万平方米的半栋写字楼,以及数十个车位,交易金额近3亿元。

  广东发展银行广州分行购下珠江新城超甲级写字楼南雅中和广场共五层(24-28层)的写字楼作为其广州分行的新办公地点,总面积1.19万平方米。

  8月,广州高端写字楼租金持续稳定发展,买卖市场成交活跃为租赁市场带来利好,同时二手写字楼亦出现整层租售的案例,增强了消费者对写字楼市场的信心。各商圈本月的租金变化不大,仅珠江新城商圈略有下跌,原因是勤建大厦租金下调10元/平方米,在珠江新城高端写字楼不多的情况下勤建大厦租金下调对该商圈的写字楼整体租金影响相对明显。

  空置率方面,连续多月各商圈的空置率都较为稳定,虽然受经济影响不少企业搬离或转租低租金写字楼,但近期国内企业扩张办公空间的步伐未见停止,企业趁租金处于低位时扩张办公空间,整层租赁的个案不断涌现,大大弥补了外企搬离带来的空置,稳定了近期广州甲级写字楼的办公空置率。

  9月,写字楼市场将迎来今年下半年最大批量的供应,如远洋大厦、富邦中心、汇美大厦和达镖广场等中高端写字楼将在9-10月份推出市场,新增写字楼的定价和销售情况将对第四季度写字楼的变化产生较大的影响。同时大宗写字楼收购个案有望再度出现,目前不少即将推出市场的中高端写字楼倾向于整体出售。

  深圳——租金上涨受挫空置率有所回升

  8月,深圳甲级写字楼的租金约为127.23元/平方米.月,与上月持平;准甲级写字楼为105.35元/平方米.月,环比7月下降2.75%。受前期甲级写字楼需求旺盛影响,准甲级写字楼用优惠租金来吸引市场的青睐,也导致甲级写字楼租金上涨受阻。区域方面,蔡屋围甲级写字楼租金环比上升3.01%,准甲级写字楼环比下跌2.14%。甲级写字楼租金上升主要是地王大厦租金从105元/月/平方米回升至110元/月/平方米,华润大厦租金保持不变;准甲级写字楼方面,世界金融大厦租金下降5元/月/平方米,发展银行大厦保持不变。

  8月,深圳甲级写字楼的空置率为13.1%,准甲级写字楼空置率为6.5%。在甲级写字楼租金继续上涨、买卖交易活跃,及准甲级写字楼租金回落的影响下,出现空置率一升一降。福田中心区甲级写字楼入住率为85.2%,环比下降7.9%;准甲级写字楼入住率为94.2%,环比上升4.8%。中心区写字楼品质差别相对较小,在甲级租金持续上升、准甲级回落夺客的影响下,准甲级写字楼表现好于甲级写字楼。

  随着写字楼市场持续活跃,及“金九银十”的到来,写字楼将迎来下半年第一个供应高峰期,据中原监测,9月可能上市销售的物业主要有福田中心西区的金谷4号、南山中心区的汉京国际、龙岗中心城的珠江广场,另外,绿景广场主楼也将推出、天利中央广场二期B座在寻求整体出售。

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